【正文】 售業(yè)態(tài)的劃分標準業(yè)態(tài)經營方式商品結構服務功能選址商圈規(guī)模店設施目標顧客百貨店采取柜臺銷售與自選銷售相結合方式種類齊全，少批量高毛利，以經營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主定價銷售，可以退貨有導購、餐飲娛樂城市繁華區(qū)，交通要道范圍大以流動人口為規(guī)模5000以上設施豪華典雅忣快中高檔消費者和追求時尚人超級型市場自選銷售模式，出入口分段，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行以購買頻率高的商品為主，經營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主營業(yè)時間每天在11小時，可以采取連鎖經營方式，有一定的停車場選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū)較窄以居民為主要銷售對象面積在500平方米以上以居民為主大型綜合商場自選銷售方式和連鎖經營方式以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)商圈范圍較大選址在城鄉(xiāng)結合部，要道商業(yè)區(qū)商圈范圍較大面積一般在2500以上顧客為購物頻率高的居民便利店以開架自選為主，結算在進呂或出口處，可采取連鎖經營方式。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費購物習慣，并引導他們形成健康新型的消費購物觀念是經營定位要解決的問題。法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場樓梯口是消費者的必經之路，其實商場里的商鋪就像一個篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當然最好的已經被占盡地利的商鋪篩下了。二、三樓的租金要相差1,5倍左右按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有利消費者在商場里循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標準而對二、三樓進行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應地減少，就會影響到營業(yè)狀況。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項目藍色快線的負一層A1鋪售價為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為10256元/平方米。價格定位需要依靠科學的經濟分析，基于商業(yè)操作的實戰(zhàn)經驗與科學專業(yè)的經濟分析， FIP“宏策劃”確定了商場最佳定價的三大法則。一般來說可分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次其中品牌店的組合差異性對項目經營中的消費人群、消費檔次、建筑鳳格和經營鳳格影響很大。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達給消費者。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢。（三）、目標市場定位目標市場定位包括對項目要服務的對象即經營者、投資者的定位。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。從市場競爭上界定根據(jù)操盤經驗，大型商業(yè)房地產　定位，主要考慮如下幾個因素：①盡可能引進符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，但又強調多業(yè)態(tài)經營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防鳳險；③現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關系，要注意它們的錯位經營；④首層和二層盡可能采用產權清晰、便于日后管理的內置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進行產權分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確保回籠開發(fā)資金；⑤大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，內置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經營，公攤面積多少方易為經營商接受，所有這些細節(jié)都必須與項目的業(yè)態(tài)組合定位“精準”吻合。（＊見下表）購物中心分類總分類總特征細分類開發(fā)與建設特點（開發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨立購物中心由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過10萬平方米填充型位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側，利用原來場地建設，與主要商業(yè)街相通擴展型在原有商業(yè)區(qū)域加大營業(yè)面積，在不改變原有商業(yè)區(qū)組成的基礎上提供一個改變商業(yè)區(qū)功能的方法核心替換型通過更新城市黃金土地上過時的零售設施，使之成為現(xiàn)代化的購物中心，如北京東方廣場城市兼容購物中心與城市其它功能設施形成一個城市綜合體，其建筑面積控制在2萬平方米多功能型是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設施等共同構成綜合體輔助型在城市綜合體內，購物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心城市區(qū)專賣店購物中心以經營商品的特色和時代感為特征，以建筑設計的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費群體，一般建筑面積均在5000平方米左右節(jié)日型由歷史建筑物建設而成，它迎合特定消費者的品味和人們對環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國城主題型致力于形成一種購物主題，以建筑為基礎，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關的情感都市專賣店型是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉換站共同形成的購物中心城市消費購物中心一般以一個主導商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點出租總面積的70－90%，其自營面積均在3000－10000平方米壟斷型集在經營單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周圍承租面積小的眾多租戶，形成壟斷格局支配型由幾家大戶承租，嚴格從經營品牌系列價格體系、市場信息源等方面控制購物中心的發(fā)展方向城市郊區(qū)鄰里購物中心屬于郊區(qū)小型購物中心，主要提供消費者日常生活用品和個人服務，一般建筑面積在3000――10000平方米，建有200個停車場，服務人口為15000人。