盛世長(zhǎng)江商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案新鴻泰地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 第 五 部分 營(yíng)銷(xiāo)策略的制定與 分解 通過(guò)上述對(duì)市場(chǎng)狀況發(fā)展的分析以及項(xiàng)目自身的剖析， 項(xiàng)目 面臨的 市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境 不好 ， 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展短期仍處于冷淡階段 ， 項(xiàng)目啟動(dòng)壓力大 ， 面對(duì)本年度的營(yíng)銷(xiāo) 目標(biāo)，在當(dāng)今的市場(chǎng) 環(huán)境 下 ， 任務(wù)極其艱巨，因此 唯有突破價(jià)格瓶頸，采取 “實(shí)現(xiàn) 快速銷(xiāo)售、快速回款的 快 速現(xiàn)金流 ” 操盤(pán)手法，才能支持本年度的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。有利于打破銷(xiāo)售僵局，加快銷(xiāo)售速度。圓夢(mèng)城開(kāi)盤(pán)情況 首次開(kāi)盤(pán)： 推出棟號(hào) 房源統(tǒng)計(jì) 總計(jì) 戶(hù)型 面積（㎡） 數(shù)量 面 積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 517 棟 2 2 89 136 12104 512 58956 3 2 118 136 16048 3 2 123 228 28044 復(fù)式 230 12 2760 別墅 別墅 288 40 11520 40 11520 總計(jì) 552 70476 首期推盤(pán)銷(xiāo)售金額預(yù)算： 普通住宅： 58956 ㎡ 2700 元 /㎡＝ 159181200 元 別 墅： 11520 ㎡ 4800 元 /㎡＝ 55296000 元 總 計(jì)： 214477200 元 說(shuō)明： 別墅暫不推，均價(jià)為 2700 元 /㎡ ，實(shí)際成交均價(jià)為 25002600 元 /㎡ ，團(tuán)購(gòu)價(jià)為 2400 元 /㎡ （客戶(hù)主要集中在新洲一中教師、陽(yáng)邏水電廠職工、武鋼職工、政府機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)） 開(kāi)盤(pán)成交量：約 45 套左右 客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量：約 200 人左右， 客戶(hù)類(lèi)型：主要以陽(yáng)邏、新洲、青山、二七為主 成交主力戶(hù)型 ： 87 ㎡ 兩房、 114 ㎡ 兩房、 123 ㎡ 三房 。圓夢(mèng)城開(kāi)盤(pán)均價(jià) 2700 元 /㎡ ，是本項(xiàng)目較大的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 結(jié)合 項(xiàng)目 區(qū)位及產(chǎn)品現(xiàn)狀 ， 建議 均價(jià) 在 2600元 /㎡ 五、 促銷(xiāo)策略 這里的促銷(xiāo)完全是除開(kāi)傳統(tǒng)推廣、活動(dòng)等促銷(xiāo)之外的，與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤非常緊密的促銷(xiāo)計(jì)劃。 需海量到訪(fǎng)客戶(hù) 面臨銷(xiāo)售周期短、區(qū)域距中心城區(qū)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)，按照成交客戶(hù)、意向客戶(hù)、來(lái)訪(fǎng)客戶(hù) 1:3:10 的常規(guī)比率，要完成 目標(biāo) 所需的客戶(hù)到訪(fǎng)量是極其巨大的。 房產(chǎn)投資客 多次置業(yè)，看好陽(yáng)邏的未來(lái)交通前景及升值前景； 認(rèn)可陽(yáng)邏，具有敏銳的投資眼光。 棚戶(hù)改造區(qū)的中高收入者 ，目前青山的經(jīng)濟(jì) 適 用 房不能滿(mǎn)足其居住要求 。 ，兒女教育及置業(yè)的保值。 優(yōu)異的產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì) 。 交房時(shí)間 晚 。 距離問(wèn)題 由于項(xiàng)目區(qū)域 特點(diǎn)，以及區(qū)域的發(fā)展速度與狀況， “距離問(wèn)題 ”始終伴隨項(xiàng)目全程，物理距離是我們無(wú)法改變的現(xiàn)實(shí)，我們只有盡可能縮短客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目的心理距離才能從基礎(chǔ)層面解決銷(xiāo)售的問(wèn)題。 四、武漢市場(chǎng)環(huán)境 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)開(kāi)局，武漢大城經(jīng)濟(jì)崛起，無(wú)論是中心城區(qū) “向心力 ”作用進(jìn)一步加強(qiáng) ，還是非中心城區(qū)開(kāi)始崛起，武漢已經(jīng)開(kāi)始融入全國(guó)、甚至國(guó)際性視野 ， 武漢市場(chǎng)除了具備上述全國(guó)的市場(chǎng)特點(diǎn)外，還有其自身的獨(dú)特的特點(diǎn)： 市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)剩 2020 年資本市場(chǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)超速增長(zhǎng)， 2020 年武漢市場(chǎng)整體供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)消化過(guò)大的供應(yīng)量需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間 ， 08 全市可售商品房突破 12 萬(wàn)套 。在這種情況下，企業(yè)不再是 “手中有地、心中不慌 ”，而是 “帶頭拋貨、主動(dòng)降價(jià)、尋求生存 ”， 2020年，市場(chǎng)考核房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)由 “土地儲(chǔ)備 ”轉(zhuǎn)移到了 “消化速度 ”，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)只有主動(dòng)變革，才能生存下去。 INDEX 第一部分 項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析 ……………………………………… ..………… … 3 一、 市場(chǎng)環(huán)境 ………………………………………………………………………… … …… … ..3 二、 房企普遍生存現(xiàn)狀 ……………………………………………………………… … …… … ..4 三 、購(gòu)房客群 心理 狀態(tài) ……………………………………………………………… … …… ..… 4 四、 武漢市場(chǎng)環(huán)境 …………………………………………………………………… … …… .… .5 五、陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ……………………………………………………………… … … ..… 5 六、項(xiàng) 目 08 年需要解決的問(wèn)題 ……………………………………………………… … ..… .… 6 第 二 部分 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 … ………………………………………………… … ...… .7 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣 勢(shì) 分析 …………………………………………………………………… … .… .… 7 二、項(xiàng)目核心價(jià)值 ……………………………………………………………………… … .… ..… 7 三、 08 年?duì)I銷(xiāo)難點(diǎn) ……………………………………………………………………… … …… .7 四、 小結(jié) ……………………………………………………………………………… .… … ..…… 8 第 三 部分 項(xiàng)目 定位 …… ………………………………………………… … .… … … .9 一、 客戶(hù)定位 ………………………………………………………………………… .… ..… … ...10 二、 產(chǎn)品定位 ………………………………………………………………………… … .… … … .11 第 四 部分 08 年項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路 ……
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