【正文】 者最大的區(qū)別在于服務(wù)功能。 東方香榭里、 地 王國際花園、盛華苑幾家有 部分純住宅產(chǎn)品出售。 “ 今年皇城酒店由三星升級(jí)為四星，和平賓館由二星升級(jí)為三星，此外還有像棋盤山國際會(huì)議中心、匯寶國際酒店等一批酒店正申報(bào)晉星。目前，一些五星級(jí)酒店已經(jīng)開始在金廊沿線的市府廣場、遼寧大廈、北站、渾南等地區(qū)選址建設(shè)。 七、沈陽目前商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) 復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn) 五里河城 : 該項(xiàng)目總占地 ，總建筑面積將達(dá)到 62萬平方米。建成后，雙塔樓將成為青年大街上最高的標(biāo)志性建筑。繼南京 “ 中國女人街 ” 開業(yè)一年 后，沈陽市渾南新區(qū)將崛起一座集購物辦公、餐飲美食、美容美發(fā)、文化休閑、娛樂觀光為一體的超大型商業(yè)步行街。該項(xiàng)目明年竣工并投入使用。 沈陽銀河國際大廈 : 沈陽銀河國際大廈位于沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)交界處，建筑面積 104， 000平方米。泰宸 該項(xiàng)目有住宅、公寓、寫字間等類型 。項(xiàng)目推出的戶型全部為夾層，面積為 50 平方米、 70 平方米、 80 平方米、 100 平方米，客廳全部挑空，層高 ，感覺非常寬敞和氣派，二樓層高 2米，一般設(shè)計(jì)成溫馨的臥室，這部分平層全部贈(zèng)送。 “ 銀信商座 ” 項(xiàng)目開發(fā)有四部分：項(xiàng)目四周 2層群樓網(wǎng)點(diǎn)； 7 至 10 層酒店式公寓； 22 層的國際公寓以及 29 層的五星級(jí)酒店。 通訊數(shù)碼 商廈 ： 通訊數(shù)碼商廈是坐落于小北關(guān)街東北通訊市場的擴(kuò)建工程，是由沈陽大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。項(xiàng)目投資 36 億元，占地面積 36 萬平米，建筑面積 138 萬平米，可容納上萬家紡織服裝企業(yè)同時(shí)進(jìn)場經(jīng)營，建成后將成為東北亞第一大紡織服裝集散地和東北亞最大的品牌服飾連鎖加盟中心。 5 樓則常年展示五糧液、劍南春、蒙牛等知名企業(yè)的產(chǎn)品，成為 “ 永不落幕的糖酒會(huì) ” 。 銀信商座 : 位于太原南街的 “ 銀信商座 ” 由沈陽深銀信房 地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)， 開盤 起價(jià) 5988 元 /平方米。 金茂國際公寓 1— 3層的挑空大堂，四星級(jí)酒店的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，四星級(jí)的酒店服務(wù)、商務(wù)配套齊全的業(yè)主會(huì)所、國際水平的戶型設(shè)計(jì)、卓越的空間布局，彰顯業(yè)主的高雅與尊貴。 中潤國際 : 位于和平 區(qū)三好街，由遼寧中潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造，中潤 湖畔佳園，總占地 萬平方米，建筑面積 23萬平方米，由 7 棟純板式 30 層的建筑組成。榮達(dá)國際大廈毗鄰中國家具城，地 處相當(dāng)具有國際影響力的黃金地段，成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志建筑。項(xiàng)目位于金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) B7地塊， 光達(dá)大廈由兩座 26 層塔樓組成，中間以 23層板式樓相連，裙房部分為 4層，地下 2 層。其中：大廈 10萬平方米，商業(yè)街15 萬平方米，二期 6 萬平方米，總投資為 億元。 領(lǐng)先國際城 : 由沈陽新拓置業(yè)發(fā)展有限公司打造的領(lǐng)先國際城 ,30 萬平方米的超大規(guī)劃，近 9 萬平方米的超大型商業(yè)空間，融會(huì)大型超市、流行百貨、國際級(jí) 5A寫字樓、豪華住宅、國際酒店公寓等多重復(fù)合商業(yè)形態(tài)，集購物、休閑 、餐飲、辦公、居住、旅游、娛樂于一體，是一座目前擁有最強(qiáng)聚客集客力的都心 CITYMALL，是一座匯聚億萬商機(jī)的財(cái)富堡壘，世界級(jí)的零售及娛樂、休閑購物廣場。