【文章內(nèi)容簡介】 礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際考慮租售比例和方式，最后就是著眼可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的長期回報(bào)。一定要有長期的回報(bào)，有這樣的打算才能把商業(yè)地產(chǎn)做好。 【徐毅】“Z模式”我們講就是兩個(gè)含義，“Z模式”全程叫做全過程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)模式，代表雙重含義：一個(gè)是直通車，從前期項(xiàng)目定位到后期經(jīng)營管理的全過程一體化服務(wù)，前期幾個(gè)環(huán)節(jié)都提到，在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個(gè)環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效的串聯(lián)、銜接與配合，形成系統(tǒng)的支持體系，就是系統(tǒng)工程的概念。第二個(gè)Z就是專業(yè)協(xié)同，使不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計(jì)專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，從而保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項(xiàng)目的整體把握。剛才前面講到整個(gè)項(xiàng)目都堆在一塊亂成一鍋粥，大家沒有一個(gè)很好的方法來操作，所以專業(yè)協(xié)同非常重要。 【徐毅】專業(yè)協(xié)同我們分為六個(gè)階段，大致的步驟就是先做商業(yè)調(diào)查，再做定位分析，然后做商業(yè)規(guī)劃，然后做商業(yè)建筑機(jī)裝飾設(shè)計(jì)，招商及商業(yè)管理，還有后期很多的服務(wù)。怎么來實(shí)現(xiàn)？是不是把各個(gè)專業(yè)的人配齊了就能實(shí)現(xiàn)？不是這么回事。第一就是項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)化運(yùn)作，這是一個(gè)基礎(chǔ)，就是在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個(gè)環(huán)節(jié)之漸進(jìn)性有效的串聯(lián)、銜接與配合，是綜合的、系統(tǒng)的支持體系，從而保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項(xiàng)目的整體把握。例如商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的運(yùn)作，專業(yè)化的公司應(yīng)該根據(jù)綜合的針對性調(diào)查分析和最終經(jīng)營的可實(shí)際操作性，從商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營入，結(jié)合開發(fā)商實(shí)際狀況的進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。它至少包裹通過以上上下要素分析達(dá)到商業(yè)規(guī)劃要素，比如說調(diào)查分析消費(fèi)者分析、投資者分析、競爭對手分析、招商資源分析、區(qū)域商圈分析等等推到規(guī)劃設(shè)計(jì)，主題概念、業(yè)態(tài)業(yè)種組合、商業(yè)規(guī)模推算、功能分區(qū)區(qū)域分布，樓層布局及客貨動(dòng)線等規(guī)劃等，盡量消除到前期運(yùn)作經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。 【徐毅】第二點(diǎn)要有專業(yè)團(tuán)隊(duì)與專業(yè)協(xié)同，要綜合的，系統(tǒng)的支持體系中的專業(yè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)。我們總結(jié)不同業(yè)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營專家，比如說零售有百貨、專業(yè)店、超市等，還有餐飲、娛樂，甚至有文華的。比如說我們做前門商業(yè)項(xiàng)目，中關(guān)村商業(yè)項(xiàng)目，我們這兩個(gè)項(xiàng)目跟文化結(jié)合非常緊，提出的是做文化商業(yè)的概念，跟項(xiàng)目本身自身的條件和背景有很深的關(guān)系，所以我們講有可能出現(xiàn)文化的商業(yè)里面的專家。