【正文】 體量類型 所屬社區(qū) 業(yè)態(tài)比例（％） 超市 餐飲 便利店 服務(wù)配套 美容 生活家居 休閑 其他 外向型 美麗 365花園 0 錦繡江南 0 海濱廣場(chǎng) 35..2 招商海月花園 7 0 0 偏外向型 陽(yáng)光棕櫚園 0 0 蔚藍(lán)海岸 42 0 內(nèi)向型 祈福新邨 0 0 萬(wàn)科四季花城 星河灣 0 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 ① 外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)比例： 社區(qū) 商業(yè) 面積 （㎡） 業(yè)態(tài)比例（％） 超市 餐飲 便利店 服務(wù)配套 美容 生活家居 休閑 其他 外向型 美麗 365花園 16,000 0 錦繡江南 25,000 0 海濱廣場(chǎng) 18,000 35..2 招商海月花園 28,000 7 0 0 綜合（平均數(shù)） 21,750 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合特征主要是 超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容 ，以輻射面較廣的餐飲及美容為主。 在市場(chǎng)調(diào)研和操作項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，我們提出以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)： ① 按人均商業(yè)面積計(jì)算 ② 按商業(yè)面積和住宅面積比例計(jì)算 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 調(diào)整后的商業(yè)面積基本上是目前所調(diào)查社區(qū)商業(yè)目前正在經(jīng)營(yíng)的面積，那么，從中計(jì)算其戶均及人均商業(yè)面積： 類型 案例 戶數(shù) 人口 調(diào)整后的商業(yè)面積 （㎡） 戶均商業(yè)面積 （㎡ /戶） 人均商業(yè)面積 （㎡ /人） 外向型 美麗 365花園 1,799 6,297 16,000 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 海濱廣場(chǎng) 4,760 16,660 18,000 偏外向型 陽(yáng)光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 蔚藍(lán)海岸 5,119 17,917 15,500 內(nèi)向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 皇御苑 3,690 12,915 5,940 萬(wàn)科四季花城 4,700 16,450 6,000 風(fēng)和日麗 3,600 12,600 1,980 星河灣 10,330 36,155 5,000 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 — ㎡ 之間，偏外向型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 － ㎡ 之間 。 ? 偏外向型社區(qū)商業(yè)具備的條件概述 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 偏外向型條件 外向型條件 內(nèi)向型條件 類型定位 ?內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費(fèi)群的商業(yè)類型，雖然客觀上也會(huì)有其他社區(qū)的消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)； ?一般情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是 爭(zhēng)較激烈，或與項(xiàng)目定位相符的消費(fèi)群數(shù)量較少（如萬(wàn)科四季花城），不足以形成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的有效消費(fèi)支撐； ?由于地塊形狀或其他原因?qū)е挛茨芘R主要道路有良好的展示面，所以一般內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的主力店為社區(qū)標(biāo)超或品牌便利超市。 ① ③ 地塊制約因素 ② 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 偏外向型條件 外向型條件 內(nèi)向型條件 ?如果 尚無(wú)大型品牌超市 ， 常住人口達(dá)到 10萬(wàn)人以上 、有主要的城市道路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目 ，且 未來(lái)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)看好 ，而 項(xiàng)目又可臨主要道路做出充足的展示面 及 人流導(dǎo)入順暢及項(xiàng)目其他條件許可 的情況下，無(wú)疑較充分地具備了引進(jìn)大型綜合超市的條件。 確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模的總體思路是 ： 項(xiàng)目?jī)?nèi)外部因素 確定社區(qū)商業(yè)所屬類型 確定社區(qū)商業(yè)體量 定性分析 定量確定 ① ② 地塊制約因素 ③ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期 ① 人均商業(yè)面積 ② 商業(yè)面積占住宅面積的比例 規(guī)劃前期社區(qū)商業(yè)類型的確定 公里 半徑 范圍 商業(yè) 情況 地 塊 制 約 因 素 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 預(yù) 期 外 向 型 社 區(qū) 戶 數(shù) 及 人 口 內(nèi) 向 型 偏 外 向 型 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 影響社區(qū)商業(yè)定位的因素主要可以分為以下三個(gè)層面： 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定 類型定位 此類因素具有以下主要特點(diǎn)： ?