商業(yè)地產(chǎn)的選址與市場分析(編輯修改稿)
2024-09-18 15:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 型商場），來往聯(lián)商場間的途中時(shí)間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個(gè)超市之一位置的那個(gè)圓。 Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。 那么， q= Sa/Sb=50000/250000= (q)amp。ordf。= da=d/(1+(q)amp。ordf =1km/=690米處(有效交易距離) 該圓的中心為從超市a到超市b d/(1q)=1km/()= 該圓的半徑為 d . (q)amp。ordf。/(1q)=()=559米處 COMPASS法則的限制： 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。 四、商圈市場需求分析 ——人口相乘法 （1）原理：在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)。 （2） 方法： 市場需求潛力=總需求量—調(diào)查期現(xiàn)有零售面積如果市場需求潛力 大于 0 有開發(fā)空間； 具有開發(fā)可行性。反之無開發(fā)空間。 單位零售房產(chǎn)面積——商品零售額比率比較法： （1）原理：首先統(tǒng)計(jì)在這個(gè)商品服務(wù)區(qū)內(nèi)的商品零售總額（TRS），然后統(tǒng)計(jì)零售房產(chǎn)總面積（TS），對(duì)商品進(jìn)行分類即不同類型的商品（家電、汽車）的零售總額（TRSi），以及零售面積（TSi） step1: 統(tǒng)計(jì)商品零售總額（TRS） 統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)總面積（TS） step2: 統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售總額（TRSi） 統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售面積（TSi） step3: TRS/TS TRSi/TSi step4: 比較： if TRSi/TSi 大于 TRS/TS then 開發(fā)某類商業(yè)房產(chǎn)有可行性 原因： 相對(duì)于市場上的平均水平而言，某類商品單位零售面積承擔(dān)了更多的商品零售額，所以銷售這類商品的營業(yè)面積是不足的。因此，它的零售空間相對(duì)于整個(gè)市場來說就顯得比較擁擠，因此就需要開發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。 if TRSi/TSi 小于 TRS/TS then 無開發(fā)可能性 原因： 相對(duì)于市場的平均水平而言，該類商品的單位零售面積承擔(dān)了更少的商品零售額，因此就是銷售這類商品的營業(yè)面積處于飽和狀態(tài)。零售面積的市場供給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法（POWER RATIO） （1） 原理: 在一個(gè)大城市區(qū)域可以看成是一個(gè)統(tǒng)一的市場，這個(gè)統(tǒng)一的市場又可以劃分為若干個(gè)二級(jí)市場，二級(jí)市場之間就存在競爭，那么通過對(duì)競爭的分析，可以找出各個(gè)二級(jí)市場的商業(yè)房地產(chǎn)投資的飽和狀況。市場的飽和狀況就決定了某個(gè)二級(jí)市場區(qū)是否有商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力或者可行性。 （2） 方法： step1: 單元區(qū)i零售房產(chǎn)存量的百分比 單元區(qū)i零售房產(chǎn)總面積/城市市場區(qū)零售房產(chǎn)總面積）100% step2: 計(jì)算單元區(qū)i的家庭數(shù)量百分比 （單元區(qū)i家庭總數(shù)/城市家庭總數(shù)）100% step3: 家庭零售業(yè)房產(chǎn)面積存量區(qū)間差異率=a 單元區(qū)i零售房產(chǎn)存量百分比/單元區(qū)i家庭數(shù)量百分比）100% step4: 單元區(qū)i家庭收入均值百分比 （單元區(qū)i家庭收入均值/城市平均家庭收入均值）100% step5: 計(jì)算POWER RATIO（PR）：
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