【文章內(nèi)容簡介】 商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場 概 況 2020年以來，在商品房開發(fā)量大幅增長的同時，商業(yè)營業(yè)用房（即商業(yè)物業(yè)）的開發(fā)量也快速成長， 2020年全市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 ，同比增長 %，而 2020年上半年已經(jīng)有近 200萬平方米商業(yè)用房面市，據(jù)有關(guān)機構(gòu)估計，今年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量將達(dá) 350萬平方米，比上年增長 30％左右。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，市民人均占有 1平方米商業(yè)面積則可視作商業(yè)面積相對飽和，以主城區(qū) 1000萬人口計算，飽和底線在 1000萬平方米左右，而現(xiàn)在重慶整個商業(yè)用房面積大約在 500萬平方 米，因此從整體意義上來說，重慶商業(yè)物業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。 涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多 眾多開發(fā)商爭食商業(yè)物業(yè)這塊誘人的蛋糕，已成為 2020年重慶樓市的一道風(fēng)景。龍湖地產(chǎn)初涉商業(yè)物業(yè)開發(fā)即推出總面積達(dá) 10萬平方米的商業(yè)航母 —— 北城天街。并引得兩大商業(yè)巨頭銀太百貨與北京華聯(lián)入駐，成為北部新區(qū)商業(yè)的新中心區(qū)；華宇公司繼去年推出部分商業(yè)物業(yè)后，其總建筑面積分別達(dá) 12萬平方米的華宇廣場和 8萬平方米的華宇名都城基本上都于今年上市；協(xié)信繼幾年前成功開發(fā)朝天門協(xié)信商廈后，今年又推出總面積達(dá) 3萬平方 米的的純商業(yè)物業(yè)協(xié)信黃金海岸，作為觀音橋地區(qū)第一個開放式的面面臨街的純商業(yè)項目，引起了市場的極大關(guān)注。在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進商業(yè)物業(yè)，其他一些二線品牌企業(yè)也不甘示弱，也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列， 2020年商業(yè)物業(yè)將迎來一個不小的開發(fā)高潮。 2020年部分知名地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)物業(yè)一覽 公司名稱 項目名稱 區(qū)域 規(guī)模 龍湖地產(chǎn) 北城天街購物廣場 江北區(qū) 10萬平方米 協(xié)信集團 協(xié)信黃金海岸 江北區(qū) 3萬平方米 華宇公司 華宇廣場 沙坪壩 12萬平方米 華宇名都城 沙坪壩 8萬平方米 升偉地產(chǎn) 升偉新天地 沙坪壩 3萬平方米 斌鑫地產(chǎn) 斌鑫世紀(jì)商城 楊家坪 9萬平方米 林建物業(yè) 金沙國際 沙坪壩 3萬平方米 蒲輝地產(chǎn) 海棠曉月第壹大道 南岸區(qū) 7萬平方米 新大都地產(chǎn) 新大都商場 沙坪 壩 5萬平方米 一級商圈商業(yè)面積繼續(xù)增長，二級商圈商業(yè)面積異軍突起 作為一級商圈的解放碑，商業(yè)面積供給依然放量增長，鞏固其核心商圈的地位，而以江北、南岸、沙坪壩為代表的二級商圈異軍突起，商業(yè)面積從 2020以來呈現(xiàn)大幅增長。據(jù)有關(guān)單位統(tǒng)計， 2020年主城各區(qū)域商業(yè)物業(yè)供給分別為：南濱路 65萬平方米；江北 60萬平方米；沙坪壩 50萬平方米；解放碑 50萬平方米；楊家坪 40萬平方米；江濱路、沙濱路共計 15萬平方米；其他 30— 50萬平方米。在各區(qū)政府大力建設(shè)本區(qū)域中心商圈，打造規(guī)模龐大的商業(yè)步行 街的行政規(guī)劃依托之下，二級商圈商業(yè)面積的增長將成為未來幾年重慶市商業(yè)物業(yè)供給的主流區(qū)域。 本地及外地商業(yè)機構(gòu)積極擴張，商業(yè)物業(yè)有效需求增大 隨著重慶市國民經(jīng)濟與城市建設(shè)的不斷發(fā)展，人們的消費水平和消費能力也不斷提高，在重慶商業(yè)物業(yè)建設(shè)步入快車道發(fā)展的同時，本地和外地的知名商業(yè)機構(gòu)也都紛紛加快了擴張的步伐。