【文章內(nèi)容簡介】 礎(chǔ)上，根據(jù)項目實際考慮租售比例和方式，最后就是著眼可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的長期回報。一定要有長期的回報，有這樣的打算才能把商業(yè)地產(chǎn)做好。 【徐毅】“Z模式”我們講就是兩個含義，“Z模式”全程叫做全過程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)模式，代表雙重含義：一個是直通車，從前期項目定位到后期經(jīng)營管理的全過程一體化服務(wù)，前期幾個環(huán)節(jié)都提到，在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個環(huán)節(jié)之間進行有效的串聯(lián)、銜接與配合，形成系統(tǒng)的支持體系，就是系統(tǒng)工程的概念。第二個Z就是專業(yè)協(xié)同，使不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，從而保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握。剛才前面講到整個項目都堆在一塊亂成一鍋粥，大家沒有一個很好的方法來操作，所以專業(yè)協(xié)同非常重要。 【徐毅】專業(yè)協(xié)同我們分為六個階段，大致的步驟就是先做商業(yè)調(diào)查，再做定位分析，然后做商業(yè)規(guī)劃，然后做商業(yè)建筑機裝飾設(shè)計，招商及商業(yè)管理，還有后期很多的服務(wù)。怎么來實現(xiàn)？是不是把各個專業(yè)的人配齊了就能實現(xiàn)？不是這么回事。第一就是項目各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化運作，這是一個基礎(chǔ)，就是在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個環(huán)節(jié)之漸進性有效的串聯(lián)、銜接與配合，是綜合的、系統(tǒng)的支持體系，從而保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握。例如商業(yè)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的運作，專業(yè)化的公司應(yīng)該根據(jù)綜合的針對性調(diào)查分析和最終經(jīng)營的可實際操作性，從商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營入，結(jié)合開發(fā)商實際狀況的進行商業(yè)規(guī)劃。它至少包裹通過以上上下要素分析達到商業(yè)規(guī)劃要素，比如說調(diào)查分析消費者分析、投資者分析、競爭對手分析、招商資源分析、區(qū)域商圈分析等等推到規(guī)劃設(shè)計，主題概念、業(yè)態(tài)業(yè)種組合、商業(yè)規(guī)模推算、功能分區(qū)區(qū)域分布，樓層布局及客貨動線等規(guī)劃等，盡量消除到前期運作經(jīng)營的風險。 【徐毅】第二點要有專業(yè)團隊與專業(yè)協(xié)同，要綜合的，系統(tǒng)的支持體系中的專業(yè)商業(yè)團隊。我們總結(jié)不同業(yè)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營專家，比如說零售有百貨、專業(yè)店、超市等，還有餐飲、娛樂，甚至有文華的。比如說我們做前門商業(yè)項目，中關(guān)村商業(yè)項目，我們這兩個項目跟文化結(jié)合非常緊，提出的是做文化商業(yè)的概念，跟項目本身自身的條件和背景有很深的關(guān)系，所以我們講有可能出現(xiàn)文化的商業(yè)里面的專家。