盛世長江商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案新鴻泰地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)-展示頁
2025-05-23 15:03本頁面
【正文】 … .12 一、 08 年項(xiàng)目營銷目標(biāo) ……………………………………………………………… … ....… … .13 二、理解營銷目標(biāo) …………………………………………………………………… ..… ..… … ..13 三、 支持營銷目標(biāo) 五大關(guān)鍵問題 ………………………………………………… … .… ....… .… 14 四、 08 年?duì)I銷策略核心 …………………………………………………………… … … … … .… .14 第 五 部分 營銷 策略的制定與分解 …………………………………… .… ..… … … ..15 一、 營銷渠道分析 …………………………………………………… …… ..…… … ..… … … .… ..16 二、 蓄客 手段 …………………………………………………… ………… …… ...… ......... .…… 16 三、 推貨策略 ………………………………………………………………… …… … …… .… .… 17 四 、價(jià)格策略 …………………………………………………………………… … ..… ……… .… 18 五、促銷策略 …………………………………………………………………… .… … …………… 19 六、 推廣 策略 ……………………………………………………………………… … …………… .20 附件： 住開盛世長江 推廣排期 第一部分 項(xiàng)目宏觀市場分析 一、市場環(huán)境 峰回路轉(zhuǎn)的 07 年 關(guān)鍵詞： 拐點(diǎn) 2020 年，從 3 月份開始，國家對房地產(chǎn)市場采取了強(qiáng)大的調(diào)控力度，調(diào)息、控制貸款、清算土地增值稅、控制期房銷售等一系列的手段 組合，使得大量的開發(fā)商銀根緊縮，多重政策所積蓄的力量在 2020 年 10 月以后集中爆發(fā)，隨著 “拐點(diǎn) ”的出現(xiàn)，全國市場普遍進(jìn)入了寒冬期。與此同時(shí)，由于政策限制與市場低迷的雙重壓力，特別是近期再次上調(diào)的準(zhǔn)備金利率， 08 年上半年全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了 “冰河時(shí)期 ”，大型房地產(chǎn)企業(yè)通過主動降價(jià)來刺激市場，而大 量中小型開發(fā)商則在生存的邊緣徘徊。 綜合評述 2020 年的下半年 及未來 3 到 5 月 ， 市場 將會存在巨大的變數(shù)，要么是積蓄已久的能量的爆發(fā)，要么是進(jìn)一步的沉溺，但不論哪種狀況的出現(xiàn)，我們都應(yīng)做好 充分的準(zhǔn)備，如果市場好轉(zhuǎn)，那 么我們需要快人一步，迅速占領(lǐng)制高點(diǎn) ， 如果市場繼續(xù)的下滑，那么我們需要開創(chuàng) “市場冷、項(xiàng)目熱 ”的局面，可能這需要付出超出以往數(shù)倍的努力，但其成效也將是巨大的，屆時(shí)，我們收獲的不僅是資金、同時(shí)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌都將得到大幅的提升，為項(xiàng)目 品牌 奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 兩極分化，行業(yè)洗牌的新標(biāo)準(zhǔn) 關(guān)鍵詞： 變革 土地儲備、消化速度 ——變現(xiàn)能力 2020 年，必將是改變中國地產(chǎn)大局的一年，通過國 家的系列宏觀調(diào)控，強(qiáng)制性的逼迫開發(fā)商改變運(yùn)營操作手法 ， 在此之前的地產(chǎn)市場，各企業(yè)都追捧 “多拿地、快速銷售、慢慢開發(fā) ”的開發(fā)思路，將開發(fā)資金的壓 力全部轉(zhuǎn)嫁給市場，哪家企業(yè)土地儲備量大，哪家企業(yè)就能夠生存發(fā)展 ， 但是進(jìn)入 2020 年，市場由高熱步入了極度的冷靜，甚至 可以說，中國的買房者突然間都十分的理智。 綜合評述 舉步維艱，是目前對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為準(zhǔn)確的描述 ， 資金鏈問題、政策壓力、市場狀況等無一不在進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)商的壓力，在這種狀況下，只有主動變革，才能在接下來的市場競爭中得以生存。 市場信心的低谷 關(guān)鍵詞： 爆發(fā)與沉默 市場信心從兩個(gè)方面來說： 一方面是開發(fā)商，從主動降價(jià)，到全面降價(jià)，這無疑是在向市場大肆宣揚(yáng)開發(fā)商的生存危機(jī)； 另一方面是客戶，在 CPI 與銀行的雙向擠壓下，購房者普遍存在著嚴(yán)重的觀望態(tài)勢，這種購買力的積蓄，就像火藥桶一樣，處于極不 穩(wěn)定的狀態(tài)。 綜合評述 壓力永遠(yuǎn)需要尋找釋放的途徑，一是通過時(shí)間進(jìn)行消化，二是通過刺激適時(shí)爆發(fā)。 就本案而言，在單個(gè)企業(yè)無法扭轉(zhuǎn)整體市場和行業(yè)供求關(guān)系的前提下，我們只能從項(xiàng)目自身尋找突破點(diǎn)，利用優(yōu)秀的產(chǎn)品與強(qiáng)有競爭力的價(jià)格優(yōu)勢，通過營銷策略組合手段，有 序刺激市場購買 力。 價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)，敏感度升高 2020 年 3 月起，武漢市場 也開始步入 “拐點(diǎn) ”，但時(shí)間上比廣州、深圳、北京、上海等一線城市滯后一個(gè)月 ， 從 2020 年 4 月 ——5 月所開新盤來看，大部分項(xiàng)目都采取了降價(jià)直銷的方式，樓盤定價(jià)找準(zhǔn)了消費(fèi)者心理預(yù)期價(jià)格的項(xiàng)目銷售情況良好，比如 ： 08 年 5 月 17 日 開盤的金地國際花園一期組團(tuán)，開盤均價(jià)為 7300 元 /㎡，在一個(gè)月時(shí)間銷售進(jìn)度達(dá) 70%80%，這說明消費(fèi)者在觀望的過程中并非無期限、無預(yù)期，開盤時(shí)間和價(jià)格合適的項(xiàng)目依然會受市場追捧。 經(jīng)濟(jì) 適 用 房廉租房消化大量剛性需求 隨著 2020 年武漢市政府對于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度的加大，部分購房剛性需求被滿足，從而使得市場總體剛性需求減少。 陽邏整體樓市價(jià)格跳水 。 區(qū)域價(jià)格逐漸建立地位、成交套數(shù)滑落 （如圖） 2020年17月份陽邏區(qū)域成交套數(shù)70321651902331851510501001502002502020年1月 2020年2
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