【正文】 坐標，沿金廊分布。 隨著市場容量的逐步增加，從 2020年沈陽商業(yè)地產開始逐步運作到目前 已經 形成一定的成熟體系。 復合業(yè)態(tài)的 MALL時代全面到來 。 中國最大管理資源中心 沈陽商業(yè)地產發(fā)展報告 高穎 二 00 八年四月十八日 目 錄 中國最大管理資源中心 一、沈陽商業(yè)地產現狀 ..........................................................................3 二、沈陽商業(yè)地產特點 ..........................................................................4 三、沈陽商業(yè)地產存在問題 ..................................................................5 四、沈陽商業(yè)地產的發(fā)展趨勢 ..............................................................6 五、沈陽商業(yè)地產發(fā)展瓶頸 ..................................................................7 六、沈陽商業(yè)地產類型 ..........................................................................9 七、沈陽目前商業(yè)地產統(tǒng)計 ................................................................ 15 中國最大管理資源中心 商業(yè)地產在我國的發(fā)展歷史不長，但起步較快，已經成為城市經濟發(fā)展中的一項重要內容。 除了項目所處地理位置的優(yōu)越性以外，一些占地面積受限的商業(yè)地產項目就以多種業(yè)態(tài)組合的特殊復合方式來博弈商業(yè)地產市場，也就是我們所經常說起的 SHOPPING MALL。 區(qū)域特征決定商業(yè)業(yè)態(tài) 目前從區(qū)域分布來看，沈陽市新建商業(yè)可以分為三類部分。和平區(qū)商業(yè)開發(fā)集中于太原街改造區(qū)域，由太原街繼續(xù)向南北兩側延伸。至 2020 中國最大管理資源中心 年，外地開發(fā)商在沈所擁有的土地及開發(fā)量、開發(fā)項目已經遠遠超過本地發(fā)展商。 大型社區(qū)引入超市作為小區(qū)配套許多大規(guī)模社區(qū)都配備了園區(qū)內的大型超市。在后期招商過程中對于品牌經營商的引入也存在一定盲目性，容易造成地區(qū)性的品牌經營競爭加劇。目前沈陽具有了繼上海陸家嘴之后的第二個國家級金融商貿開發(fā)區(qū)，再加上北站的 CBD 都云集了眾多商業(yè)地產項目。這也正是投資沈陽的優(yōu)勢，商業(yè)地產大環(huán)境相對寬松，投資成本相對較少，而且定會有很大的升值空間。錯位經營是其最迷人之處。 瓶頸一：合理的開發(fā)模式 商業(yè)地產的出現，為房地產開發(fā)和零售業(yè)帶來了新機遇，但這兩個不同領域間的相互融合仍然沒有完成。在沈陽市眾多的商業(yè)地產項目中，有 特色和創(chuàng)新的項目規(guī)劃 難得 ，而在國內其它城市已經出現不少出色的商業(yè)規(guī)劃。拿商場舉例，不僅選址很重要，整體布局也同樣重要，因為整體布局的不當，勢必直接影響商場的透視效果，影響商場的利用率、 中國最大管理資源中心 商業(yè)形象、商業(yè)體驗，最終影響到招商率、租售價值、經營效益，也就關系到商場的開發(fā)成敗。必須看到，商業(yè)地產的興起不僅為城市經濟活動帶來了全新的活力，但是，如何令這種高熱度的開發(fā)保持在理性之中，并且使各種業(yè)態(tài)在一座城市內發(fā)揮多贏得理想效果，為市場創(chuàng)造財富而不是建筑垃圾，是目前所有商業(yè)地產開發(fā)商所肩負的共同責任。對普通投資者來說，主要有產權式商鋪、出租型商鋪兩種。商業(yè)管理公司的提前介入、大型品牌主力店的參與、項目招商工作的同步展開等措施，為商鋪投資減弱了許多不穩(wěn)定因素。 