沈陽近幾年城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，從而刺激了酒店業(yè)的發(fā)展。 ” 金廊 ” 成星級(jí)酒店?duì)帄Z地 據(jù)了解，沈陽酒店業(yè)發(fā)展已吸引了一批有實(shí)力的國內(nèi)外知名酒店管理機(jī)構(gòu)在沈投資，除喜來登、洲際、假日、香格里拉、凱萊等國內(nèi)外知名酒店管理集團(tuán)已經(jīng)先期抵沈外，香港榮富、法國雅高、美國豪生國際、上海高瀛等國內(nèi)外酒店管理集團(tuán)也已準(zhǔn)備進(jìn)沈，進(jìn)軍酒店業(yè)。僅今年就新增了 4家三星級(jí)和四星級(jí)酒店。 目前，在沈陽一環(huán)內(nèi)，并在繁華商業(yè)中心旁的純住宅項(xiàng)目可謂少而又少，多為公寓項(xiàng)目并且商務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)。單價(jià)高、面積相對(duì)小，因此總價(jià)不高。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和地位也可彰顯。 有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，商住公寓比較適合智能型的、處于創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)以及自由職業(yè)者使用。公寓這種以投資為主導(dǎo)，出租自用兩相宜的產(chǎn)品幾乎囊括了 寫字間、住宅、酒店的多重優(yōu)點(diǎn)。 寫字樓中，外地企業(yè)用戶多于本地企業(yè)用戶、四分之一的租客是以辦事處的形式租用寫字樓，這些用戶未來對(duì)于寫字樓的需求很大程度取決于沈陽市未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r及市場的開放程度。 從 2020 年開始 ,沈陽的寫字樓開始呈現(xiàn)比較明顯的上升勢頭 。而由于目前高檔次的專業(yè)寫字樓項(xiàng)目較少，促使一些星級(jí)酒店利用自身完善的硬件優(yōu)勢及優(yōu)越的服務(wù)而開辟專門的寫字樓層，這種現(xiàn)象在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) ———太原街商業(yè)區(qū)周邊最為明顯。在不到兩年的時(shí)間里，沈陽的開發(fā)商都認(rèn)同商鋪可以賺錢的理念。業(yè)界人士認(rèn)為，這種心態(tài)也是市場成熟的標(biāo)志。 目前，分析商鋪的投資價(jià)值大約有三大要素：一是規(guī)模，當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場可以支撐的開發(fā)規(guī)?？梢员豢醋魇强砷_發(fā)規(guī)模的衡量基礎(chǔ)。一方面大型的 Shopping Mall 提供的大量商鋪主要集中在服裝、鞋帽、皮具等百貨商品的定向經(jīng)營中，另一方面大型專業(yè)市場的建設(shè)也將受眾集中在單一的行業(yè)之中。 2020年開始啟動(dòng)的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為沈陽市提供了大量的投資型商鋪 。今年的沈陽市場上，復(fù)合型業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目百花齊放，各類產(chǎn)品名詞令人眼花繚亂。 “ 十幾或幾十種業(yè)態(tài)交織在一起，上千個(gè)經(jīng)營單元密集排列，他們不可能不發(fā)生相互作用與影響。比如渾南地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，雖然已經(jīng)幾次更改項(xiàng)目規(guī)劃，但是到目前為止，商鋪方面仍然沒有任何大型零售商進(jìn)入的消息放出。目前，我國還缺少房地產(chǎn)信托基金的融投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)的投資者幾乎都是商業(yè)市場的個(gè)體，他們大都將商鋪?zhàn)鳛樽约旱墓潭ㄙY產(chǎn)。從沈陽市商業(yè)局獲悉，沈陽市未來商業(yè)的發(fā)展要盡量向鄰里購物中心這種新的模式引導(dǎo)，并引導(dǎo)一些欲在沈陽開分店的國際、國內(nèi)的大型超市轉(zhuǎn)變觀念，拓展新的市場領(lǐng)域。 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合多樣化 為突破 “ 業(yè)態(tài)雷同 ” 的瓶頸， 商業(yè) 業(yè)態(tài)將逐步多樣化。