【正文】 坐標(biāo)，沿金廊分布。 隨著市場(chǎng)容量的逐步增加，從 2020年沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始逐步運(yùn)作到目前 已經(jīng) 形成一定的成熟體系。 復(fù)合業(yè)態(tài)的 MALL時(shí)代全面到來(lái) 。 中國(guó)最大管理資源中心 沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告 高穎 二 00 八年四月十八日 目 錄 中國(guó)最大管理資源中心 一、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 ..........................................................................3 二、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) ..........................................................................4 三、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)存在問(wèn)題 ..................................................................5 四、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) ..............................................................6 五、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸 ..................................................................7 六、沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型 ..........................................................................9 七、沈陽(yáng)目前商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) ................................................................ 15 中國(guó)最大管理資源中心 商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展歷史不長(zhǎng)，但起步較快，已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 除了項(xiàng)目所處地理位置的優(yōu)越性以外，一些占地面積受限的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就以多種業(yè)態(tài)組合的特殊復(fù)合方式來(lái)博弈商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是我們所經(jīng)常說(shuō)起的 SHOPPING MALL。 區(qū)域特征決定商業(yè)業(yè)態(tài) 目前從區(qū)域分布來(lái)看，沈陽(yáng)市新建商業(yè)可以分為三類(lèi)部分。和平區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)集中于太原街改造區(qū)域，由太原街繼續(xù)向南北兩側(cè)延伸。至 2020 中國(guó)最大管理資源中心 年，外地開(kāi)發(fā)商在沈所擁有的土地及開(kāi)發(fā)量、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)本地發(fā)展商。 大型社區(qū)引入超市作為小區(qū)配套許多大規(guī)模社區(qū)都配備了園區(qū)內(nèi)的大型超市。在后期招商過(guò)程中對(duì)于品牌經(jīng)營(yíng)商的引入也存在一定盲目性，容易造成地區(qū)性的品牌經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前沈陽(yáng)具有了繼上海陸家嘴之后的第二個(gè)國(guó)家級(jí)金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，再加上北站的 CBD 都云集了眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這也正是投資沈陽(yáng)的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境相對(duì)寬松，投資成本相對(duì)較少，而且定會(huì)有很大的升值空間。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)是其最迷人之處。 瓶頸一：合理的開(kāi)發(fā)模式 商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和零售業(yè)帶來(lái)了新機(jī)遇，但這兩個(gè)不同領(lǐng)域間的相互融合仍然沒(méi)有完成。在沈陽(yáng)市眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有 特色和創(chuàng)新的項(xiàng)目規(guī)劃 難得 ，而在國(guó)內(nèi)其它城市已經(jīng)出現(xiàn)不少出色的商業(yè)規(guī)劃。拿商場(chǎng)舉例，不僅選址很重要，整體布局也同樣重要，因?yàn)檎w布局的不當(dāng)，勢(shì)必直接影響商場(chǎng)的透視效果，影響商場(chǎng)的利用率、 中國(guó)最大管理資源中心 商業(yè)形象、商業(yè)體驗(yàn)，最終影響到招商率、租售價(jià)值、經(jīng)營(yíng)效益，也就關(guān)系到商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成敗。必須看到，商業(yè)地產(chǎn)的興起不僅為城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)了全新的活力，但是，如何令這種高熱度的開(kāi)發(fā)保持在理性之中，并且使各種業(yè)態(tài)在一座城市內(nèi)發(fā)揮多贏得理想效果，為市場(chǎng)創(chuàng)造財(cái)富而不是建筑垃圾，是目前所有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所肩負(fù)的共同責(zé)任。對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，主要有產(chǎn)權(quán)式商鋪、出租型商鋪兩種。商業(yè)管理公司的提前介入、大型品牌主力店的參與、項(xiàng)目招商工作的同步展開(kāi)等措施，為商鋪投資減弱了許多不穩(wěn)定因素。 沈陽(yáng)市目前的商鋪供應(yīng)開(kāi)始呈現(xiàn)不均衡的特點(diǎn)：從這種不均衡可以看出市場(chǎng)熱點(diǎn)，也可以挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)；市場(chǎng)熱點(diǎn)地區(qū)，既說(shuō)明存在投資機(jī)會(huì)，也說(shuō)明激烈競(jìng)爭(zhēng)在孕育風(fēng)險(xiǎn)。