【文章內容簡介】 主墳和木樨園）商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復合度高、輻射半徑大。因此，商鋪租售相對容易、投資回報率高、回收周期較短，投資可保證長期穩(wěn)定的回報。但價格也高，前期投入較大，運作空間也有限。l 區(qū)級商業(yè)中心：服務區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務社區(qū)，如天通苑、世紀城。商鋪價格相對不高、經營較穩(wěn)定，但不同位置價值差別很大。l 專業(yè)市場：很多，服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫；IT類如中關村的科貿中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場等。其最大特點就是單個商鋪面積小（不超過10㎡），單價高、不能獨立經營需要托管或自營。因此高風險和高回報并存。l 特色商業(yè)街：市場行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。l 底商：最多，簡單可分為辦公樓底商(如數碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經濟適用房)兩大類。其中擁有獨立門面及固定消費人群、經營穩(wěn)定、投資風險小、價格相對低廉的住宅底商最受歡迎。二、區(qū)域市場（一）CBD地區(qū)供給方面近兩年，CBD及泛CBD地區(qū)在住宅和寫字樓新建項目集中推出的同時，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應也明顯升溫，成為商業(yè)地產的投資熱點地區(qū)。據戴德梁行統計，到2008年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬平方米，如國貿三期的5萬平方米、華貿中心的16萬平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。若加上原有的國貿商城、嘉里中心等項目，商業(yè)總面積將超過100萬平方米，屆時北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級商業(yè)中心，CBD將超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。新舊主要項目項目名稱項目位置項目規(guī)模開業(yè)時間租售狀況國貿商城建外大街1號60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號15000平方米2000年只租不售SOHO現代城建國路88號20000平方米2002年銷售京匯大廈國貿橋東南3000平方米2002年只租不售國貿三期建外大街1號60000平方米2007年只租不售華貿中心光華路1號160000平方米2005年只租不售建外SOHO建外大街4號90000平方米2004年銷售萬達廣場國貿橋東南70000平方米2005年以租為主　　需求方面對CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長的主要行業(yè)如下： l 品牌服飾 作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌服飾今后對CBD將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。l 餐飲 數以百萬計的工作人口，且有大量的商務往來，都將為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機，CBD將成為餐飲業(yè)的必爭之地。l 展廳 鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗式消費的轉變，致力于創(chuàng)造獨特體驗的中高檔品牌將會把開設展廳的目標鎖定在CBD。l 配套服務 由于在CBD工作與生活的人群數量龐大，將需要不同類別的配套服務，如票務、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對配套店鋪數量的需求亦相對較大。市場形勢l 產品定位普遍高啟　　客戶定位是產品定位的依據。據《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20022010)》預測，CBD的消費人群約有50萬，其中，年輕時尚的商務白領約25－30萬，，文化休閑人群約1－2萬，觀光人群約4－8萬。另據資料顯示，CBD擁有北京高檔商務寫字樓的70%、跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費者的種種個性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500強攜手的萬達廣場、號稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典型代表。l 商鋪租價平穩(wěn)上揚目前CBD商業(yè)面積不足10萬平方米，約占北京的7%。而且業(yè)態(tài)較單一，主要以購物中心為主，又相對集中在國貿、嘉里中心和貴友。況且自國貿二期后，新增供應較少，因此面對穩(wěn)步上升的市場需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質商鋪月租金為60～120美元，空置率一直保持在2%的較低水平。l 東區(qū)成為發(fā)展重心目前CBD西部和北部都已經形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍島、豐聯廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個較有規(guī)模和品牌效應的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級項目都選址在此，東部將是未來CBD發(fā)展的一個重心和方向。