另外還有不同專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)專家，有商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃師、建筑師、環(huán)境裝飾設(shè)計(jì)師和平面設(shè)計(jì)師等等。怎么結(jié)合到一塊靠專業(yè)協(xié)同技術(shù)，一方面就是核心團(tuán)隊(duì)成員的綜合能力，舉一個(gè)例子比如說我們中海首佳，我們所謂的設(shè)計(jì)師山本先生，從事商業(yè)行業(yè)40多年，本身又是建筑師，又是商業(yè)設(shè)計(jì)師，室內(nèi)設(shè)計(jì)師，商業(yè)設(shè)施師，還是商業(yè)咨詢師，這樣講不是太清楚，我舉一個(gè)例子。 【徐毅】我們有一次一起到盤錦去看一個(gè)項(xiàng)目，我們這個(gè)項(xiàng)目也正在做，盤錦要建一個(gè)Shoppingmall，在盤錦市中心的位置，在盤錦做一個(gè)最好的新農(nóng)百貨商場，考察這個(gè)商場轉(zhuǎn)了一圈就跟開發(fā)商的老總說，說我看了一下新農(nóng)百貨做得挺好，你剛才也介紹了，3萬多平方米的面積，1年做7個(gè)億效益非常好，但是我看了以后我覺得60％的營業(yè)額，60％的收入是從一層、二層產(chǎn)生的，當(dāng)時(shí)非常驚訝，說你是設(shè)計(jì)師怎么把經(jīng)營看得非常透，我說花一年的時(shí)間才把這個(gè)看得清楚，調(diào)查結(jié)果就是55％至60％的營業(yè)額是從一層、二層產(chǎn)生的。他們非常驚訝，說你們是設(shè)計(jì)師把經(jīng)濟(jì)運(yùn)營看得這么透，本身就有很豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，如果核心成員里面沒有綜合的能力，你也很難在專業(yè)協(xié)同這個(gè)團(tuán)隊(duì)里面做事情，我們其它幾個(gè)核心人員都有綜合能力。另外就是我們有一套很完整的體系，保證我們針對這個(gè)項(xiàng)目能組織最強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，而且中間的銜接是無縫的，不會(huì)出現(xiàn)問題的，這是兩個(gè)非常重要的，就是有專業(yè)協(xié)同的技術(shù)。 【徐毅】第三我覺得就是資源整合能力。剛才王總也講到建公司的時(shí)候?yàn)槭裁催x擇富士高作為我們的合作伙伴，就是我們公司做這件事就要有我們的技術(shù)資源，富士高在日本是排前十位的設(shè)計(jì)公司，它的業(yè)務(wù)鏈條除了我們做的以外甚至連商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)和配套也是做的，商業(yè)工程他也做，他做得更全。比如說自動(dòng)販賣機(jī)，在日本做煙的販賣機(jī)，富士高的設(shè)備在日本排前三名，所以技術(shù)資源是非常豐富的。我們選擇它首先就是這個(gè)公司要做這件事，一定要保證我們技術(shù)資源、技術(shù)力量是充足的，要有一個(gè)高起點(diǎn)。 【徐毅】另外就是我們中方的管理層，管理人員也都有在美日參加工作的背景，我們有麥德隆的，家樂福的，還有賽特的，都是有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，這樣保證我們的團(tuán)隊(duì)在做資源的時(shí)候，每一個(gè)人都有豐富的資源。比如說品牌資源、信息資源、這個(gè)行業(yè)的人脈資源，他們手里有很多合作的資源。這個(gè)團(tuán)隊(duì)綜合起來就有非常豐富的資源，保證既有我們技術(shù)又有高起點(diǎn)，在本土化的過程中又駕輕就熟操作項(xiàng)目，對項(xiàng)目提供前瞻性可操作性的基礎(chǔ)。 【徐毅】實(shí)際上我最重要介紹的就是中海首佳做的專業(yè)“Z模式”團(tuán)隊(duì)。山本先生有豐富的經(jīng)驗(yàn)；越村興弘是我們首席咨詢師也多次在我們行業(yè)做了很多的項(xiàng)目，也給我們商業(yè)規(guī)劃提了很多的寶貴意見。首先商業(yè)建筑師正木直弘，在日本做了很多的項(xiàng)目，在中國也做了很多的項(xiàng)目。比如說三宅計(jì)生做了20多項(xiàng)項(xiàng)目，包括大型購物中心、百貨店、大型超市等規(guī)劃及設(shè)計(jì)項(xiàng)目，在日本做了30多個(gè)項(xiàng)目，有非常強(qiáng)的綜合能力。我們商業(yè)規(guī)劃師James Heinritz，James Heinritz也是長期從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)規(guī)劃的工作，曾經(jīng)在美國擔(dān)任賓州城市規(guī)劃師，同時(shí)也經(jīng)營過本身的商業(yè)店鋪，在我們很多Shoppingmall的項(xiàng)目當(dāng)中都參與規(guī)劃和建筑咨詢的工作，對中國也是非常了解，大家有興趣可以跟他聊一聊。 