另外還有不同專業(yè)的商業(yè)設(shè)計專家，有商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的規(guī)劃師、建筑師、環(huán)境裝飾設(shè)計師和平面設(shè)計師等等。怎么結(jié)合到一塊靠專業(yè)協(xié)同技術(shù)，一方面就是核心團隊成員的綜合能力，舉一個例子比如說我們中海首佳，我們所謂的設(shè)計師山本先生，從事商業(yè)行業(yè)40多年，本身又是建筑師，又是商業(yè)設(shè)計師，室內(nèi)設(shè)計師，商業(yè)設(shè)施師，還是商業(yè)咨詢師，這樣講不是太清楚，我舉一個例子。 【徐毅】我們有一次一起到盤錦去看一個項目，我們這個項目也正在做，盤錦要建一個Shoppingmall，在盤錦市中心的位置，在盤錦做一個最好的新農(nóng)百貨商場，考察這個商場轉(zhuǎn)了一圈就跟開發(fā)商的老總說，說我看了一下新農(nóng)百貨做得挺好，你剛才也介紹了，3萬多平方米的面積，1年做7個億效益非常好，但是我看了以后我覺得60％的營業(yè)額，60％的收入是從一層、二層產(chǎn)生的，當時非常驚訝，說你是設(shè)計師怎么把經(jīng)營看得非常透，我說花一年的時間才把這個看得清楚，調(diào)查結(jié)果就是55％至60％的營業(yè)額是從一層、二層產(chǎn)生的。他們非常驚訝，說你們是設(shè)計師把經(jīng)濟運營看得這么透，本身就有很豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，如果核心成員里面沒有綜合的能力，你也很難在專業(yè)協(xié)同這個團隊里面做事情，我們其它幾個核心人員都有綜合能力。另外就是我們有一套很完整的體系，保證我們針對這個項目能組織最強的團隊，而且中間的銜接是無縫的，不會出現(xiàn)問題的，這是兩個非常重要的，就是有專業(yè)協(xié)同的技術(shù)。 【徐毅】第三我覺得就是資源整合能力。剛才王總也講到建公司的時候為什么選擇富士高作為我們的合作伙伴，就是我們公司做這件事就要有我們的技術(shù)資源，富士高在日本是排前十位的設(shè)計公司，它的業(yè)務(wù)鏈條除了我們做的以外甚至連商業(yè)設(shè)施的設(shè)計和配套也是做的，商業(yè)工程他也做，他做得更全。比如說自動販賣機，在日本做煙的販賣機，富士高的設(shè)備在日本排前三名，所以技術(shù)資源是非常豐富的。我們選擇它首先就是這個公司要做這件事，一定要保證我們技術(shù)資源、技術(shù)力量是充足的，要有一個高起點。 【徐毅】另外就是我們中方的管理層，管理人員也都有在美日參加工作的背景，我們有麥德隆的，家樂福的，還有賽特的，都是有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗，這樣保證我們的團隊在做資源的時候，每一個人都有豐富的資源。比如說品牌資源、信息資源、這個行業(yè)的人脈資源，他們手里有很多合作的資源。這個團隊綜合起來就有非常豐富的資源，保證既有我們技術(shù)又有高起點，在本土化的過程中又駕輕就熟操作項目，對項目提供前瞻性可操作性的基礎(chǔ)。 【徐毅】實際上我最重要介紹的就是中海首佳做的專業(yè)“Z模式”團隊。山本先生有豐富的經(jīng)驗；越村興弘是我們首席咨詢師也多次在我們行業(yè)做了很多的項目，也給我們商業(yè)規(guī)劃提了很多的寶貴意見。首先商業(yè)建筑師正木直弘，在日本做了很多的項目，在中國也做了很多的項目。比如說三宅計生做了20多項項目，包括大型購物中心、百貨店、大型超市等規(guī)劃及設(shè)計項目，在日本做了30多個項目，有非常強的綜合能力。