【正文】 合計 2132 5035 100 100 66 77 100 100 32 65 初開業(yè)時數(shù)據(jù) 目前數(shù)據(jù) 經(jīng)過五年多的經(jīng)營 ， 四季花城商業(yè)街的營業(yè)狀況趨于穩(wěn)定 ， 租金水平大約上升了 15%左右 。 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的管理現(xiàn)狀 典型案例：萬科四季花城 業(yè)態(tài)調(diào)整變化 業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積增減（㎡） 經(jīng)營商家個數(shù)增減 單鋪平均面積增減（㎡） 美容美發(fā) 100 1 6 地產(chǎn)中介 108 3 3 餐飲 26 0 4 服裝 72 5 7 社區(qū)服務(wù) 859 9 43 超市 1768 2 469 其他 30 9 9 合計 2903 11 33 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的管理現(xiàn)狀 典型案例：萬科四季花城 原因分析 ?管理規(guī)范，商業(yè)布點合理。這是四季花城商業(yè)街能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營的前提條件。 ?社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃是立足于本社區(qū)的居民消費需求。 ?后續(xù)入住人口增多 ，居民的日常消費穩(wěn)定 ?業(yè)態(tài)搭配基本上沒有變化，但是，總的商家數(shù)和經(jīng)營面積是在增加，日益膨脹的社區(qū)購買力為商家提供更多的銷售機(jī)會。 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 階段 社區(qū)商業(yè)的生存業(yè)態(tài) 過渡期 建筑裝潢裝飾店、小型日用雜貨店、超市、家具店、大眾餐飲 穩(wěn)定上 升期 綜合超市 /標(biāo)超、百貨店、書店、美容美發(fā)、快餐店、醫(yī)藥店、 銀行、郵政、保險、地產(chǎn)中介 成熟期 超市、便利店、服裝專賣店、美容美發(fā)、健身、特色餐飲、茶館、酒吧、娛樂、 社區(qū)公共服務(wù)、銀行、證券、郵電、培訓(xùn) 從調(diào)研的十二個案例來看 ， 社區(qū)商業(yè)各階段的生存業(yè)態(tài)如下： ?從長遠(yuǎn)的角度來看 ， 不同的業(yè)態(tài)對應(yīng)不同的社區(qū)商業(yè)的生命周期 。 ?與社區(qū)服務(wù)相關(guān)的業(yè)態(tài)都較穩(wěn)定 ， 能夠持續(xù)經(jīng)營下去 。 ?經(jīng)營過渡性業(yè)態(tài)的商家可由市場機(jī)制調(diào)節(jié) 。 社區(qū)商業(yè)的管理現(xiàn)狀 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理特點 社區(qū)商業(yè)對住宅價值提升作用分析 整體商業(yè)對 于住宅的作用 各業(yè)態(tài)商家對 于住宅的作用 萬科城案例分析 調(diào)研案例分析 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)對住宅價值提升的作用分析 社區(qū)商業(yè)對于住宅的價值提升的作用可以分為兩個層面： 一是整體商業(yè)對于住宅的作用及價格 二是各業(yè)態(tài)不同商家各自對于住宅作用如何 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理特點 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理特點 萬科城案例分析： 時間節(jié)點 商業(yè) 住宅 2023年 3月 招商 接洽湘江老廚 —— 2023年 4月 招商 簽約 湘江老廚 —— 2023年 6月 招商 接洽華潤萬家、丹桂軒 肯德基、 KOSMO、舞鶴料理 —— 2023年 9月 招商 簽約 華潤萬家 —— 2023年 10月 招商 簽約 丹桂軒、肯德基 住宅一期開盤 2023年 11月 招商 簽約 KOSMO、舞鶴料理 —— 2023年 3月 商家進(jìn)場 —— 2023年 5月 —— 住宅二期開盤 2023年 6月 商業(yè)第一次開盤 —— 2023年 7月 商業(yè)第二次開盤 —— 期數(shù) 開盤日期 開盤價格（元 /㎡ ） 情景洋房 寬景洋房 別墅 公寓 一期 2023年 10月 1日 6,000 7,000－ 8,000 10,000 5,500 二期 2023年 5月 1日 5,800 8,000 13,000 —— 商業(yè)與住宅關(guān)鍵時間節(jié)點 一、二期住宅售價 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理特點 關(guān)鍵時間節(jié)點分析： ? 招商先行，于住宅開盤前先行主力店接洽工作； ? 主力店－－華潤萬家、丹桂軒等確定之后， 2023年 7月一期住宅開盤； ? 主要商家于 2023年 3月進(jìn)場， 5月住宅二期開盤； ? 2023年 6月商業(yè)第一次開售， 2023年 7月商業(yè)第一次開售。 一、二期住宅 售價比較 ： 02023400060008000100001202314000情景洋房 寬景洋房別墅 公寓萬科城一期萬科城二期 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理特點 社區(qū)商業(yè)與住宅關(guān)系分析結(jié)論： ? 社區(qū)商業(yè)對住宅的促進(jìn)作用更多的是對社區(qū)形象的提升、對整體銷售的提速及在較短時期內(nèi)擴(kuò)大社區(qū)的影響力； ? 社區(qū)商業(yè)的前期招商與住宅的 售價 之間不存在必然的因果關(guān)系； ? 從長遠(yuǎn)眼光來看，社區(qū)商業(yè)的精心經(jīng)營是開發(fā)商品牌價值累積過程的重要組成，對于具體項目的收益及對住宅的價格提升不應(yīng)給予太高的期望值 。 ? 社區(qū)商業(yè)的招商 /銷售的時間節(jié)點安排應(yīng)該根據(jù)項目客觀情況而定，一般情況下，萬科城的運作方式還是比較值得借鑒； 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理特點 社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)對于住宅價值提升的作用 : 品牌知名度高、形象良好并且配套性質(zhì)強的業(yè)態(tài)對于社區(qū)價值的提升及良好形象的建立是最有幫助的，根據(jù)市場經(jīng)驗，我們可以有如下關(guān)于各業(yè)態(tài)商家在品牌知名度近似的基礎(chǔ)上對于社區(qū)價值提升作用的定性排序列表： 業(yè)態(tài) 提升作用 綜合超市 ★★★★★ 社區(qū)超市 ★★★★☆ 中式酒樓 ★★★ 中西式快餐店 /特色餐飲 ★★☆ 美容 /休閑 /酒吧 ★★☆ 便利店 /干洗店 /沖印店 /蛋糕店 /家居/ 書店 /音像 /花店 /維修店 /銀行 ★★ 地產(chǎn)中介 /裝飾設(shè)計 ★☆ 精品 /服裝 ★ 其他：五金 /建材 /化工等 ☆ 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理特點 社區(qū)商業(yè)租金水平管理 在社區(qū)商業(yè)中，由于各業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)的不同，盈利能力及品牌知名度的高 低，能承受的租金水平也會有所不同，而租金水平的高低，對于社區(qū)商業(yè) 的開發(fā)商來說，直接影響的就是開發(fā)收益。以下為各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)中能 承受的租金水平基本可參考范圍，實際操作中依項目實際情況不同而相應(yīng) 有所調(diào)整，但偏差不會很大。 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理特點 業(yè)態(tài) 利潤水平（％） 租金承受能力 （元 /㎡ /月） 租金成因 綜合超市 1～ 3 20～ 50 品牌知名度高，租賃面積大 社區(qū)超市 3～ 4 30～ 50 品牌知名度高，租賃面積大 中式酒樓 30～ 50 40～ 70 品牌知名度高，租賃面積大 中西式快餐店 60 60～ 150 行業(yè)利潤率高，租賃面積較小 特色餐飲 60 120～ 160 行業(yè)利潤率高，租賃面積較小 美容店 50～ 70 100～ 200 行業(yè)利潤率高 家居 20～ 40 80～ 150 利潤較高，但購買頻率較低 便利店 30～ 40 100～ 150 利潤相對較高，租賃面積較小 干洗店 30～ 50 100～ 200 利潤相對較高，租賃面積較小 沖印店 20～ 30 100～ 200 利潤率不是很高，但租賃面積較小 音像店 30～ 50 100～ 200 利潤率較高，租賃面積一般不大 書店 30～ 50 100～ 200 利潤率較高，社區(qū)店規(guī)模不大 服裝店 30～ 40 150～ 300 利潤率高，租賃面積通常較小 蛋糕屋 20～ 40 70～ 150 利潤率一般，租賃面積需求不大 精品 50～ 100 200～ 300 利潤率高，租賃面積較小 花店 20～ 50 70～ 150 租賃面積較小 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢 ?國內(nèi)社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展，獨立的社區(qū)商業(yè)物業(yè)日益受到開發(fā)商重視。 ?社區(qū)商業(yè)的建設(shè)必會得到政府的政策指導(dǎo)與扶持。各地政府管理部門目前正積極制定社區(qū)商業(yè)建設(shè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 ?以人為本，服務(wù)居民的社區(qū)商業(yè)，在商業(yè)服務(wù)形式上會有所創(chuàng)新，如結(jié)合現(xiàn)代電子商務(wù)技術(shù)，網(wǎng)上交易，網(wǎng)上信息服務(wù)等。 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 ?社區(qū)商業(yè)的這種特性在管理模式上有異于城市購物中心，統(tǒng)一管理，分散 經(jīng)營的模式將會得到推廣。 ?在業(yè)態(tài)的配置方面，將更加注重超市、便利店、餐飲店、娛樂等業(yè)態(tài)的綜 合配置效益，在滿足居民日常生活消費的同時，又能滿足社區(qū)居民多樣化、 個性化的消費需求。 ?在物業(yè)管理方式上，開發(fā)商將更多采用只租不售和先租后售等能夠控制業(yè) 態(tài)，有利于物業(yè)長遠(yuǎn)的商業(yè)價值提升的管理方式。 社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢 社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理篇 小結(jié) 目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有較大差距； 與社區(qū)服務(wù)相關(guān)的業(yè)態(tài)都較穩(wěn)定，能夠持續(xù)經(jīng)營下去； 社區(qū)商業(yè)對住宅的促進(jìn)作用更多的是對社區(qū)形象的提升、對整體銷售的提速及在較短時期內(nèi)擴(kuò)大社區(qū)的影響力； 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展，獨立的社區(qū)商業(yè)物業(yè)日益受到開發(fā)商重視。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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