【商業(yè)地產(chǎn)】商場開業(yè)籌備策劃方案-商業(yè)地產(chǎn)商場(編輯修改稿)
2025-07-03 18:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 六、長春市2007年房地產(chǎn)市場總結(jié)七、長春市2008房地產(chǎn)市場預(yù)測第一部分 長春市總體經(jīng)濟態(tài)勢一、GDP總量與增長速度 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(20022007)一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，綜合實力不斷加強長春市GDP總量從2002年的1150億元增長到2006年的1934億元，增長幅度雖在005年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，長春GDP達2073億元，%，略顯過熱。城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了長春各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強，為長春房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展機會。但同時應(yīng)注意到，經(jīng)濟過熱會導(dǎo)致市場上的貨幣數(shù)量增加，倘若流通速度較慢，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的阻礙作用。二、固定資產(chǎn)投資占GDP比重 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(20022007)同經(jīng)濟總量一樣，長春市固定資產(chǎn)投資也保持著強勁的增長勢頭。固定資產(chǎn)投資在GDP中所占的比重日益增大，成為拉動經(jīng)濟增長的主要力量。2007年受政策打壓，固定資產(chǎn)投資增長幅度略有下降，但仍達到42%。 同時從上面的表格可以看出，固定資產(chǎn)投資的增長速度遠遠超過GDP的增長速度。這表明生產(chǎn)性支出要大于消費性支出，長期下去將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的不利影響。三、居民消費能力數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(20032007) 2003年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高。而居民長期又具有儲蓄習(xí)慣，手中持有大量資金，為房地產(chǎn)消費提供保證。同時，國家實施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的創(chuàng)收機會。因此未來幾年長春居民可支配收入還將有很大提升。四、三大產(chǎn)業(yè)比例變化 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告(20022006)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比例相當(dāng)，說明生產(chǎn)性行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)處于平衡位置。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，城市輻射性要想增強，第三產(chǎn)業(yè)須占主導(dǎo)地位。而長春工業(yè)性質(zhì)明顯，經(jīng)濟增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現(xiàn)狀在短期內(nèi)還無法改變。第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達說明城市新貴數(shù)量有限，居民還未有提升居住環(huán)境的意識，中低檔樓盤將有很大的發(fā)展空間。 小結(jié)： 長春市經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟總量更多，上漲幅度更大。雖受經(jīng)濟過熱、固定資產(chǎn)投資比重過大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響城市發(fā)展的問題約束。但隨著政府宏觀調(diào)控政策的不斷完善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展中的不健康因素將進一步得到遏制，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供一個平穩(wěn)的發(fā)展平臺。第二部分 2007年房地產(chǎn)新政一、金融政策：216。 六次加息：2007年，為抑制房價快速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。到2007年12月21日，%。 貸款利率的提高并不能抑制房價快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴大再生產(chǎn)的能力，導(dǎo)致一部分原本用于擴大再生產(chǎn)的資金以投資的形式流入房地產(chǎn)市場，這將進一步推動房價上漲。貸款利率的提高加大了已購房客戶的成本，同時目前股市已運行到較高的水平，短期內(nèi)很難產(chǎn)生較大收益。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預(yù)計規(guī)模不會很大。（長春房地產(chǎn)市場自住需求占主導(dǎo)，大部分居民資金有限，無法提前還貸）216。 十次提高存款準備金率： 自2007年1月15日以來，中國人民銀行十次上調(diào)存款準備金率，%。存款準備金的提高目的是改革中國經(jīng)濟，降低人民幣流通量及流通速度，這將有效緩解目前經(jīng)濟過熱的現(xiàn)狀。對延緩商品房價格上漲有很大作用。216。 提高第二套房貸首付比例： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。 首付的提高將降低銀行在房價快速上漲中的風(fēng)險，同時也大大加重購房者尤其是年輕購房者的負擔(dān)，對抑制炒房作用不大。（對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預(yù)計并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高會引發(fā)眾多中介公司倒閉，無異于加大銀行信貸風(fēng)險，政府不會盲目執(zhí)行）二、稅收政策：216。 土地增值稅：自2007年2月1日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人征收3060%的土地增值稅。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。三、土地政策：216。 物權(quán)法：①住房滿70年后，使用權(quán)自動續(xù)期。②小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。③露臺出讓不得損害他人利益。④會所依約定確立權(quán)屬。⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有。⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。216。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定①“土地分期拿證”叫停②土地開發(fā)期限不得超過三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實行凈地出讓⑤土地閑置費按20% “土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風(fēng)險。 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。 《規(guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。小結(jié)： 2007年政府為了進一步控制快速上漲的房價、保持房地產(chǎn)市場快速平穩(wěn)的運行，政府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調(diào)控的力度。如今政策效應(yīng)已初見明顯。第三部分 長春市土地市場分析一、歷年土地出讓情況 資料來源：新文化報20032005年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，上漲幅度達74%。2007年因受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低，但截止目前，土地放量仍達520萬平方米。二、土地出讓均價 資料來源：房地產(chǎn)報從上圖可以看出，長春土地出讓價格整體形勢一直表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關(guān)、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。因此土地出讓價格實際上漲幅度仍很大。三、人均居住面積資料來源：房地產(chǎn)報長春市人均居住面積增長較為穩(wěn)健。自2003年以來，平均每年以一平方米的速度增長。截止2007年末，人均居住面積已達27平方米。居住面積已足夠滿足人們基本生活，很難有所提升。預(yù)計未來一年，長春房地產(chǎn)應(yīng)以提升住宅品質(zhì)為發(fā)展方向。四、2007開發(fā)商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進入，外地企業(yè)在長春拿地數(shù)量已占2/3。外地企業(yè)的進入，直接加劇競爭，將有效提升樓盤的綜合品質(zhì)，同時也會大大推動地價和房價的上漲。資料來源：房地產(chǎn)報第三部分、房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)投資及施工面積：數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞從上面兩個圖可以看出，長春房地產(chǎn)投資處于快速增長階段，開發(fā)商對市場信心
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