我們商業(yè)規(guī)劃師James Heinritz，James Heinritz也是長期從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)規(guī)劃的工作，曾經(jīng)在美國擔任賓州城市規(guī)劃師，同時也經(jīng)營過本身的商業(yè)店鋪，在我們很多Shoppingmall的項目當中都參與規(guī)劃和建筑咨詢的工作，對中國也是非常了解，大家有興趣可以跟他聊一聊。 【徐毅】另外我們建筑師Pardo Lio Vittorio，我們都叫他老帕，是非常創(chuàng)有新意的建筑師。既要商業(yè)上實用又要保證創(chuàng)意，他做的項目創(chuàng)意非常好。所以我們有這樣一個外籍的團隊作為我們國際化的專業(yè)團隊基礎(chǔ)，另外我們中方人員也都是多年從事商業(yè)方面經(jīng)營的工作，至少都有10年商業(yè)操作實際經(jīng)驗。正是由于有這樣的團隊，才保證我們中海首佳能夠去操作和創(chuàng)造我們“Z模式”。 【徐毅】所以我說中海首佳是為實施“Z模式”全程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)，而構(gòu)件的國際化專業(yè)團隊。作為細分服務(wù)的商業(yè)服務(wù)商，中海首佳以專業(yè)商業(yè)咨詢顧問的身份站在開發(fā)商立場，從商業(yè)規(guī)律審視整個項目運作，充分考慮項目未來投資回報的可行性和可操作性，策劃、整合國際合國內(nèi)優(yōu)良資源、規(guī)避風險、拉長價格鏈條，擴大利潤空間，對項目統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，制定符合商業(yè)規(guī)律商業(yè)開發(fā)實施方案。中海首佳成立兩年已承接三十余項商業(yè)咨詢、規(guī)劃、設(shè)計項目，其中10萬平方米以上的項目有12項，“Z模式”服務(wù)取得了業(yè)界的廣泛認同，有大型購物中心、復合商業(yè)中心，也有大型商業(yè)街區(qū)，比如說隆福寺、前門、昆明之心等改造；另外商業(yè)街的項目，還有百貨店、超市、商業(yè)批發(fā)市場、專業(yè)物流中心、都市集市等等，我們操作了各種規(guī)模，各種業(yè)態(tài)的項目30余項，這些項目運用“Z模式”都是非常成功的。 【徐毅】我也衷心希望我們這個模式，這個團隊能夠在中國商業(yè)地產(chǎn)界能夠起到我們應(yīng)該起到的作用，能夠助力我們商業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，一起迎來商業(yè)地產(chǎn)的春天，謝謝大家！ 【主持人】感謝徐總精采發(fā)言，徐總把我們中海首佳公司整個業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)鏈條和主要的條件情況為大家做了一一介紹，也希望和在座的諸位領(lǐng)導、專家在商業(yè)地產(chǎn)探討、合作。隨著中國加入WTO，12月11日以后對外資零售業(yè)全面開放，在世界上有一家非常著名的體育連鎖營運商，就是法國迪卡儂，這一次法國迪卡儂公司駐華北部的經(jīng)理李金一先生也到會，他將就迪卡儂在北京的發(fā)展做發(fā)言，下面我們掌聲有請李先生。 法國迪卡儂公司駐華北部經(jīng)理李金一【李金一】首先很高興能夠參加中海首佳兩周年慶典和“Z模式”的分析會，中國有一句老話叫瑞雪照豐年，同樣也有一句話叫做瑞雪照首佳。 【李金一】迪卡儂公司是法國的一家公司，主要是以體育用品和周邊器材和配套設(shè)施為主，做到目前規(guī)模是全球第二大體育產(chǎn)品零售商和生產(chǎn)商，目前除了非洲和其它一些比較偏遠的地區(qū)以外，在亞洲、北美、歐洲我們占據(jù)了基本上大份額的市場，全球我們有330家連鎖店，每年營業(yè)額超過30億歐元的收入。