它服務的多樣性，管理模式的科學性，經營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢，贏得了現(xiàn)代消費者對這種商業(yè)模式的依賴感。購物中心（SHOPPING　CENTER）企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的種類零售業(yè)態(tài)，服務設施的集合體。倉儲商店（DISCONTENT　STORE）在大綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體，以提供有限服務和低價格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。專業(yè)店（SPECIATITY　STORE）經營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當服務的零售業(yè)態(tài)。大型綜合商場（CENTERAL　CHANDISE　STORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優(yōu)勢全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。百貨店（DEPARTMENT）在一個大型建筑物內，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。商業(yè)項目定位是預測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術預測的結果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。產品市場就媽像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境?！　　　　　　　　　　　　　》浅Ｖ匾　　∫稽c也不重要貨物的選擇、款式、品牌商業(yè)區(qū)的格調商業(yè)區(qū)的位置貨物的價格有吃東西的地方有休息的地方有娛樂的地方出示卡片1101通常您會選擇什么樣的商業(yè)區(qū)逛街購物？知名度高貨物齊全，包羅萬象貨物時尚，合潮流促銷活動熱鬧貨物價格貴貨物價格公平促銷優(yōu)惠多建筑漂亮吃東西方便娛樂設施豐富貨物價格便宜購物環(huán)境舒適貨物種類適合我高檔的適合普通老百姓的店鋪規(guī)劃有條理環(huán)境設施較新配套設施較新配套設施齊備餐廳食品質量好可以講價的導游帶去的其他（請注明）出示卡片1201當購買以下物品時中，您最可能在哪一個地方購買？男士服裝、男鞋女士服裝、女鞋首飾、鐘表兒童服裝、童鞋書家居用品家用電器寢室、浴室用品家具化妝品、化妝用具電子、計算機配件、產品食品出示卡片1301請問您到逛街購物地點的時候，一般會做卡片上哪些活動？購物、逛商店吃飯吃點心、小食飲茶、咖啡、汽水、包裝飲料吃冰淇淋、吃甜點唱卡擔、看電影打保齡球、滾軸溜冰、打游戲機逛書店、看展覽、看比賽其他（請注明）出示卡片1401平均來說，卡片上四類活動各占你逛街時間的百分之幾？01平均來說，卡片上四類活動各占你逛街花費的百分之幾？時間　　　　　　　花費購物吃喝娛樂文化　　　　　　　　　合計　　100%　　　　合計100%出示卡片1501您最想逛的是什么區(qū)域？女人街計算機城家電世界男士世界游樂場食街音像屋書于電子產品總匯精品屋其他（請注明）出示卡片160請問您一般會購買什么檔次的產品？高檔中高檔中低檔低檔不固定其他（請注明）出示卡片1702請問您在購買東西時會選擇呢？固定買一個牌子的產品哪個牌子有優(yōu)惠我就買哪個牌子我比較相信售貨員推薦的產品我會買價格比較便宜的哪個品牌廣告宣傳得多我就買哪個朋友、同事、親戚推薦的我就買其他（請注明）02　請問您理想中的購物環(huán)境上什么樣的？消費者生活形態(tài)現(xiàn)在我們談談一些您平時的生活習慣和對生活的一些看法出示卡片1802請問平時的空閑時間您是怎樣度過的？躺在家里什么都不做，看電視或看雜志和鄰居、朋友喝茶談天讀書或者聽音樂做做手工，種花或者養(yǎng)魚在附近散散步逛逛街、購物玩麻將、圍棋、象棋等到酒吧、餐廳吃飯做各種運動附近地方的旅游觀賞電影、戲劇、音樂會等參加各種培訓班學習做家務其他（請注明）出示卡片1902請問在過去的半年里，下面這些地方您去得最多什么地方？網(wǎng)球、排球等運動場高爾夫球場游泳池體育館、室內運動中心保齡球館餐廳公園商店、百貨商場其他（請注明）出示卡片2002請問您去得最多的是　　　（讀出023答案）的頻率平均是多少？一星期三次或以上一星期1－2次兩星期一次一個朋一次三個朋一次半年一次一年一次少于一年一次出示卡片2102請問下面的哪些描述和您目前生活比較符合？（選擇答案學無超過三個）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　026　　　027想要什么都有，物質生活很豐富每天的生活很精彩，天天有新意物質生活很滿足，但工作壓力大工作很緊張，生活緊張，身心疲憊生活無規(guī)律沒有什么時間和朋友在一起一心從事自己喜歡的工作舒適溫暖的家庭生活自由自在的愜意生活什么都不用做，什么都有出示卡片2202對于下面描述現(xiàn)在與將來的句子，請問只要將來生活好，現(xiàn)在辛苦一點都不怕將來的事很遙遠，只要現(xiàn)在很舒服就可以了只要現(xiàn)在辛勤的工作，將來生活才會舒適即使很辛勤的工作，將來也不過如此我會一直很勤奮地工作，不管現(xiàn)在還是將來對于將來我覺得一定會比現(xiàn)在好其他（請注明）背景資料下面是一些關于您個人的問題，我們只是作為資料分析使用，希望您不要介意　B記錄性別：　　男　　　　女出示卡片23B2您的婚姻狀況？單身　　已婚　　離婚　　喪偶　　分居出示卡片24B請問您的受教育程度小學或以下初中高中、中專大專本科碩士或以下出示卡片25B請問您的職業(yè)是：國營企業(yè)干部1職員2外資、合資、港澳合資企業(yè)管理人員3職員4事業(yè)性單位干部5職員6私營企業(yè)管理人員7職員8黨政府機關干部9職員1自由職業(yè)者2私營企業(yè)主3無職業(yè)者4離退休人員5其他（請注明）出示卡片26B請問您通常上下班的交通工具是：自行車摩托車出租汽車私家小汽車公交車不使用交通工具其他（請注明）出示卡片27B請問卡片中哪個最能代表您的個人月收入？500以下500－799元800－999元1000－1249元1250－1499元1500－1999元2000－2999元3000－3999元4000－4999元5000－5999元6000－6999元7000－7999元8000元以上出示卡片28B請問卡片中哪個最能代表您家庭每月的總收入？1200元以下1500－1999元2000－2499元3000－3499元3500－3999元4000－4499元4500－4999元5000－5999元6000－69