【正文】 2002125838753378528166200340835867363120140720044834931692005219236598272871484合計(jì)126832313008171其他社區(qū)商業(yè)歷年銷售情況統(tǒng)計(jì)：年度套數(shù)面積金額均價(jià)平均面積2001189200210862003907200429881142503125200518681027711297180250合計(jì)70383939228610第二節(jié) 兩類商業(yè)銷售均價(jià)持平從以上數(shù)據(jù)可見，社區(qū)商業(yè)和純商業(yè)或者寫字樓+商業(yè)裙樓型的商業(yè)均價(jià)基本相當(dāng)，前者為10592元/平方，后者為10558元/平方，前者甚至略高于后者。目前，多數(shù)發(fā)展商都是售完大吉，很難站在一定高度銷售商業(yè)。 龍崗鎮(zhèn)風(fēng)情mall商圈 龍崗鎮(zhèn)沿深惠公路兩邊以開業(yè)不久的五洲風(fēng)情mall為核心，匯集了眾多的新老商業(yè)，業(yè)態(tài)包括電子、百貨、餐飲等，隨著吉之島、天虹等的進(jìn)駐以及地鐵的開通，mall商圈成為必然。業(yè)界人士認(rèn)為，萬科將LivingMall全新的設(shè)計(jì)理念運(yùn)用于商業(yè)運(yùn)作，開創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)的新模式。坪山近年僅有水岸明珠、萬佳通、泰富華庭、盈富家園等幾個(gè)住宅項(xiàng)目的商業(yè)裙樓，商業(yè)面積供應(yīng)少，處于“壟斷”局面，價(jià)格高低，說明不了商業(yè)的繁榮程度。尤其是中心城，按理人口規(guī)模已經(jīng)達(dá)到一定比例，消費(fèi)水平也上一定層次，商圈功能應(yīng)該凸現(xiàn)，但除了世貿(mào)中心周邊較成氣候，其余零散不成規(guī)模。龍崗鎮(zhèn)的市場消化能力強(qiáng)在幾大純商業(yè)的熱銷。事實(shí)上，東莞、惠州等地的商業(yè)還在頻頻出擊深圳，因?yàn)槠渖虡I(yè)量大，消費(fèi)水平受限，寄希望于深圳客戶。根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃》和《龍崗中心組團(tuán)規(guī)劃》，龍崗中心組團(tuán)的功能定位：深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商貿(mào)、信息和文體中心，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，強(qiáng)化行政辦公、金融商貿(mào)、文教體衛(wèi)的城市功能，構(gòu)建集約化的生態(tài)城區(qū)。值得提及的是，大芬油畫村已經(jīng)形成了以油畫生產(chǎn)、交易一條龍的商業(yè)旺區(qū)，吸引了國際國內(nèi)人士慕名前往，商業(yè)交易非常繁華。當(dāng)前35年，龍崗區(qū)將融資近1000億元，建設(shè)140多個(gè)重大項(xiàng)目。依托地鐵沿線的改造，以車站為核心，周邊物業(yè)開發(fā)形成大量的人流疏散、休閑、購物場所，龍崗區(qū)將形成若干各具特色的繁榮商圈。華南mall的繁榮經(jīng)營，帶動(dòng)了平湖物流業(yè)的發(fā)展，鮮活的商業(yè)，乃龍崗乃至整個(gè)深圳、華南的商業(yè)重碼。主要問題出在于：商業(yè)增速超過城市規(guī)劃需求龍城目前實(shí)際人口不到20萬，而商業(yè)面積已經(jīng)超過50萬，實(shí)際人口中，不少是經(jīng)過城市化過程中轉(zhuǎn)化為城市居民的，消費(fèi)水平并不高。從以上數(shù)據(jù)可見，龍崗區(qū)最北部兩個(gè)街道辦——中心城、％，其中，中心城又占到總批準(zhǔn)預(yù)售面積的41％之多。2002002002002005年龍崗空置待售面積分別為：、－。其中，葵涌歷年處于無銷售狀態(tài)，雖有少量預(yù)售面積。第三、導(dǎo)入大型商場的社區(qū)商業(yè)逐漸增加偶有發(fā)展商引進(jìn)歲寶、天虹、家樂福等商場的現(xiàn)象，這比上面一種純粹“售完大吉”的發(fā)展商要有“責(zé)任心”一些。先看看商圈都應(yīng)該具有三個(gè)必須的層次：１、以功能性結(jié)構(gòu)為主，滿足人民生活需要；２、周邊配套要跟進(jìn)，核心的商圈擴(kuò)大同時(shí)靠交通擴(kuò)大邊緣商圈；３、經(jīng)營要有特色，層次感要強(qiáng)。為推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，出臺(tái)了《龍崗區(qū)文化強(qiáng)區(qū)建設(shè)規(guī)劃及實(shí)施意見》。