就中國來講迪卡儂92年就到中國大陸來，但是那個時候由于政策的原因和公司戰(zhàn)略的發(fā)展，我們只是把工廠設(shè)在中國大陸和臺灣，92年在東莞、天津、上海、深圳設(shè)立了工廠，還有臺灣有物流中心，98年迪卡儂在我們工廠旁邊開始設(shè)立我們自己的直銷商場，里面的產(chǎn)品基本上都是以迪卡儂為主，兼有其它品牌包括周邊產(chǎn)品，2003年迪卡儂正式拿到自己商場零售拍照，在上海浦東設(shè)立了一個商場，兩家在上海，一家在廣東，明年1月25日我們在上海浦西金橋區(qū)再開一家商場，同時在廣州天河體育中心也會開一家標準的模式店，我們會以華南為中心，兼顧華北、華西地區(qū)。 【李金一】我們在2003年在北京做商場擴展工作，到現(xiàn)在一年的工作，我們陸陸續(xù)續(xù)做了調(diào)查分析，我們覺得北京是體育文化氛圍很濃，有政府優(yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢，首先有很好的地貌條件，北方的熱情強于南方，可能我們有自己獨特的優(yōu)勢南方可能沒有，包括有山地、氣侯的問題，另外政府2008年奧運會是非常大的體育零售契機，都是很好的騰飛的機會?；谶@些情況，迪卡儂決定在2005至2008年期間把中國發(fā)展放在北京為主的華北地區(qū)，2005年開18家店，每家店是4000至8000平米不等，4000至8000平方米是標準店，8000至1萬是歐洲概念的模式。在北京以四環(huán)為界定，四環(huán)四個角有比較大的概念店，同時在城市主干道會有標準店，建立北京銷售網(wǎng)點。同時以華北中心點構(gòu)成整個華北地區(qū)大的網(wǎng)絡(luò)。 【李金一】我們和中海首佳前期進行了深入的接觸，在接觸的過程中我們發(fā)現(xiàn)中海首佳這種企業(yè)是對我們這種零售企業(yè)或者是房地產(chǎn)開發(fā)商起到非常關(guān)鍵的企業(yè)，他就是很好的橋梁，因為很多的國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商，他的前期可能都是以住宅開發(fā)為主，一部分是以商務(wù)房地產(chǎn)的開發(fā)為主，就像剛才王總所講的商業(yè)的十年是影響中國地產(chǎn)很重要的十年，同樣對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展94至2004年也是非常重要的一個年段，真正形成產(chǎn)業(yè)化的概念就是從94年開始的。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，剛開始起步也是從2000年以后逐漸才有商業(yè)地產(chǎn)的概念，但是具體商業(yè)地產(chǎn)的模式建筑水平，組合搭配很多開發(fā)商都不是很了解，同時跟很多外資交流過程中，發(fā)現(xiàn)了一個問題就是大家很難去溝通。因為國際化的一些要求和傳統(tǒng)零售的建筑模式是有一定的沖突，這個時候中海首佳這種企業(yè)就可以幫助我們很好的解決這種問題，既可以站在我們零售商的角度，從一個專業(yè)店切入進去，告訴我們怎么樣在一個大的綜合商業(yè)中心體現(xiàn)我們的特色，通過我們的力量帶動這個中心的發(fā)展，同時也可以幫助一個房地產(chǎn)開發(fā)商從全局角度總體規(guī)劃，到底商業(yè)業(yè)態(tài)怎么樣組合，怎么借助傳統(tǒng)的國內(nèi)零售企業(yè)，加上有一定品牌和運營模式的國外企業(yè)，更好促進本地與國外結(jié)合的模式，中海首佳起巨大的作用，同時也是未來巨大的趨勢?！纠罱鹨弧烤拖駝偛判炜偹f隨著社會活動越來越細化，越來越細的工作都會產(chǎn)生，每一個行業(yè)都需要專家顧問公司去打理和運作，尤其是商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，很多項目需要中海首佳這樣公司去溝通，把理念結(jié)合在一起，創(chuàng)造確實符合中國特色商業(yè)模式，這是勢在必行也是很重要的一個趨勢。 