【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主力店－－ 綜合超市為經(jīng)營(yíng)龍頭（通常規(guī)模較?。?，輔以適量餐飲、美容及其他服務(wù)配套 ，以綜合超市滿足本社區(qū)及周邊居民生活需要，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。相對(duì)外向型社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例及綜合超市規(guī)模一般均會(huì)有所減少。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 ③ 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的比例： 社區(qū) 商業(yè) 面積 （㎡） 業(yè)態(tài)比例（％） 超市 餐飲 便利店 服務(wù)配套 美容 生活家居 休閑 其他 內(nèi)向型 祈福新邨 19,800 0 0 萬(wàn)科四季花城 6,000 星河灣 5,000 0 綜合 10,266 上表中，內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)是以 超市＋餐飲＋服務(wù)配套 為主，超市占的比例較大。 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 可參考的組合類(lèi)型： 依據(jù)： ? 案例調(diào)研分析的結(jié)果 ? 商家訪談 ? 實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn) ? 內(nèi)向型商業(yè)的特點(diǎn) 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)亦可有兩種組合類(lèi)型 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型 Ⅱ ： 以品牌便利超市為經(jīng)營(yíng)主力，偏重其他服務(wù)配套，輔以餐飲、適量美容 ，主要以滿足本社區(qū)居民日常消費(fèi)為最主要目的，整體商業(yè)規(guī)模不大，業(yè)態(tài)的設(shè)置在量上以內(nèi)部消化能力為限度。 以品牌社區(qū)標(biāo)超為主力店，偏重其他服務(wù)配套，輔以適量餐飲、美容 ，以本社區(qū)居民為絕對(duì)主力消費(fèi)群，主要是以滿足居民日常生活所需為目的。相對(duì)外向性質(zhì)較強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)而言，其在整體商業(yè)規(guī)模、餐飲所占比例一般均會(huì)有所減少。 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類(lèi)型 Ⅰ ： 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 ?總的來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)是 超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容 ，在此基礎(chǔ)上根據(jù)社區(qū)自身特點(diǎn)及周邊商業(yè)環(huán)境對(duì)業(yè)態(tài)組合進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)業(yè)態(tài)組合并不局限于某個(gè)模式，其受到的影響因素較多，且不確定性較高。 ?在這里說(shuō)明的只是三種類(lèi)型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合的一些基本業(yè)態(tài)及其一些基本規(guī)律。 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 案例分析 內(nèi)向型社區(qū) 商業(yè)布點(diǎn) 入 口 街 鋪 型 圈 地 街 鋪 型 入 口 集 中 型 以 點(diǎn) 帶 面 型 12個(gè)案例的商業(yè)分布分析 偏外向型社 區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 外向型社區(qū) 商業(yè)布點(diǎn) 典型業(yè)態(tài) 分布特點(diǎn) 經(jīng)驗(yàn)判斷 典型業(yè)態(tài) 分布特點(diǎn) 典型業(yè)態(tài) 分布特點(diǎn) 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 錦繡江南商業(yè)布點(diǎn)圖 風(fēng)和日麗商業(yè)布點(diǎn)圖 萬(wàn)科四季花城商業(yè)布點(diǎn)圖 招商海月花園商業(yè)布點(diǎn)圖 蔚藍(lán)海岸商業(yè)布點(diǎn)圖 美麗 365花園商業(yè)布點(diǎn)圖 十二個(gè)社區(qū)商業(yè)的商業(yè)分布圖： 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 海濱廣場(chǎng)商業(yè)布點(diǎn)圖 陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)布點(diǎn)圖 皇御苑商業(yè)布點(diǎn)圖 鳳凰城商業(yè)布點(diǎn)圖 祈福新邨商業(yè)布點(diǎn)圖 星河灣商業(yè)布點(diǎn)圖 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 從以上十二個(gè)案例分布圖看，社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)可以分為以下四種類(lèi)型： 圈地街鋪型 入口街鋪型 入口集中型 以點(diǎn)帶面型 類(lèi)型 案例 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 圈地街鋪型 美麗 365花園、錦繡江南 招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園 商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò) 大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳， 較有效的吸引外部的消費(fèi)者， 對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上 利于商業(yè)的銷(xiāo)售。 商業(yè)規(guī)模通常較大，不利于業(yè) 態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置 的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有 較大的負(fù)面影響。 入口街鋪型 風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城 蔚藍(lán)海岸 有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)， 街鋪商業(yè)價(jià)值較高。 對(duì)外展示面不寬，可視性不 強(qiáng)，一定程度上限制了商業(yè)的 規(guī)模擴(kuò)大。 