本地的重百商場、新世紀(jì)百貨早已在各個區(qū)域的核心商圈搶得有利位置，最早進入重慶的太平洋百貨、家樂福超市也不甘落后，而從 2020年開始，好又多量販連開沙坪壩、南坪兩個店，普爾斯馬特連開南坪、江北 兩店，華聯(lián)商廈幾乎同時簽下了兩路口、沙坪壩、北城天街三個大型物業(yè)，隨后又有新一佳進駐中華廣場、北京王府井進駐沙坪壩新大都。在外地百貨零售大鱷搶灘重慶的同時，專業(yè)零售巨頭也不甘人后，國美電器、蘇寧電器已在重慶布局 6家專賣店。在這些零售大鱷們攪動市場的同時，對重慶的商業(yè)物業(yè)的需求量也不斷增大，引得眾多地產(chǎn)商投身商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 部分商業(yè)物業(yè)規(guī)劃失當(dāng)，空置量增大 在商業(yè)物業(yè)開發(fā)大幅增長，商家資源不斷增加的情況下，由于部分商業(yè)物業(yè)規(guī)劃失當(dāng)，導(dǎo)致重慶商業(yè)物業(yè)的空置率增高。商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃失當(dāng)，主要 表現(xiàn)在兩個方面，一方面是選址失當(dāng)，在商業(yè)設(shè)施已經(jīng)很密集區(qū)域仍然建大型商業(yè)設(shè)施，如在解放碑、沙坪壩步行街就有幾棟空置的商業(yè)裙樓物業(yè)，或者在不具備零售商業(yè)條件的地方規(guī)劃零售商業(yè)設(shè)施；如另一方面是商場內(nèi)部規(guī)劃失當(dāng)，大部分地產(chǎn)商是做住宅出身，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施完全憑個人經(jīng)驗，在沒有進行經(jīng)營定位，確定商家對象之前就盲目建設(shè)，結(jié)果在柱網(wǎng)布置、車流、人流動線組織，規(guī)避商業(yè)死角等各方面都缺乏考慮，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)開發(fā)出來不適用而空置。據(jù)統(tǒng)計， 2020年重慶市商業(yè)營業(yè)用房空置量就高達(dá) 160萬平方米，超過當(dāng)年開發(fā)量的一半， 2020年商業(yè) 營業(yè)用房空置量估計達(dá)到 180～ 200萬平方米，這對新建商業(yè)物業(yè)來說是非常大的壓力。也敦促地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。 2020年重慶商業(yè)地產(chǎn)需求市場調(diào)研報告析 ：商業(yè)地產(chǎn)投資者、經(jīng)營者 ：重慶主城區(qū)五大商圈 ：入戶問卷定量調(diào)查 ：共調(diào)查 360個有效樣本 ： 本次調(diào)查結(jié)果顯示，商業(yè)地產(chǎn)的投資者中，有 4類職業(yè)背景的客戶比重突出，私營業(yè)主（個體工商戶）和專業(yè)技術(shù)人員，前者有大部分是在從事商業(yè)零售經(jīng)營，自身有鋪位的需求，而后者屬于 有較強資金勢力，尋求多元化的投資型客戶；其次企業(yè)中高層管理人員和自由職業(yè)從業(yè)者也有著較強的投資需求和能力；而事業(yè)機關(guān)人員對商業(yè)地產(chǎn)的投資興趣相對較小。 在受訪人群中，過去有過商鋪投資的占到了 36%，而沒有這一行業(yè)經(jīng)歷的被訪者占 64%，說明商業(yè)地產(chǎn)開始受到更多投資者的關(guān)注。 調(diào)查結(jié)果還顯示出，商業(yè)地產(chǎn)項目因其高風(fēng)險和高收益的特點，目前吸引的目標(biāo)投資客戶群呈年輕化趨勢。而 20世紀(jì) 70年代出生的人則構(gòu)成了商業(yè)項目投資的主力客戶，他們尚處于剛成家或單身的階段，個人月收入明顯高于其他年齡段的平均個人月收入，但其 積蓄還比較弱，其投資商鋪的目的主要有三：一是作為一種儲蓄投資；二是看好商鋪的增值潛力；三是對市場經(jīng)濟的敏感。 調(diào)研分析 目前商業(yè)投資者的投資目的和傾向是比較清晰和理性的。在受調(diào)查的人群中， 76%的商鋪購買者和最終經(jīng)營者存在錯位，也就是存在商鋪有第二次招商的環(huán)節(jié)； 50%的投資戶自行找下家，而另 50%希望由開發(fā)商統(tǒng)一代理完成，返購經(jīng)營權(quán)；其中有 58%的投資 者作為長線投資，靠階段性收取租金，贏得利潤， 18%的購買者是短線投資，會考慮在適合的價位轉(zhuǎn)手出售；還有 24%的投資者自己經(jīng)營，特別是有一定經(jīng)營經(jīng)驗的商戶，積累到一定資金后，開始選擇用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的鋪面。 在各種商業(yè)物業(yè)的種類里，獨門獨戶的臨街獨立式門面最受投資者的追捧，這與其自身門面的裝飾就是一個很好的廣告，容易被流動的消費人流接觸和發(fā)現(xiàn)有關(guān)。