沈陽市目前的商鋪供應開始呈現不均衡的特點：從這種不均衡可以看出市場熱點，也可以挖掘市場空白點；市場熱點地區(qū)，既說明存在投資機會，也說明激烈競爭在孕育風險。三是開發(fā)商的自有資金情況。從發(fā)展趨勢看，社區(qū)商業(yè)也將會成為中國商業(yè)地產重要的發(fā)展方向。 由于轉型時間不長，輕工業(yè)和服務業(yè)都還屬于欠發(fā)達的沈陽，目前的 寫字樓市場在全國還是在一個不太顯眼的位置 。當前沈陽市場上開發(fā)商都采用了復合業(yè)態(tài)開發(fā)的模式，將寫字樓與商務公寓、酒店式 中國最大管理資源中心 公寓、商業(yè)百貨等共同開發(fā)。星級酒店中的專設寫字間多分布于太原街商圈附近，其租金報價比周邊純寫字樓項目高出 65%，而該區(qū)域之專業(yè)高標準寫字樓的供應與需求之間仍有一定的缺口。許多投資客正是看到這種現象，而成為 “ 成長型寫字樓投資族 ” 的。對于購買者，一定要看清公寓項目是偏向居住，還是辦公性質。酒店式公寓在吸收了星級酒店的服務功能和管理模式的同時，又吸收了信息時代 寫字樓 的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。較之以上兩種公寓產品，沈陽的產權式酒店公寓尚屬新生事物，對于其投資價值及市場接受程度還需要 時間的驗證。 從投資角度上分析，刨除價格因素，二者皆有所長。 東方香榭里目前推出的面臨南京街、緊鄰地鐵出口的小戶型住宅十分搶手。 中國最大管理資源中心 據市旅游局相關負責人透露，未來 2年，我市還將新建 5家以上五星級豪華酒店，增加數千間客房。錦江之星、如家快捷、速 8 等國內知名的經濟型連鎖酒店品牌，已經在沈設點開店。 中國最大管理資源中心 其中，商務區(qū)包括五星級大型會議酒店、甲級辦公樓、五星級公寓式酒店三種業(yè)態(tài)。 沈陽財富中心 : 沈 陽財富中心由沈陽英特納房地產開發(fā)有限公司投資建設，該項目位于沈陽 CBD 核心北站路地段，占地 2萬多平方米，由寫字樓、商住樓、四星級公寓式酒店和商業(yè)文化藝術中心等幾部分構成，總建筑面積 20萬平方米。以 “ 生態(tài)辦公家 ” 的概念搶占商住公寓市場。不遠處即是鵬利廣場、小津橋商貨批發(fā)市場。地下兩層、地上 28 層，建筑高度 。 同澤廣場城建 來自美國原版的 CONDO第四代酒店式公寓，帶給沈陽人一種簡易方便、輕松自由的生活，不只是房子，更是一種生活方式、一種社區(qū)文化，讓人居住著并快樂著。 國際商務公寓 1： 1的配套設施為業(yè)主提供了豐富、便利的生活條件。 商鋪 中國最大管理資源中心 衡頤陶瓷城 : 沈陽衡頤陶瓷城位于鐵西區(qū)北四中路與齊賢北街交會處，總占地面積 萬平方米，預計投資 億元。目前三分之二單元已經售出，這一良好勢頭是和小北通訊商圈無限商機以及巨大的升值潛力分不開的。沈陽五洲商業(yè)廣場總投資 13億人民幣，建設面積 180000 平方米，是集旅游、購物、休閑、娛樂為 一體的國內一流的大型商廈，建設周期計劃為兩年。它將彌補鐵西新區(qū)的陶瓷專業(yè)市場的空白。建筑設計由香港華藝、新加坡 DP、上海日清三家國際知名建筑事務所投標，最后由華新設計公司整合完成。 鴻基園、沈發(fā)展 其中，負一層為地下車位，首層為豪華貴賓大堂，前二、三層為 23700平方米的家私總匯，品牌聯(lián)盟，問鼎金牌家私商場。 泰宸 外部繁華，內室閑雅，真是不可多得的一等住宅。艾特國際花園提供多種戶型，宜商宜住，每月坐家輕松收取租金，最低只要首付幾萬元，讓 SOHO族和創(chuàng)業(yè)者輕松實現自己的夢想。 中國女人街沈陽 匯寶國際商業(yè)廣場 : 匯寶國際商業(yè)廣場是沈陽首家啟動的金廊工程項目，位于市政府廣場 CBD 中心的黃金地段，建筑面積達 22 萬平方米，項目由五星級國際酒店、甲級寫字樓、高檔公寓、國際購物中心組成 ,尤其是公寓的推出填補了市政府廣場商務圈無公寓的空缺。這類酒店基本以三星級的硬件和服務標準、相對低廉的價格，牢牢占據一塊市場。在建酒店中能達到五星級酒店規(guī)模的有東環(huán)五洲、德郡豪生國際大酒店、沈陽國際飯店、沈陽財富大酒店等 4 家。業(yè)內人士分析，沈陽金廊沿線將會成為豪華酒店的密集地區(qū)。但是，公寓項目由于環(huán)境好、物業(yè)水平高、服務功