沈陽是需要這種示范模式的，有外來的觀念和開發(fā)模式進(jìn)行引導(dǎo)，逐步引領(lǐng)沈城本土的商業(yè)地產(chǎn)走向繁榮。不僅容易對(duì)先期投資者造成收益損失，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)投資者喪失信心，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)爛尾樓。從現(xiàn)階段看，存在的最大的問題就是結(jié)構(gòu)不合理，項(xiàng)目扎堆情況嚴(yán)重，長此以往必將導(dǎo)致惡性競爭。家居裝飾市場建成的有中國家具城、東方家園超市、油漆市場、型材市場、家世界購物廣場，在建的有香江好天地、歐倍德、綠色家園購物廣場。萬達(dá)商業(yè)廣場引入了百安居（原德國歐倍德）建材超市、燦坤數(shù)碼、美國沃爾瑪百貨超市、馬來西亞百盛購物廣場；北京華聯(lián)將進(jìn)駐五洲商業(yè)廣場；英國百家居、美國沃爾瑪、國美電器、北京賽特、宜家家居等主力店進(jìn)駐中國女人街；易初蓮花、正大百貨進(jìn)駐正大廣場；上海百聯(lián)進(jìn)駐領(lǐng)先國際城等。還有一類則是作為大型住宅區(qū)配套 的超市。 二、沈陽商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 沈陽作為二級(jí)城市，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程上相對(duì)全國稍有滯后，但發(fā)展?fàn)顩r同樣勢不可擋。來勢迅猛的各路軍團(tuán)在住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)市場中雙管齊下，尤其在商業(yè)地產(chǎn)市場的博弈中，更是憑借其各自非凡的實(shí)力要重寫沈陽商業(yè)地產(chǎn)的新格局。 一、沈陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 2020年商業(yè)地產(chǎn)市場一改往年的 “ 低調(diào) ” 。 市場 在 提出 “一站式購 中國最大管理資源中心 物娛樂中心 ”便捷、時(shí)尚、新鮮的購物同時(shí)， 也為商業(yè)地產(chǎn)提出新的要求和發(fā)展方向。 另一類是青年大街沿線（金廊工程）、北站 CBD衍生的商業(yè)、寫字間、公寓等大型綜合體，可以說是商業(yè)地產(chǎn)的新亮點(diǎn)。 產(chǎn)權(quán)式商鋪與大型主力店組合是大多數(shù)綜合性商場選用的模式，主力店業(yè)態(tài)以超市、 百貨業(yè)為主。 鐵西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多并成為家居建材集散地 鐵西區(qū)以大型購物市場體 系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店、上海聯(lián)華興工店、家世界和麥德龍，歐倍德，如果再算上頗具規(guī)模的鐵西百貨大樓、中興超市加盟店和鐵副超市，擁有的綜合性商場和超市的數(shù)量已經(jīng)躍居沈陽首位。許多開發(fā)商從開發(fā)住宅起家，對(duì)于商業(yè)開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)，無法預(yù)期潛在的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。雖然短期內(nèi)可以快速回流資金，但仍存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，沈陽萬達(dá)商業(yè)街就是一個(gè)典型的例子。這樣沈城的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有了一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是外來的先進(jìn)投資理念引導(dǎo)著沈城樓市。根據(jù)《沈陽市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) “ 十一五 ” 規(guī)劃》，到 2020年全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積將達(dá)到 1920萬平方米，未來幾年的沈陽市商業(yè)地產(chǎn)將持續(xù)升溫。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房