這類產(chǎn)品的被接受程度在消費者中占 51%。其次是平層商鋪，但因此類商鋪與整個商場的經(jīng)營高度相關(guān)。如果整個商場盤活，個體能有 效利用整個賣場的整體效益，帶來的人氣，反之會受到牽連；而目前大力打造的商業(yè)街，被投資者認(rèn)可還需要一段時間，開放式商業(yè)街的平層商鋪受青睞程度占 11%；雖然都是平層商鋪，但性價比在這里成了投資者優(yōu)先考慮的主要因素。 商場內(nèi)二樓以上的商鋪和開放式商業(yè)街道二樓以上的商鋪的傾向比例為 10%和 3%。 在基本配套方面，電源、水源以及單獨洗手間這些商鋪必備的設(shè)施都無一例外的成為了絕大多數(shù)投資者看重的要素，根據(jù)其重要性它們被考慮的可能性依次為： %、 %、 %。只有%的投資者根 據(jù)自身條件認(rèn)為沒有特別需要。 對于商業(yè)物業(yè)的配套管理，投資者都非常重視統(tǒng)一物業(yè)管理的提供，以解決投資經(jīng)營的后顧之憂，這一選擇占到了 %；而代租代售的服務(wù)也成為大多數(shù)炒家投資者所需求的服務(wù)項目，占%；統(tǒng)一的宣傳和包裝可令業(yè)主免去自身廣告宣傳的麻煩和財力的投入，容易聚集人氣，在每個專業(yè)市場樹立品牌，也成為投資者重要的需要之一，占 %；最后是代交費服務(wù)，占 %。 商鋪面積的大小直接和投資者的經(jīng)營成本、經(jīng)營方向關(guān)聯(lián)。 21— 50平方米的商業(yè)物業(yè)最受消費者歡迎，占到了 37%；其次 10— 20平方米 /套的需求比例占 30%，這也從側(cè)面表明目前重慶市場商業(yè)物業(yè)剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹(jǐn)慎，又因如經(jīng)營服裝、小百貨、精品，對經(jīng)營戶的要求比較低，這三行業(yè)的經(jīng)營戶對商鋪的需求整體數(shù)量較大，其面積需求多在 1050平方米 /套有關(guān)。接下來的面積需求比例依次為： 51— 70平方米（ 13%）， 71— 100平方米和 100平方米以上（都為 9%）， 10平方米以下（ 2%）。 顯示，當(dāng)投資者決定投資選擇某一商鋪的時候，價格首當(dāng)其沖是其重點考慮的先決性條件和因素 ?，F(xiàn)今的重慶市場商業(yè)物業(yè)剛剛起步，個體消費者看好的是投資風(fēng)險小，有一定回報的項目，在資金允許的情況下他們一般會謹(jǐn)慎的選擇價位較低的商鋪，所以大多數(shù)受調(diào)查者將選擇集中在 — /平方米，這一區(qū)域 (37%)，本段上下兩段 — /平方米（ 17%）和 1萬元 /平方米及以下（ 16%），分列二、三； — /平方米（ 10%）， — /平方米（ 8%）， — /平方米（ 6%）， /平方米以上合計占 6%。 在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，平街二樓及二樓以上的 商鋪都被視為位置較次，人氣與平層相比，減少 30%至 60%；單價是平層的 1/3至 1/2。在資金允許的情況下，一般投資者是不愿意購買的。這也從另一個側(cè)面說明，平層是絕大多數(shù)商家和投資者的選擇。如解放碑好吃街所有商業(yè)門面二層以上出現(xiàn)的高空置率，就是最好的市場反映。這也給商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商一個重要的提示，如何進行開發(fā)前除平層外的商業(yè)樓層規(guī)劃，科學(xué)的市場調(diào)查是非常重要的。 由于商鋪的特殊實用性和高單價的特性，小額投資者近半都傾向選擇銀行按揭貸款的方式進行購買和經(jīng)營（ 48%），以便資金周轉(zhuǎn)順暢。而有 27%的人則采取利息較低的分期付款的方式購買，只有 1/4的人愿意在資金成本允許的情況下一次性付款。有一定經(jīng)濟實力的投資者更愿意接受高首付低月供的付款方式。 另外，在首付的承受能力方面，調(diào)查的結(jié)果顯示，有三段是比較突出的，選擇首付 3— 4萬元(%)；其次選擇是 5— 6萬元這一段（ %）；第三是 9萬元及以上（ %）。說明目前的投資實力有高有低，中小投資者仍然占絕大比例，首付 7萬元以下的占 80%。與首付額度調(diào)查相關(guān)聯(lián)的是對月供承受力的調(diào)查報表， %的人選擇了 2020元 — 2500元的月供， 其次是 2501— 3000元的月供（ %）。在經(jīng)濟能承受的情況下，大多數(shù)投資者還是愿意接受低月供的購買商鋪的投資方式。 在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中，我們可以看出，渝中區(qū)的解放碑無可爭議的成為大家一致的首選，這與解放碑的特殊地位密不可分，“商業(yè)航母”的身份令所有的消費