【徐毅】另外我們建筑師Pardo Lio Vittorio，我們都叫他老帕，是非常創(chuàng)有新意的建筑師。既要商業(yè)上實(shí)用又要保證創(chuàng)意，他做的項(xiàng)目創(chuàng)意非常好。所以我們有這樣一個(gè)外籍的團(tuán)隊(duì)作為我們國際化的專業(yè)團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)，另外我們中方人員也都是多年從事商業(yè)方面經(jīng)營的工作，至少都有10年商業(yè)操作實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。正是由于有這樣的團(tuán)隊(duì)，才保證我們中海首佳能夠去操作和創(chuàng)造我們“Z模式”。 【徐毅】所以我說中海首佳是為實(shí)施“Z模式”全程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)，而構(gòu)件的國際化專業(yè)團(tuán)隊(duì)。作為細(xì)分服務(wù)的商業(yè)服務(wù)商，中海首佳以專業(yè)商業(yè)咨詢顧問的身份站在開發(fā)商立場，從商業(yè)規(guī)律審視整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，充分考慮項(xiàng)目未來投資回報(bào)的可行性和可操作性，策劃、整合國際合國內(nèi)優(yōu)良資源、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、拉長價(jià)格鏈條，擴(kuò)大利潤空間，對項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，制定符合商業(yè)規(guī)律商業(yè)開發(fā)實(shí)施方案。中海首佳成立兩年已承接三十余項(xiàng)商業(yè)咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其中10萬平方米以上的項(xiàng)目有12項(xiàng)，“Z模式”服務(wù)取得了業(yè)界的廣泛認(rèn)同，有大型購物中心、復(fù)合商業(yè)中心，也有大型商業(yè)街區(qū)，比如說隆福寺、前門、昆明之心等改造；另外商業(yè)街的項(xiàng)目，還有百貨店、超市、商業(yè)批發(fā)市場、專業(yè)物流中心、都市集市等等，我們操作了各種規(guī)模，各種業(yè)態(tài)的項(xiàng)目30余項(xiàng)，這些項(xiàng)目運(yùn)用“Z模式”都是非常成功的。 【徐毅】我也衷心希望我們這個(gè)模式，這個(gè)團(tuán)隊(duì)能夠在中國商業(yè)地產(chǎn)界能夠起到我們應(yīng)該起到的作用，能夠助力我們商業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，一起迎來商業(yè)地產(chǎn)的春天，謝謝大家！ 【主持人】感謝徐總精采發(fā)言，徐總把我們中海首佳公司整個(gè)業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)鏈條和主要的條件情況為大家做了一一介紹，也希望和在座的諸位領(lǐng)導(dǎo)、專家在商業(yè)地產(chǎn)探討、合作。隨著中國加入WTO，12月11日以后對外資零售業(yè)全面開放，在世界上有一家非常著名的體育連鎖營運(yùn)商，就是法國迪卡儂，這一次法國迪卡儂公司駐華北部的經(jīng)理李金一先生也到會(huì)，他將就迪卡儂在北京的發(fā)展做發(fā)言，下面我們掌聲有請李先生。 法國迪卡儂公司駐華北部經(jīng)理李金一【李金一】首先很高興能夠參加中海首佳兩周年慶典和“Z模式”的分析會(huì)，中國有一句老話叫瑞雪照豐年，同樣也有一句話叫做瑞雪照首佳。 【李金一】迪卡儂公司是法國的一家公司，主要是以體育用品和周邊器材和配套設(shè)施為主，做到目前規(guī)模是全球第二大體育產(chǎn)品零售商和生產(chǎn)商，目前除了非洲和其它一些比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)以外，在亞洲、北美、歐洲我們占據(jù)了基本上大份額的市場，全球我們有330家連鎖店，每年?duì)I業(yè)額超過30億歐元的收入。