龍崗商業(yè)地產(chǎn)分析(編輯修改稿)
2025-07-19 03:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 可見，龍崗區(qū)最北部兩個街道辦——中心城、％，其中，中心城又占到總批準(zhǔn)預(yù)售面積的41％之多。這跟政府對中心城、龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)中心定位是密切相關(guān)的。龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山、平湖、葵涌的批準(zhǔn)預(yù)售面積分別占總批準(zhǔn)預(yù)售面積的：25％、23％、%、%、%、%。第二、 近36％的街道辦商業(yè)規(guī)劃為零龍崗區(qū)轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個街道辦，近年，坑梓、南澳、大鵬、坪地批準(zhǔn)預(yù)售面積為0，實際銷售面積也為0。換句話說，東部海邊地區(qū)除了葵涌，南澳、大鵬等街道辦政府尚無商業(yè)批準(zhǔn)行為，但根據(jù)東部生態(tài)組團(tuán)的規(guī)劃，這些街道辦將跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃?？予鳌⑵旱貙儆跂|部工業(yè)組團(tuán)的范疇，工業(yè)廠房面積規(guī)劃大，而商業(yè)規(guī)劃面積缺乏。第三、 龍崗鎮(zhèn)市場消化能力強 從以上分析數(shù)據(jù)，可見龍崗鎮(zhèn)的市場消化能力為各街道辦之首，，%，為各街道辦待售率最低。龍崗鎮(zhèn)的市場消化能力強在幾大純商業(yè)的熱銷。 各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際銷售面積對比表（單位：平方米）：批準(zhǔn)預(yù)售面積實際銷售面積待售待售比例中心城413632龍崗布吉橫崗坪山平湖葵涌0100%圖1002需要說明的是，待售面積亦非絕對面積，有些商業(yè)面積由發(fā)展商自主經(jīng)營，本不出售，嚴(yán)格意義上講，不屬于完全的空置。第四、 葵涌上演“空手戰(zhàn)”，實際銷售面積為0，待售率100％?？?，打了一場典型的“空手戰(zhàn)”。該面積為2002年亞迪村所帶的商業(yè)面積，至今沒有售出。第五、 2005牛市：各街道辦戰(zhàn)商業(yè)供不應(yīng)求從統(tǒng)計結(jié)果看，2005年龍崗商業(yè)市場表面上表現(xiàn)極其良好，龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，、供求比例分別為：0：1，:1，:1，:1。從之前年限來看，除了龍崗、平湖、坪山曾經(jīng)出現(xiàn)過供不應(yīng)求的現(xiàn)象，其他街道辦皆供過于求。－（單位：平方米）：街道辦批準(zhǔn)預(yù)售面積實際銷售面積待售量中心城龍崗0布吉橫崗坪山平湖0葵涌000圖10032005年龍崗商業(yè)的火爆跟今年的宏觀調(diào)控不無關(guān)系。宏觀調(diào)控對住宅二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅，而商業(yè)、寫字樓則無此一說，于是，許多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)、寫字樓，導(dǎo)致商業(yè)、寫字樓市場的火爆。2002002002002005年龍崗空置待售面積分別為：、－。2002年和2004年空置面積最大，這跟市場批準(zhǔn)預(yù)售面積的巨大呈比例。龍崗各街道辦2001年3月1日－2005年9月30日歷年待售面積合計： 200220032004合計中心城龍崗布吉橫崗坪山0平湖葵涌0000合計 圖11 圖22第二節(jié) 存在問題龍崗商業(yè)面積供應(yīng)量大，實際消化量不足，，：1，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過于求。從細(xì)分來看，存在以下一些問題：第一、供應(yīng)“超標(biāo)”，上市步伐宜緩從每年平均消化11萬商業(yè)面積的比例來看。尤其是中心城，歷年來的供銷都是“黃色警報”，！商家切莫積極上馬。其次是布吉。 第二、商業(yè)圈功能不突出，布吉等遭遇瓶頸龍崗目前較有商業(yè)規(guī)模的商圈為布吉商圈、中心城商圈、龍崗鎮(zhèn)商圈，但真正能起到類似東門商圈、南山商圈、人民南商圈的作用者，尚缺乏。尤其是中心城，按理人口規(guī)模已經(jīng)達(dá)到一定比例，消費水平也上一定層次，商圈功能應(yīng)該凸現(xiàn)，但除了世貿(mào)中心周邊較成氣候，其余零散不成規(guī)模。中心城、布吉等街道辦商業(yè)的零散規(guī)劃，有待改善。 第三、商業(yè)過于集中供應(yīng) 表現(xiàn)在兩個方面，一、中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉的供應(yīng)量過于集中，歷年三者批準(zhǔn)預(yù)售面積占總數(shù)的89％，導(dǎo)致這些區(qū)域待售量夸張。二、年度供應(yīng)量過分集中。2001－2005年批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)面積分別為：13,、22,、21,、32,、10,，2002－2004年供應(yīng)量明顯集中，2004年甚至高達(dá)32萬，為平均消化量的3倍。2005年龍崗商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售大幅減少，有助于消化存量。歷年各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售面積總表：2001200220032004合計中心城龍崗0布吉橫崗坪山00平湖00葵涌0000合計圖33圖44第五章 銷售價格分析第一節(jié) 銷售均價1萬，歷年均價漲幅不高，2001－2005年商品房均價分別為：、2004年小幅下跌近10％，2005年暢旺，較2004年上漲24％。2001－2005年各街道辦均價統(tǒng)計表：20012002200320042005合計均價中心城龍崗布吉橫崗0坪山00平湖葵涌000000合計均價第二節(jié) 按建筑面積分平均售價橫崗街道辦最高從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，近年橫崗商業(yè)地產(chǎn)均價最高，其次是中心城、布吉、坪山、平湖、龍崗鎮(zhèn)。以上各街道辦歷年商業(yè)平均價格為（元/平方）：120111580、111510110138617元/平方。其中，葵涌歷年處于無銷售狀態(tài)，雖有少量預(yù)售面積。另外，坪山連續(xù)兩年2002002年無成交；橫崗2001年無成交記錄。第三節(jié) 各街道辦歷年漲幅從各街道辦銷售均價來看，銷售均價處于非常不穩(wěn)定的狀態(tài)，整體來說，2005年銷售均價基本都高于以往，也有例外，龍崗鎮(zhèn)銷售均價不到6000元。中心城2002002002005銷售均價較上年漲幅分別為：－10%、－15％、－％、48％龍崗鎮(zhèn)2002002002005銷售均價較上年漲幅分別為：12％、32％、－％、－%布吉2002002002005銷售均價較上年漲幅分別為：%、－21％、4％、%橫崗2002002005銷售均價較上年漲幅分別為：27％、－35%、118％坪山2002005銷售均價較上年漲幅分別為：－7％、64％平湖2002002002005銷售均價較上年漲幅分別為：－26％、%、%、%各街道辦歷年較上年的漲幅表：2002200320042005中心城龍崗鎮(zhèn)布吉橫崗坪山平湖第四節(jié) 從售價看商業(yè)興旺中心城商業(yè)歷年處于“黃色警報”范疇，銷售價格持續(xù)下跌，2005年大幅反彈，但這種反彈與商業(yè)持續(xù)低迷明顯不相吻合，“虛假繁榮”的背后，仍然是冷漠。龍崗鎮(zhèn)沿老街、深惠公路沿線商業(yè)呈繁榮發(fā)展之勢，銷售
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