第四、有規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)第三節(jié) 各街道辦歷年漲幅從各街道辦銷售均價(jià)來看，銷售均價(jià)處于非常不穩(wěn)定的狀態(tài)，整體來說，2005年銷售均價(jià)基本都高于以往，也有例外，龍崗鎮(zhèn)銷售均價(jià)不到6000元。龍崗各街道辦2001年3月1日－2005年9月30日歷年待售面積合計(jì)：　200220032004合計(jì)中心城龍崗布吉橫崗坪山0平湖葵涌0000合計(jì) 圖11 圖22第二節(jié) 存在問題龍崗商業(yè)面積供應(yīng)量大，實(shí)際消化量不足，：1，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過于求。龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山、平湖、葵涌的批準(zhǔn)預(yù)售面積分別占總批準(zhǔn)預(yù)售面積的：25％、23％、%、%、%、%。從地理位置上看，中心城處于相對(duì)“內(nèi)陸”的位置，宏觀上很難誘惑布吉、橫崗、坑梓等地的商業(yè)消費(fèi)者，至于龍崗鎮(zhèn)的消費(fèi)者，更難被吸引，龍崗鎮(zhèn)反而截留了大批來自東莞、惠州等外地的消費(fèi)群。兩頭高只南部的布吉和北邊的中心城、龍崗鎮(zhèn)，中間低指橫崗等地。布吉是龍崗改革開放的前沿陣地，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以鄧小平南巡講話為標(biāo)志，分為前后兩個(gè)時(shí)期：1992年前的10多年是布吉經(jīng)濟(jì)發(fā)展的打基礎(chǔ)時(shí)期，1992年后布吉經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。而龍崗，按照《龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略》，龍崗區(qū)未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位為深圳重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，深圳輻射粵東北地區(qū)重要的城市地區(qū)。2003年，同比增長29%。龍崗鎮(zhèn)中心城布吉近年批準(zhǔn)預(yù)售面積 m2 m2近年實(shí)際銷售面積 m2 m2 m2大型百貨蘇寧電器、國美電器、天虹商場、福臨萬眾電子市場、人人購物廣場、科迪宇手機(jī)超市新一佳、世貿(mào)萬佳百貨、天虹、好百年家居廣場新一佳、金鵬百貨、萬佳、天虹商場、大中華百貨商業(yè)類型百貨、超市、購物中心、連鎖店、五金一條街、電器城、服裝店、餐飲店、手機(jī)通訊產(chǎn)品店大型百貨、超市、專業(yè)市場、購物中心超市、百貨、專業(yè)市場、百貨+超市、綜合超市、餐飲、步行街知名企業(yè)萬鑫投資、蘇寧、國美、新一佳、面點(diǎn)王、麥當(dāng)勞雙龍?zhí)旌?、順電沃爾瑪、吉之島、歐倍德、華潤萬佳其他街道辦，明顯不及。 經(jīng)營模式難以維繼大型商業(yè)采用返租模式較多，所謂的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”經(jīng)營模式已經(jīng)顯出市場疲態(tài)，而中心城不少大型商業(yè)也采用這種模式，在人氣不足營業(yè)額不高的情況下，中心城采取返租模式對(duì)業(yè)主實(shí)際上并沒有太大的保障?？予?、坪地屬于東部工業(yè)組團(tuán)的范疇，工業(yè)廠房面積規(guī)劃大，而商業(yè)規(guī)劃面積缺乏。其次是布吉。布吉2002年吃了“胖秤砣”，所以，即便2003年均價(jià)大幅下滑，仍保持較高的“勝利”姿態(tài)，2002005甚至持續(xù)小副上漲，大芬村的商業(yè)帶動(dòng)，多少有點(diǎn)沾親帶故的關(guān)系。萬科城這類商圈乃特色型商圈。另外，加之雷同性的經(jīng)營，市場同質(zhì)化競爭的同時(shí)，市場也比較混亂，目前依賴市場自身的調(diào)節(jié)。產(chǎn)權(quán)式商鋪的弊端早兩年就顯露出來，特區(qū)內(nèi)南山曼哈頓、東方廣場事件，可謂經(jīng)典反面案例，所以，產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售和經(jīng)營商其實(shí)都比較受限，目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪和發(fā)展商自留商鋪聯(lián)合經(jīng)營的現(xiàn)象較為普遍，經(jīng)營種類開始向綜合性過渡，一方面使得項(xiàng)目前期的銷售租賃客戶群擴(kuò)大，再一方面也為商鋪提供了從單一向綜合性發(fā)展的空間。歷年各街道辦批準(zhǔn)預(yù)售面積總表：2001200220032004合計(jì)中心城龍崗0布吉橫崗坪山00平湖00葵涌0000合計(jì)