三是開(kāi)發(fā)商的自有資金情況。從發(fā)展趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。 由于轉(zhuǎn)型時(shí)間不長(zhǎng)，輕工業(yè)和服務(wù)業(yè)都還屬于欠發(fā)達(dá)的沈陽(yáng)，目前的 寫(xiě)字樓市場(chǎng)在全國(guó)還是在一個(gè)不太顯眼的位置 。當(dāng)前沈陽(yáng)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商都采用了復(fù)合業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的模式，將寫(xiě)字樓與商務(wù)公寓、酒店式 中國(guó)最大管理資源中心 公寓、商業(yè)百貨等共同開(kāi)發(fā)。星級(jí)酒店中的專(zhuān)設(shè)寫(xiě)字間多分布于太原街商圈附近，其租金報(bào)價(jià)比周邊純寫(xiě)字樓項(xiàng)目高出 65%，而該區(qū)域之專(zhuān)業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的供應(yīng)與需求之間仍有一定的缺口。許多投資客正是看到這種現(xiàn)象，而成為 “ 成長(zhǎng)型寫(xiě)字樓投資族 ” 的。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者，一定要看清公寓項(xiàng)目是偏向居住，還是辦公性質(zhì)。酒店式公寓在吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式的同時(shí)，又吸收了信息時(shí)代 寫(xiě)字樓 的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。較之以上兩種公寓產(chǎn)品，沈陽(yáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓尚屬新生事物，對(duì)于其投資價(jià)值及市場(chǎng)接受程度還需要 時(shí)間的驗(yàn)證。 從投資角度上分析，刨除價(jià)格因素，二者皆有所長(zhǎng)。 東方香榭里目前推出的面臨南京街、緊鄰地鐵出口的小戶(hù)型住宅十分搶手。 中國(guó)最大管理資源中心 據(jù)市旅游局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，未來(lái) 2年，我市還將新建 5家以上五星級(jí)豪華酒店，增加數(shù)千間客房。錦江之星、如家快捷、速 8 等國(guó)內(nèi)知名的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌，已經(jīng)在沈設(shè)點(diǎn)開(kāi)店。 中國(guó)最大管理資源中心 其中，商務(wù)區(qū)包括五星級(jí)大型會(huì)議酒店、甲級(jí)辦公樓、五星級(jí)公寓式酒店三種業(yè)態(tài)。 沈陽(yáng)財(cái)富中心 : 沈 陽(yáng)財(cái)富中心由沈陽(yáng)英特納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，該項(xiàng)目位于沈陽(yáng) CBD 核心北站路地段，占地 2萬(wàn)多平方米，由寫(xiě)字樓、商住樓、四星級(jí)公寓式酒店和商業(yè)文化藝術(shù)中心等幾部分構(gòu)成，總建筑面積 20萬(wàn)平方米。以 “ 生態(tài)辦公家 ” 的概念搶占商住公寓市場(chǎng)。不遠(yuǎn)處即是鵬利廣場(chǎng)、小津橋商貨批發(fā)市場(chǎng)。地下兩層、地上 28 層，建筑高度 。 同澤廣場(chǎng)城建 來(lái)自美國(guó)原版的 CONDO第四代酒店式公寓，帶給沈陽(yáng)人一種簡(jiǎn)易方便、輕松自由的生活，不只是房子，更是一種生活方式、一種社區(qū)文化，讓人居住著并快樂(lè)著。 國(guó)際商務(wù)公寓 1： 1的配套設(shè)施為業(yè)主提供了豐富、便利的生活條件。 商鋪 中國(guó)最大管理資源中心 衡頤陶瓷城 : 沈陽(yáng)衡頤陶瓷城位于鐵西區(qū)北四中路與齊賢北街交會(huì)處，總占地面積 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資 億元。目前三分之二單元已經(jīng)售出，這一良好勢(shì)頭是和小北通訊商圈無(wú)限商機(jī)以及巨大的升值潛力分不開(kāi)的。沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)總投資 13億人民幣，建設(shè)面積 180000 平方米，是集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為 一體的國(guó)內(nèi)一流的大型商廈，建設(shè)周期計(jì)劃為兩年。它將彌補(bǔ)鐵西新區(qū)的陶瓷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的空白。建筑設(shè)計(jì)由香港華藝、新加坡 DP、上海日清三家國(guó)際知名建筑事務(wù)所投標(biāo)，最后由華新設(shè)計(jì)公司整合完成。 鴻基園、沈發(fā)展 其中，負(fù)一層為地下車(chē)位，首層為豪華貴賓大堂，前二、三層為 23700平方米的家私總匯，品牌聯(lián)盟，問(wèn)鼎金牌家私商場(chǎng)。 泰宸 外部繁華，內(nèi)室閑雅，真是不可多得的一等住宅。艾特國(guó)際花園提供多種戶(hù)型，宜商宜住，每月坐家輕松收取租金，最低只要首付幾萬(wàn)元，讓 SOHO族和創(chuàng)業(yè)者輕松實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想。 中國(guó)女人街沈陽(yáng) 匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) : 匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是沈陽(yáng)首家啟動(dòng)的金廊工程項(xiàng)目，位于市政府廣場(chǎng) CBD 中心的黃金地段，建筑面積達(dá) 22 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目由五星級(jí)國(guó)際酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔公寓、國(guó)際購(gòu)物中心組成 ,尤其是公寓的推出填補(bǔ)了市政府廣場(chǎng)商務(wù)圈無(wú)公寓的空缺。這類(lèi)酒店基本以三星級(jí)的硬件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相對(duì)低廉的價(jià)格，牢牢占據(jù)一塊市場(chǎng)。在建酒店中能達(dá)到五星級(jí)酒店規(guī)模的有東環(huán)五洲、德郡豪生國(guó)際大酒店、沈陽(yáng)國(guó)際飯店、沈陽(yáng)財(cái)富大酒店等 4 家。業(yè)內(nèi)人士分析，沈陽(yáng)金廊沿線(xiàn)將會(huì)成為豪華酒店的密集地區(qū)。但是，公寓項(xiàng)目由于環(huán)境好、物業(yè)水平高、服務(wù)功