【李金一】最后我想感謝中海首佳能夠給我這個機會跟在座的領(lǐng)導，各位業(yè)界的同仁和各位媒體有交流的機會，我們也希望我們跟中海首佳的合作是長久、持續(xù)的合作，預祝中海首佳在新的一年得到新的輝煌，謝謝大家！ 主持人：剛才我們聽了專業(yè)公司的講解，也聽了零售企業(yè)的代表，接下來這個會是有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)，顯然不能缺少商業(yè)地產(chǎn)，下面我們就有請商業(yè)地產(chǎn)操盤首代表，首先請中關(guān)村國際商城熊亮來談一談。 中關(guān)村國際商城熊亮【熊亮】各位領(lǐng)導，來自新聞媒體的朋友，來自零售業(yè)的朋友，以及做地產(chǎn)的同行大家好，感謝中海首佳給我這個發(fā)言機會。首先我想給大家介紹一下中關(guān)村國際商城，北京市在十五商業(yè)規(guī)劃里面，在五環(huán)以外地點在八達嶺高速和北青路交口處，總的建筑面積是47萬平方米，我們預計在2006年年底開業(yè)建成之后，將成為北京市第一家集購物、餐飲、娛樂、文化、旅游、酒店為一體大型的郊外購物中心。 【熊亮】我們做這個項目做了三年，和不同的咨詢公司等等都合作過，和這些公司合作有過一些彎路，第一點就是有的公司談判隊伍非常強，但是到最后實際操盤寫報告就是另外一批人，所以和我們的落差非常大。另外有一些公司他們可能是對整個的商業(yè)地產(chǎn)，甚至是零售業(yè)是了解的，但是完全照搬西歐、北美模式，對于中國完全不了解，給我們提交的報告在中國完全無法實行。有的公司側(cè)重調(diào)研和設(shè)計報告，像徐總提到我們也得到一大堆的資料，資料非常詳細，但是無法指導我們下一步如何去做，所以我們就選擇了中海首佳，也是我們一直長期合作的。中海首佳是我們所有合作顧問當中提供我們最大支持，以及給我們最好服務(wù)的一家公司。為什么和他們合作比較愉快，主要有三點： 【熊亮】第一點，就是他們既了解整個商業(yè)地產(chǎn)，又了解中國實際情況，懂得如何去操作。另外像剛才徐總講到中海首佳有一支非常實力強大，配合默契的團隊，有歐美知名的設(shè)計師，也有日本的設(shè)計師，還有國內(nèi)第一線工作多年了解本土情況的咨詢師，整個是國際化的團隊。另外中海首佳不僅是擁有很強的團隊，同時還具備系統(tǒng)而嚴密的工作流程，從前期規(guī)劃到分析調(diào)研，再到建筑咨詢以及后期的招商管理，環(huán)環(huán)相扣，讓我們感覺到什么叫一站式的服務(wù)。 【熊亮】中關(guān)村科技園區(qū)地處郊外，所以本身的綠地條件和自身條件決定了規(guī)劃設(shè)計是非常高難度的。我們一方面要針對整個中關(guān)村科技園區(qū)配套服務(wù)，另外包括國內(nèi)國外游客，在我們商城要有一些文化概念針對游客，非常困難，但是中海首佳綜合考慮商圈、交通、消費者、招商資源等多方面的因素，引進了國內(nèi)最先進的購物模式，并提出文化商城的理念，為我們制定了針對性的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃。我們現(xiàn)在看到這個規(guī)劃，不但突破了本身的局限性，同時也對項目近期啟動和長遠發(fā)展開辟了道路，讓我們看到了整個項目的前景。 【熊亮】中海首佳幫助我們兩件事情，一個可以很好指導建筑設(shè)計師，有的建筑設(shè)計師并不是業(yè)主最大利益化，商業(yè)顧問從商業(yè)的角度來指導建筑設(shè)計師，最好體現(xiàn)我們業(yè)主的一個理念；第二點就是在招商過程的第一線，有的時候會受到商戶的影響，有的時候內(nèi)部商戶利益和開發(fā)商的利益并不是完全一致的，作為商業(yè)顧問在恰當?shù)臅r候，中海首佳可以給我們一個比較明確的方案，是站在業(yè)主的角度完全考慮，替業(yè)主做決定。所以我們一直以來和中海首佳合作非常愉快。他們的專業(yè)和敬業(yè)使我們得到一個非常成功的項目，交到了很好的朋友。中關(guān)村國