如華貿中心正精心建設16萬商城、國貿正著力打造全球最大國際貿易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補充呼應，CBD東區(qū)日益顯現CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務公寓、五星級酒店和高檔會所、甲級寫字樓、歐洲風情商業(yè)街等，配套之全更是其他項目難望項背。 l 集成社區(qū)受市場追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開工，一次性交付所有設施，有別于目前通用的滾動開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風情商業(yè)走廊的火爆認購，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項目賣點和亮點之一。（二）中關村中國硅谷助推投資熱潮作為華北甚至是全國的電子產品集散地，加之地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特別是隨著中國硅谷地位的日益穩(wěn)固，中關村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財智中心、數碼0中關村科貿中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè)，世紀金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。供求關系決定市場高價中關村商鋪多被銀行、證券和電子市場等高端行業(yè)占領，大中小企業(yè)及市場交易額逐年增加，同時隨著中關村整體商務環(huán)境改造規(guī)劃的出臺，絕大部分的臨街小商鋪被拆除，因此地區(qū)商鋪一直供不應求及市場價格高開高走。住宅底商有利可圖萬柳地區(qū)新起點家園、萬泉新新家園底商和板井區(qū)域世紀城4萬平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會展中心底商的成功案例，都說明此點。成熟商圈，擁有大量、穩(wěn)定的消費群體，商機多、投資風險小，即使底商價格不菲，但由于位置和人氣上的優(yōu)勢，也可獲得較高回報及較穩(wěn)定的收益。中小投資者不容忽視從市場現狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)投資不相上下，由此帶動了小型底商及電子市場商鋪需求量的增加。需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。（三）亞運村　　亞運村目前建筑總面積已超過600多萬平方米，常住人口達50萬以上和流動人口30萬以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運村建設，今后亞奧區(qū)域將可能更延伸至昌平區(qū)東小口，西達京昌高速路。作為中心居住區(qū)(CLD)，亞運村與東部CBD、西部中關村齊名?！」┬杳芡怀鰜嗊\村商業(yè)一直是投資熱點，除奧運經濟外部催化及奧運建設內部拉動的原因外，較小供應量與龐大消費人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。大量中高檔商品房讓亞運村集中了強力消費群體，但亞運村現有商業(yè)供應量僅有10萬平方米左右，以北辰購物、陽光廣場飄亮購物和旺市百利超市、家和超市等幾家為代表的商業(yè)面積遠遠無法滿足人們的高品質生活需求，巨大的消費能力很難得到釋放，同時也難于適應今后奧運村的建設和需求。這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業(yè)額一直排在北京市所有大型商業(yè)購物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。同時，目前絕大多數是臨街商業(yè)店鋪，業(yè)態(tài)分布比較零亂，且文化設施欠缺，個性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費需求。市場持續(xù)熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運村商業(yè)消化速度很快。，目前銷售已達90％以上，－4萬元，相繼有星巴克、全聚德、新世紀錢柜等知名品牌店簽約落戶。此外，陽光新干線底商也創(chuàng)造了100％的銷售奇跡，－3萬元。華匯集團的7萬平方米商業(yè)和歐陸經典1萬平方米的底商也引起了市場的高度關注。同時據悉，亞運村一大型商業(yè)區(qū)將出現在未來亞運村和奧運村交錯的核心地帶，其中，(，主題商場近2萬平方米)。這將對該地區(qū)的商業(yè)格局產生較大變革，有力提升該地區(qū)的商業(yè)水準。（四）南城地區(qū)商業(yè)地產漸成規(guī)模城市基礎設施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日益拓展，南城商業(yè)水平的提高也日益加快。目前已經建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡?；▓@、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設施，給南城商業(yè)地產的發(fā)展增添了新的活力?！笆濉逼陂g，北京還將分別建設東南西北4個大型ShoppingMall，加之政府扶持力度的繼續(xù)加強，南城的大型商業(yè)地產已初露端倪，漸成規(guī)模。同時據悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經營為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。市級物流中心初步顯現除眾多頗有實力的連鎖公司如萬客隆、天客隆、華聯、沃爾瑪等紛紛進駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場亦在南城安家落戶，這些國際及國內知名店面的強勢加盟迅速帶動了南城人氣的增長，使之逐步成為京城的物流中心。三大城區(qū)廣匯商機崇文區(qū)：經多年改造，以新世界中心為代