就中國來講迪卡儂92年就到中國大陸來，但是那個(gè)時(shí)候由于政策的原因和公司戰(zhàn)略的發(fā)展，我們只是把工廠設(shè)在中國大陸和臺(tái)灣，92年在東莞、天津、上海、深圳設(shè)立了工廠，還有臺(tái)灣有物流中心，98年迪卡儂在我們工廠旁邊開始設(shè)立我們自己的直銷商場，里面的產(chǎn)品基本上都是以迪卡儂為主，兼有其它品牌包括周邊產(chǎn)品，2003年迪卡儂正式拿到自己商場零售拍照，在上海浦東設(shè)立了一個(gè)商場，兩家在上海，一家在廣東，明年1月25日我們在上海浦西金橋區(qū)再開一家商場，同時(shí)在廣州天河體育中心也會(huì)開一家標(biāo)準(zhǔn)的模式店，我們會(huì)以華南為中心，兼顧華北、華西地區(qū)。 【李金一】我們在2003年在北京做商場擴(kuò)展工作，到現(xiàn)在一年的工作，我們陸陸續(xù)續(xù)做了調(diào)查分析，我們覺得北京是體育文化氛圍很濃，有政府優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，首先有很好的地貌條件，北方的熱情強(qiáng)于南方，可能我們有自己獨(dú)特的優(yōu)勢南方可能沒有，包括有山地、氣侯的問題，另外政府2008年奧運(yùn)會(huì)是非常大的體育零售契機(jī)，都是很好的騰飛的機(jī)會(huì)。基于這些情況，迪卡儂決定在2005至2008年期間把中國發(fā)展放在北京為主的華北地區(qū)，2005年開18家店，每家店是4000至8000平米不等，4000至8000平方米是標(biāo)準(zhǔn)店，8000至1萬是歐洲概念的模式。在北京以四環(huán)為界定，四環(huán)四個(gè)角有比較大的概念店，同時(shí)在城市主干道會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)店，建立北京銷售網(wǎng)點(diǎn)。同時(shí)以華北中心點(diǎn)構(gòu)成整個(gè)華北地區(qū)大的網(wǎng)絡(luò)。 【李金一】我們和中海首佳前期進(jìn)行了深入的接觸，在接觸的過程中我們發(fā)現(xiàn)中海首佳這種企業(yè)是對我們這種零售企業(yè)或者是房地產(chǎn)開發(fā)商起到非常關(guān)鍵的企業(yè)，他就是很好的橋梁，因?yàn)楹芏嗟膰鴥?nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商，他的前期可能都是以住宅開發(fā)為主，一部分是以商務(wù)房地產(chǎn)的開發(fā)為主，就像剛才王總所講的商業(yè)的十年是影響中國地產(chǎn)很重要的十年，同樣對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展94至2004年也是非常重要的一個(gè)年段，真正形成產(chǎn)業(yè)化的概念就是從94年開始的。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，剛開始起步也是從2000年以后逐漸才有商業(yè)地產(chǎn)的概念，但是具體商業(yè)地產(chǎn)的模式建筑水平，組合搭配很多開發(fā)商都不是很了解，同時(shí)跟很多外資交流過程中，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題就是大家很難去溝通。因?yàn)閲H化的一些要求和傳統(tǒng)零售的建筑模式是有一定的沖突，這個(gè)時(shí)候中海首佳這種企業(yè)就可以幫助我們很好的解決這種問題，既可以站在我們零售商的角度，從一個(gè)專業(yè)店切入進(jìn)去，告訴我們怎么樣在一個(gè)大的綜合商業(yè)中心體現(xiàn)我們的特色，通過我們的力量帶動(dòng)這個(gè)中心的發(fā)展，同時(shí)也可以幫助一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商從全局角度總體規(guī)劃，到底商業(yè)業(yè)態(tài)怎么樣組合，怎么借助傳統(tǒng)的國內(nèi)零售企業(yè)，加上有一定品牌和運(yùn)營模式的國外企業(yè)，更好促進(jìn)本地與國外結(jié)合的模式，中海首佳起巨大的作用，同時(shí)也是未來巨大的趨勢?！纠罱鹨弧烤拖駝偛判炜偹f隨著社會(huì)活動(dòng)越來越細(xì)化，越來越細(xì)的工作都會(huì)產(chǎn)生，每一個(gè)行業(yè)都需要專家顧問公司去打理和運(yùn)作，尤其是商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，很多項(xiàng)目需要中海首佳這樣公司去溝通，把理念結(jié)合在一起，創(chuàng)造確實(shí)符合中國特色商業(yè)模式，這是勢在必行也是很重要的一個(gè)趨勢。 【李金一】最后我想感謝中海首佳能夠給我這個(gè)機(jī)會(huì)跟在座的領(lǐng)導(dǎo)，各位業(yè)界的同仁和各位媒體有交流的機(jī)會(huì)，我們也希望我們跟中海首佳的合作是長久、持續(xù)的合作，預(yù)祝中海首佳在新的一年得到新的輝煌，謝謝大家！ 