盛世長江商業(yè)地產項目方案新鴻泰地產商業(yè)地產(存儲版)
【正文】 第 五 部分 營銷策略的制定與 分解 通過上述對市場狀況發(fā)展的分析以及項目自身的剖析， 項目 面臨的 市場 營銷環(huán)境 不好 ， 區(qū)域市場發(fā)展短期仍處于冷淡階段 ， 項目啟動壓力大 ， 面對本年度的營銷 目標，在當今的市場 環(huán)境 下 ， 任務極其艱巨，因此 唯有突破價格瓶頸，采取 “實現 快速銷售、快速回款的 快 速現金流 ” 操盤手法，才能支持本年度的營銷目標。有利于打破銷售僵局，加快銷售速度。圓夢城開盤情況 首次開盤： 推出棟號 房源統(tǒng)計 總計 戶型 面積（㎡） 數量 面 積（㎡） 套數 面積（㎡） 517 棟 2 2 89 136 12104 512 58956 3 2 118 136 16048 3 2 123 228 28044 復式 230 12 2760 別墅 別墅 288 40 11520 40 11520 總計 552 70476 首期推盤銷售金額預算： 普通住宅： 58956 ㎡ 2700 元 /㎡＝ 159181200 元 別 墅： 11520 ㎡ 4800 元 /㎡＝ 55296000 元 總 計： 214477200 元 說明： 別墅暫不推，均價為 2700 元 /㎡ ，實際成交均價為 25002600 元 /㎡ ，團購價為 2400 元 /㎡ （客戶主要集中在新洲一中教師、陽邏水電廠職工、武鋼職工、政府機構領導） 開盤成交量：約 45 套左右 客戶來訪量：約 200 人左右， 客戶類型：主要以陽邏、新洲、青山、二七為主 成交主力戶型 ： 87 ㎡ 兩房、 114 ㎡ 兩房、 123 ㎡ 三房 。圓夢城開盤均價 2700 元 /㎡ ，是本項目較大的 競爭對手 ， 結合 項目 區(qū)位及產品現狀 ， 建議 均價 在 2600元 /㎡ 五、 促銷策略 這里的促銷完全是除開傳統(tǒng)推廣、活動等促銷之外的，與經濟利益掛鉤非常緊密的促銷計劃。 需海量到訪客戶 面臨銷售周期短、區(qū)域距中心城區(qū)偏遠的現實，按照成交客戶、意向客戶、來訪客戶 1:3:10 的常規(guī)比率，要完成 目標 所需的客戶到訪量是極其巨大的。 房產投資客 多次置業(yè)，看好陽邏的未來交通前景及升值前景； 認可陽邏，具有敏銳的投資眼光。 棚戶改造區(qū)的中高收入者 ，目前青山的經濟 適 用 房不能滿足其居住要求 。 ，兒女教育及置業(yè)的保值。 優(yōu)異的產品規(guī)劃、建筑設計 。 交房時間 晚 。 距離問題 由于項目區(qū)域 特點，以及區(qū)域的發(fā)展速度與狀況， “距離問題 ”始終伴隨項目全程，物理距離是我們無法改變的現實，我們只有盡可能縮短客戶對于項目的心理距離才能從基礎層面解決銷售的問題。 四、武漢市場環(huán)境 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經濟強勢開局，武漢大城經濟崛起，無論是中心城區(qū) “向心力 ”作用進一步加強 ，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經開始融入全國、甚至國際性視野 ， 武漢市場除了具備上述全國的市場特點外，還有其自身的獨特的特點： 市場供應量過剩 2020 年資本市場帶動房地產企業(yè)超速增長， 2020 年武漢市場整體供應量過大，市場消化過大的供應量需要一段較長的時間 ， 08 全市可售商品房突破 12 萬套 。在這種情況下，企業(yè)不再是 “手中有地、心中不慌 ”，而是 “帶頭拋貨、主動降價、尋求生存 ”， 2020年，市場考核房地產企業(yè)的標準已經由 “土地儲備 ”轉移到了 “消化速度 ”，在這種市場環(huán)境下，企業(yè)只有主動變革，才能生存下去。 INDEX 第一部分 項目宏觀市場分析 ……………………………………… ..………… … 3 一、 市場環(huán)境 ………………………………………………………………………… … …… … ..3 二、 房企普遍生存現狀 ……………………………………………………………… … …… … ..4 三 、購房客群 心理 狀態(tài) ……………………………………………………………… … …… ..… 4 四、 武漢市場環(huán)境 …………………………………………………………………… … …… .… .5 五、陽邏房地產市場環(huán)境 ……………………………………………………………… … … ..… 5 六、項 目 08 年需要解決的問題 ……………………………………………………… … ..… .… 6 第 二 部分 項目現狀分析 … ………………………………………………… … ...… .7 一、項目優(yōu)劣 勢 分析 …………………………………………………………………… … .… .… 7 二、項目核心價值 ……………………………………………………………………… … .… ..… 7 三、 08 年營銷難點 ……………………………………………………………………… … …… .7 四、 小結 ……………………………………………………………………………… .… … ..…… 8 第 三 部分 項目 定位 …… ………………………………………………… … .… … … .9 一、 客戶定位 ………………………………………………………………………… .… ..… … ...10 二、 產品定位 ………………………………………………………………………… … .… … … .11 第 四 部分 08 年項目營銷思路 ……
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