不確定性，由于涉及范圍廣，影響因素復(fù)雜，所以很難精確握； ?具有很強(qiáng)的個(gè)性特點(diǎn)，因應(yīng)項(xiàng)目所在區(qū)域的特點(diǎn)而有所差異，難以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)； ?處于動(dòng)態(tài)的變化之中，并且易受主觀傾向影響，屬于不可控因素。 ?內(nèi)向型 ?商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。 在案例研究和多年社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們將社區(qū)商業(yè)主要分為如下三類： 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)分類研究 類型 案例 住宅面積（㎡） 商業(yè)面積（㎡） 商業(yè)和住宅 面積比例 外向型 美麗 365花園 180,000 20,000 % 錦繡江南 470,000 42,000 % 海濱廣場(chǎng) 520,000 20,000 % 招商海月花園 340,000 30,000 % 偏外向型 陽(yáng)光棕櫚園 370,000 14,300 % 蔚藍(lán)海岸 550,000 16,000 % 內(nèi)向型 萬(wàn)科四季花城 520,000 7,700 % 祈福新邨 1,980,000 20,000 % 風(fēng)和日麗 305,749 2,000 % 皇御苑 935,000 6,000 % 星河灣 1,120,000 5,000 % ?外向型 ?社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)分類研究 ?商業(yè)與人口 的關(guān)系 ?也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。 ?商業(yè)與住宅 的關(guān)系 ? 也是判斷社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。 ?社區(qū)商業(yè)的 輻射范圍 ? 是能較直接反映出社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的因素。 ?商業(yè)的分布 形式 ?也是影響社區(qū)商業(yè)性質(zhì)的重要因素。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，從十二個(gè)案例來(lái)看，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，其商業(yè)的對(duì)外性越強(qiáng)，成正比的關(guān)系。 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)分類研究 社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定（定量） 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)分類研究 為了方便進(jìn)行針對(duì)性的規(guī)律性研究，對(duì)以上十二個(gè)案例進(jìn)行歸類。通過(guò)對(duì)客觀存在的典型案例進(jìn)行全面剖析，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷，針對(duì)社區(qū)商業(yè)的全程操作：包括前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)到招商銷售，再到后期的經(jīng)營(yíng)管理，均作了規(guī)律性總結(jié)分析，在廣度和深度上可以說(shuō)是達(dá)到了國(guó)內(nèi)相關(guān)研究的最高系統(tǒng)程度，對(duì)于社區(qū)商業(yè)的實(shí)際操作有著重要的借鑒意義。 案例研究意義及調(diào)研分析案例 研究背景說(shuō)明 標(biāo)桿案例研究 案例選取概述 研究對(duì)象 研究對(duì)象說(shuō)明 標(biāo)桿案例研究 案例選取概述 著手研究之前，我們搜索了國(guó)內(nèi)外關(guān)于社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)有研究成果，總體來(lái)看， 社區(qū)商業(yè)在我國(guó)尚處于發(fā)展初期階段，缺乏一套系統(tǒng)的且具有實(shí)踐指導(dǎo)意義的社區(qū)商業(yè)研究理論成果。 ③ 發(fā)現(xiàn)意義 ， 通過(guò)案例分析 ， 發(fā)現(xiàn)一些新的問(wèn)題 ， 提出一個(gè)新的假說(shuō) ， 然后自己去或者讓別人去檢驗(yàn) 。 ① 樣本意義 ， 一個(gè)案例描述的場(chǎng)景和過(guò)程并不是簡(jiǎn)單的和孤立的 ， 而是 大量同類現(xiàn)象中的一個(gè) ， 如果取極值的話 ， 其結(jié)果是一樣的 。龍湖地產(chǎn)商業(yè)研究專題 —— 社區(qū)商業(yè) 目錄 | Index 一． 研究背景說(shuō)明 二． 標(biāo)桿案例研究 三． 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 四． 社區(qū)商業(yè)招商 /銷售篇 五． 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理篇 研究背景說(shuō)明 研究目的及資料來(lái)源 案例研究的意義及調(diào)研分析案例列舉 研究背景說(shuō)明 研究目的及基礎(chǔ)資料來(lái)源 通過(guò)選取一些典型案例的調(diào)研分析 ， 結(jié)合 TCBL公司自身資源 ， 加以綜合 、 提煉 ， 從社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期的經(jīng)營(yíng)管理作一些較為透徹的剖析 ， 形成對(duì)社區(qū)商業(yè)實(shí)際操作有借鑒意義的成果 。 ? 研究目的： ? 基礎(chǔ)資料來(lái)源： ? 典型案例實(shí)地調(diào)研； ? 商家訪談； ? 其他資源 。 ② 檢驗(yàn)意義 ， 對(duì)已有的假設(shè)和命題進(jìn)行檢驗(yàn) ， 提供一個(gè)證明或者