主持人：剛才我們聽了專業(yè)公司的講解，也聽了零售企業(yè)的代表，接下來這個(gè)會(huì)是有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)，顯然不能缺少商業(yè)地產(chǎn)，下面我們就有請商業(yè)地產(chǎn)操盤首代表，首先請中關(guān)村國際商城熊亮來談一談。 中關(guān)村國際商城熊亮【熊亮】各位領(lǐng)導(dǎo)，來自新聞媒體的朋友，來自零售業(yè)的朋友，以及做地產(chǎn)的同行大家好，感謝中海首佳給我這個(gè)發(fā)言機(jī)會(huì)。首先我想給大家介紹一下中關(guān)村國際商城，北京市在十五商業(yè)規(guī)劃里面，在五環(huán)以外地點(diǎn)在八達(dá)嶺高速和北青路交口處，總的建筑面積是47萬平方米，我們預(yù)計(jì)在2006年年底開業(yè)建成之后，將成為北京市第一家集購物、餐飲、娛樂、文化、旅游、酒店為一體大型的郊外購物中心。 【熊亮】我們做這個(gè)項(xiàng)目做了三年，和不同的咨詢公司等等都合作過，和這些公司合作有過一些彎路，第一點(diǎn)就是有的公司談判隊(duì)伍非常強(qiáng)，但是到最后實(shí)際操盤寫報(bào)告就是另外一批人，所以和我們的落差非常大。另外有一些公司他們可能是對整個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)，甚至是零售業(yè)是了解的，但是完全照搬西歐、北美模式，對于中國完全不了解，給我們提交的報(bào)告在中國完全無法實(shí)行。有的公司側(cè)重調(diào)研和設(shè)計(jì)報(bào)告，像徐總提到我們也得到一大堆的資料，資料非常詳細(xì)，但是無法指導(dǎo)我們下一步如何去做，所以我們就選擇了中海首佳，也是我們一直長期合作的。中海首佳是我們所有合作顧問當(dāng)中提供我們最大支持，以及給我們最好服務(wù)的一家公司。為什么和他們合作比較愉快，主要有三點(diǎn)： 【熊亮】第一點(diǎn)，就是他們既了解整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，又了解中國實(shí)際情況，懂得如何去操作。另外像剛才徐總講到中海首佳有一支非常實(shí)力強(qiáng)大，配合默契的團(tuán)隊(duì)，有歐美知名的設(shè)計(jì)師，也有日本的設(shè)計(jì)師，還有國內(nèi)第一線工作多年了解本土情況的咨詢師，整個(gè)是國際化的團(tuán)隊(duì)。另外中海首佳不僅是擁有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，同時(shí)還具備系統(tǒng)而嚴(yán)密的工作流程，從前期規(guī)劃到分析調(diào)研，再到建筑咨詢以及后期的招商管理，環(huán)環(huán)相扣，讓我們感覺到什么叫一站式的服務(wù)。 【熊亮】中關(guān)村科技園區(qū)地處郊外，所以本身的綠地條件和自身?xiàng)l件決定了規(guī)劃設(shè)計(jì)是非常高難度的。我們一方面要針對整個(gè)中關(guān)村科技園區(qū)配套服務(wù)，另外包括國內(nèi)國外游客，在我們商城要有一些文化概念針對游客，非常困難，但是中海首佳綜合考慮商圈、交通、消費(fèi)者、招商資源等多方面的因素，引進(jìn)了國內(nèi)最先進(jìn)的購物模式，并提出文化商城的理念，為我們制定了針對性的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃。我們現(xiàn)在看到這個(gè)規(guī)劃，不但突破了本身的局限性，同時(shí)也對項(xiàng)目近期啟動(dòng)和長遠(yuǎn)發(fā)展開辟了道路，讓我們看到了整個(gè)項(xiàng)目的前景。 【熊亮】中海首佳幫助我們兩件事情，一個(gè)可以很好指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)師，有的建筑設(shè)計(jì)師并不是業(yè)主最大利益化，商業(yè)顧問從商業(yè)的角度來指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)師，最好體現(xiàn)我們業(yè)主的一個(gè)理念；第二點(diǎn)就是在招商過程的第一線，有的時(shí)候會(huì)受到商戶的影響，有的時(shí)候內(nèi)部商戶利益和開發(fā)商的利益并不是完全一致的，作為商業(yè)顧問在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候，中海首佳可以給我們一個(gè)比較明確的方案，是站在業(yè)主的角度完全考慮，替業(yè)主做決定。所以我們一直以來和中海首佳合作非常愉快。他們的專業(yè)和敬業(yè)使我們得到一個(gè)非常成功的項(xiàng)目，交到了很好的朋友。中關(guān)村國