入口集中型 星河灣、鳳凰城 祈福新邨、皇御苑 將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商 業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一 定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò) 大，易于形成規(guī)模效應(yīng)。 商業(yè)較集中，居民的日常購(gòu)物 消費(fèi)有時(shí)會(huì)顯得較為不便。 以點(diǎn)帶面型 海濱廣場(chǎng) 商業(yè)較分散，在一定程度上方 便居民的購(gòu)物。 商業(yè)較分散，對(duì)外展示面受制 約，較難形成規(guī)模效應(yīng)。 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) ① 外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn) 外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要是圈地街鋪型、以點(diǎn)帶面型，一般來(lái)說(shuō)，外向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模都較大，采取這兩種類(lèi)型的布點(diǎn)方式利于容納較大的商業(yè)體量。 首層中國(guó)銀行 ， 茶葉店 ，二層裝飾公司 ， 家居用品 、美容 首層地產(chǎn)中介 、 票務(wù)中心二層美容 、 牙科 、 家居裝飾 大型超市主力店已有商家進(jìn)駐意向 （ 工程建設(shè)中 ） 首層家居裝飾 、 便利店 、花店 ， 二層美容 、 美發(fā) 首層汽修 、 面館 、 服裝店 ，二層米特咖啡 錦繡江南 典型案例分析 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) ② 偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn) 偏外向型社區(qū)的商業(yè)布點(diǎn)采用了圈地街鋪型和入口街鋪型，這主要由于采用街鋪的形式相對(duì)能較好的展示商業(yè)，增強(qiáng)可視性，吸引外部消費(fèi)者。 干洗 、 鞋類(lèi)維修 KFC、 地產(chǎn)中介 、藥店 、 銀行 服裝 美容 、 家居 服務(wù)配套 文體 、 眼鏡 7－ 11便利店 、地產(chǎn)中介 咖啡 典型案例分析 蔚藍(lán)海岸 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) ③ 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn) 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)采用的商業(yè)布點(diǎn)形式是入口街鋪型和入口集中型。 銀行 、 縫紉補(bǔ)鞋 地產(chǎn)中介 、 書(shū)店 、 美容 華潤(rùn)便利超市 美容店 水果店 、 藥店 、 服裝 餅屋 、 服裝店 、 郵局 、 書(shū)屋 味香西餐酒吧 美容店 萬(wàn)科四季花城 典型案例分析 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 結(jié)合我們所做的商家訪談 業(yè)態(tài) 指標(biāo) 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 經(jīng)營(yíng)樓層 位置 綜合超市 8,000－ 15,000 13 主干道 /主出入口 社區(qū)標(biāo)超 2, 0005,000 1層 /2層 主出入口 /主干道 餐飲 快餐類(lèi)： 100－ 500； 西餐咖啡： 300－ 800 中式酒樓： 2,0005,000 1層 /2層 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道 美容 /美發(fā) 美發(fā)： 100200 美容： 5001,000 1層 /2層 通常位于 2層，具體位置上無(wú)特殊要求 休閑類(lèi) ≥1,000 1層 /2層 通常位于 2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面 便利店 60200 1層 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 餅屋（蛋糕店） 30－ 60 1層 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買(mǎi)頻率較高 生活家居 100200 1層 /2層 屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 2層皆可 地產(chǎn)中介 50－ 100 1層 新興社區(qū)門(mén)店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較 高，通常位置較優(yōu)越 干洗店 20－ 40 1層 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 沖印店 15－ 30 1層 不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買(mǎi)頻率不高 其他 10－ 40 1層 位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng) 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) ?無(wú)論是外向型社區(qū)還是內(nèi)向型社區(qū)，配套性質(zhì)越強(qiáng)，便利性質(zhì)越明顯，購(gòu)買(mǎi)頻率越高，其對(duì)于位置的要求也越高， 這是確定社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)的主要控制因素。 ?在規(guī)劃各業(yè)態(tài)商家所處位置時(shí)，應(yīng)該優(yōu)先考慮的是主力店的位置問(wèn)題，一是因?yàn)橹髁Φ晔巧鐓^(qū)商業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的商家，二是主力店往往發(fā)揮核心群聚效應(yīng)，從而也帶動(dòng)了其他業(yè)態(tài)小商家的經(jīng)營(yíng)。 ?綜合 /社區(qū)超市、餐飲店對(duì)外性要求高，布點(diǎn)時(shí)需特別考慮其昭示性和交通、停車(chē)等便利行。 ?便利店、干洗店、餅屋等服務(wù)配套性質(zhì)極強(qiáng)的業(yè)態(tài)，要求離社區(qū)主出入口較近，方便社區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)。 關(guān)鍵控制因素 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 社區(qū)商業(yè)布點(diǎn) 業(yè) 態(tài) 位置敏感度 位置敏感業(yè)態(tài)： 綜合超市 ★★★★ 社區(qū)標(biāo)超 ★★★☆ 便利店 ★★★☆ 餐飲 ★★★ 干洗店 ★★★ 餅屋（蛋糕店） ★★★ 位置要求相對(duì)不高業(yè)態(tài)： 沖印店 ★★☆ 花店、茶葉 ★★☆ 地產(chǎn)中介 ★★☆ 生活家居 ★★ 美容 /美發(fā) ★★ 休閑類(lèi) ★★ 其他（精品、服裝等） ★☆ 具體業(yè)態(tài)對(duì)位置的敏感度 社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃篇 小結(jié) 1 2 3 4 從社