商業(yè)地產(chǎn)盈利模式(編輯修改稿)
2025-01-25 02:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 研 展 部 項(xiàng)目運(yùn)行 運(yùn) 行 部 電 腦 檔 案 行 政 保 障 部 商企關(guān)系 招 商 商業(yè)資源 法律事務(wù) 法 務(wù) 部 商鋪估價(jià) 估 價(jià) 部 機(jī)構(gòu)資金 個(gè) 人 企業(yè)資金 基 金 融 資 部 自有資產(chǎn)部 資產(chǎn)托管 資產(chǎn)置換 資產(chǎn)運(yùn)作 抵 押 托 管 部 財(cái)務(wù)管理公司 境外基金 國(guó)內(nèi)基金 市場(chǎng)研究 指 導(dǎo) 開發(fā)項(xiàng)目 租 務(wù) 物 管 三大塊： 市場(chǎng)塊版： 市場(chǎng)發(fā)展部 、 媒介部 、 運(yùn)行部 、商業(yè)資源部 。 資產(chǎn)版塊： 估價(jià)所 、 融資部 、 財(cái)務(wù)公司 、 托管部 、 自有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 。 保障版塊： 法務(wù)部 、 保障部 、 審計(jì)室 專業(yè)企業(yè)組織架構(gòu) 提升商業(yè)價(jià)值的方法 實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值 提升租金 提升回報(bào) 商場(chǎng)管理 管理技術(shù) 物業(yè)管理 業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式 業(yè)種組合 品 種 商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本 價(jià) 格 經(jīng)營(yíng)成本 促進(jìn)關(guān)系 商業(yè)推廣 招商能力 業(yè)態(tài)主題 實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題商業(yè)用地屬性判析 體現(xiàn)土地價(jià)值 設(shè)立合適的業(yè)態(tài) 立店障礙排除 建筑形式選取 文化氣氛營(yíng)造 挖掘商業(yè)價(jià)值 提高使用價(jià)值 創(chuàng)造附加價(jià)值 提高房地產(chǎn)價(jià)值的方法 介紹一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃類型和理念 類 型 規(guī)劃理念 類 型 規(guī)劃理念 商辦、居住 SOHO 零售、旅游 Outlets(奧特萊斯 ) 商務(wù)、居住 MOHO 郊外商業(yè)商務(wù)區(qū) SBD 商業(yè)、居住 BLOCK 商辦住旅停車 HOPSA（豪布斯卡） 商業(yè)、辦公 CBD 商業(yè)、工業(yè)、商務(wù) Silicon valley（硅谷） 商業(yè)、休閑 RBD 商業(yè)街區(qū)、居住 Lifestyle（萊斯迪瑞） 商務(wù)、旅游 TBD 產(chǎn)品設(shè)計(jì) “三元合一”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個(gè)要素必須同時(shí)融入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過(guò)程；而“三點(diǎn)歸一”是理想的產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)果。 技術(shù)要素與訣竅 商場(chǎng)因素多 細(xì)節(jié)很重要； 臺(tái)階高，客人少 立面不要太波折； 角多不吉利 弧線巧設(shè)計(jì)； 車位是品位 交通是客流； 開門不可對(duì)路角 路沖 “ 主入 ” 要檔照； 動(dòng)線設(shè)計(jì)掃遍角 盲道布置不可少； 綠化檔窗柱當(dāng)門 種樹對(duì)著中間柱； 剪力墻，上下道 轉(zhuǎn)換成本又很高； 剪圍欄超過(guò)一米四 內(nèi)部銳角少就好； 建筑商業(yè)相交融 商業(yè)文化更突出； 小商鋪要通透 商場(chǎng)大了可封窗； 柱距不能太隨意 方便布置和分隔； 層高變化對(duì)面積 承重配置要合理； 分時(shí)營(yíng)業(yè)區(qū)域劃 免得陰陽(yáng)不調(diào)沒法做； 燈光亮點(diǎn)不吃虧 三個(gè)要素要記牢。 (交通、櫥窗、廣告） 四、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷 基本觀點(diǎn)： 商業(yè)的營(yíng)銷本質(zhì)是分銷一個(gè)盈利模式給投資者，讓別人賺錢。 營(yíng)銷推廣的基本法則是炒商不炒鋪 。 （一）營(yíng)銷方案要素 目標(biāo)確定 時(shí)間、面積、時(shí)間 價(jià)格、回款數(shù)額 產(chǎn)品確定 規(guī)格、單位、投資量、收益方式和收益率 價(jià)格 當(dāng)?shù)厝私邮艿膬r(jià)格范圍 單價(jià)和總價(jià)的關(guān)系 商業(yè)地產(chǎn)影響價(jià)格的五個(gè)差異 對(duì)象：賣給誰(shuí)？ 手段 :用什么方法買出去 ? 除了我們說(shuō)的 “ 八個(gè)知道 ”之外，我們還要對(duì)微觀市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和研究： （二）事先必做的功課 當(dāng)?shù)厝送顿Y傾向 各區(qū)域不同收益率要求 銷售條件 —預(yù)售限制，包租限制 銀行放貸 —給不給商業(yè)地產(chǎn)辦按揭 成敗案例研究 —警惕黑色事件 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的營(yíng)銷套路 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和口碑 （三）營(yíng)銷策略 推盤策略：先好后差 推盤時(shí)際：節(jié)日 .春節(jié)期間上佳 銷售戰(zhàn)術(shù)：區(qū)位順序、產(chǎn)品投放 量銷售控制技術(shù) 傳媒策略 序 階段特征 推廣關(guān)鍵點(diǎn) 焦點(diǎn) 指向 傳 媒 選 擇 投 放 方 式 1 開 工 特色，亮點(diǎn)、 PO、 SP活動(dòng) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 市場(chǎng)全方位 大眾、財(cái)經(jīng) 通訊、報(bào)導(dǎo) 2 項(xiàng)目融資 項(xiàng)目前景、增值方式 各有關(guān)專家、高管 財(cái)經(jīng) 特案 3 招 商 商業(yè)機(jī)會(huì)、聚集效應(yīng) 商業(yè)環(huán)境、 SP活動(dòng) 名人、名家、 行業(yè)協(xié)會(huì) 商業(yè)、大眾 新聞、報(bào)道 映象 4 預(yù) 售 SP活動(dòng) 行內(nèi)、文藝類名人 大眾、專業(yè) 廣告 映象 預(yù) 售 SP活動(dòng) 專家 投資 同上 新聞、廣告 開 盤 SP活動(dòng) 本企業(yè)高管、 投資人士 同上 新聞、廣告 5 揭 幕 慶典、 SP活動(dòng) 政、財(cái)、商、文 相關(guān)主流媒體 專業(yè)媒體等 新聞、廣告映象 全方位
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