【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以上，商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)在 4000元 /㎡ 以上商品房新開(kāi)工面積 商品竣工面積 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 商業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)銀川 560 428 3387 6315南寧 / 439 4463 5786鎮(zhèn)江 346 291 4066 6302呼和浩特 483 456 3252 7634泉州 / 131 4554 6897淮安 549 388 / /唐山 798 324 3455 6744典型城市 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo) （單位：萬(wàn)㎡，元 /㎡ )數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局注：灰色字?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)自 cric系統(tǒng)41項(xiàng)目區(qū)位選擇項(xiàng)目區(qū)位選擇l 對(duì)項(xiàng)目地塊本身的面積，現(xiàn)狀等方面的要求l 對(duì)項(xiàng)目所在位置周邊道路、公交、軌道等方面的要求l 對(duì)地塊的供電、供熱、供氣等方面的要求 對(duì)地塊的要求對(duì)周邊交通的要求 對(duì)市政設(shè)施的要求在決定進(jìn)入的城市之后，萬(wàn)達(dá)將對(duì)項(xiàng)目的具體區(qū)位的選擇做出一定的選擇，具體可分為三個(gè)方面：區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)42?對(duì)地塊本身的要求對(duì)地塊本身的要求1 ? 凈地、 5通一平23? 商住總體面積 3550萬(wàn)㎡，商業(yè)用地面積 10萬(wàn)㎡左右? 項(xiàng)目地塊要求規(guī)整，可視性佳（ 50米以外易見(jiàn)），臨街面寬度不低于 200米。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為一個(gè)大型的能夠輻射區(qū)域的城市綜合體，因此對(duì)地塊的規(guī)整、面積都有具體的要求區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)43項(xiàng)目總面積 3550萬(wàn)㎡，商業(yè)用地面積 10萬(wàn)㎡左右。 目前第三代以后的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目總面積都在 30萬(wàn)平米以上區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)北京 CBD 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：總建筑面積約 50 萬(wàn)平方米，商業(yè)和五星級(jí)酒店面積 22 萬(wàn)平方米。上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：建筑面積 40 萬(wàn)平方米，商業(yè)面積 26 萬(wàn)平方米。成都錦華路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：總建筑面積 40 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積 26萬(wàn)平方米?；窗踩f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：總建筑面積 70 萬(wàn)平方米 ,其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積 25 萬(wàn)平方米。城市 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建面 商業(yè)面積 酒店面積南京 南京建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 98 28 5寧波 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 59 26 4福州 福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 39 17 5廣州 廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 40 17 5合肥 合肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 70 18 5呼和浩特 呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 128 17 4包頭 包頭青山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 65 17 　濟(jì)南 濟(jì)南魏家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 93 16 5青島 青島 CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 38 15 5紹興 紹興柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 64 17 　沈陽(yáng) 沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 91 16 4石家莊 石家莊裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 184 20 5蘇州 蘇州平江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 41 14 　太原 太原龍湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 148 19 5唐山 唐山路南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 105 21 5天津 天津河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 52 18 　無(wú)錫 無(wú)錫濱湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 70 17 6武漢 武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 51 21 　襄樊 襄樊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 60 15 4宜昌 宜昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 47 15 4鎮(zhèn)江 鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 40 17 4重慶 重慶南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 78 13 4典型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)面積配比情況表44區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)地塊周邊交通的要求對(duì)地塊周邊交通的要求1 ? 項(xiàng)目周邊經(jīng)停公交線路不少于 5條2 ? 項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊至少比鄰一條城市主干道 (雙向 6車(chē)道 )或兩條交通次主干道（雙向 4車(chē)道）交匯處便捷的交通將為一個(gè)商業(yè)體帶來(lái)源源不斷的客流量，也是一個(gè)商業(yè)體成功的關(guān)鍵因素之一45區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)大部分的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都位于城市中心或是城市副中心，周邊交通便利，客流充足上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市主干道：中環(huán)線（雙向 6車(chē)道）公交站點(diǎn)（五角場(chǎng)區(qū)域公交樞紐）軌道交通 10號(hào)線成渝高速：四川第一條高速公路（雙向 8車(chē)道）重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)軌道交通 7號(hào)線 軌道交通 9號(hào)線軌道交通 5號(hào)線46區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)市政設(shè)施的要求對(duì)市政設(shè)施的要求1 ? 項(xiàng)目用地永久性供電和動(dòng)力電達(dá)到項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)23? 項(xiàng)目供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決? 項(xiàng)目用地通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）有地下管道。項(xiàng)目地塊的要求不僅僅包括了周邊環(huán)境、交通等方面，還包括了市政設(shè)施如供電、供熱、通訊等方面的要求47另外，萬(wàn)達(dá)也表示由于諸多城市建設(shè)開(kāi)業(yè)了不止一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，因此，萬(wàn)達(dá)規(guī)定： 7公里之內(nèi)絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn) 2家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8km26km14km23km216。萬(wàn)達(dá)認(rèn)為有效輻射半徑為 35公里 ，輻射人口要超過(guò)30萬(wàn)人216。上海萬(wàn)達(dá)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)到 2家五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)216。還有兩家是明年即將開(kāi)業(yè)的江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及已進(jìn)入建造階段高境萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)216。4家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將占據(jù)上海東南西北四個(gè)角落，對(duì)上海外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行全方位的輻射216。即使最近的兩家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之間 直線距離至少達(dá)到 8公里區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)48昆明吉林（市）2023年城市 GDP1300城市市轄區(qū)人口規(guī)模124鞍山2023年城市 GDP1608城市市轄區(qū)人口規(guī)模129淄博2023年城市 GDP2300城市市轄區(qū)人口規(guī)模151 邯鄲2023年城市 GDP2023城市市轄區(qū)人口規(guī)模107昆明2023年城市 GDP1600城市市轄區(qū)人口規(guī)模155在城市方面：根據(jù) 2023年城市 GDP和人口規(guī)模排名，我們認(rèn)為萬(wàn)達(dá)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)將進(jìn)一步向三四線城市擴(kuò)張，并同時(shí)拓展西部區(qū)域城市萬(wàn)達(dá)目前尚在接洽的城市：萬(wàn)達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的未來(lái)49萬(wàn)達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的未來(lái)在業(yè)務(wù)拓展方面，宏觀經(jīng)濟(jì)面的改變促使萬(wàn)達(dá)調(diào)整擴(kuò)展步伐：受制于萬(wàn)達(dá)先租后建的運(yùn)營(yíng)模式，明年計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)不變，但將放緩開(kāi)工速度流動(dòng)性過(guò)剩壓力下貨幣政策持續(xù)緊縮 2023年 11月 10日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng) 王健林 表示，本次調(diào)控與 08年不同是政府主動(dòng)而為，因此萬(wàn)達(dá)決定采取 收縮戰(zhàn)略 …“ 先租后建” 商業(yè)模式放慢拿地、減少開(kāi)工√若減少開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，將承擔(dān)違約責(zé)任50萬(wàn)達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的未來(lái)在業(yè)務(wù)拓展方面，宏觀經(jīng)濟(jì)面的改變促使萬(wàn)達(dá)調(diào)整擴(kuò)展步伐：尋求合作，將企業(yè)業(yè)務(wù)的觸角伸向旅游地產(chǎn)日期 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)總投資 （億元） 合作伙伴6月 17日 福州瑯岐島國(guó)際旅游度假區(qū)、 武夷山國(guó)際旅游度假區(qū) 200～ 300 中國(guó)泛海、聯(lián)想控股、大連一方集團(tuán)8月 24日 大連金石國(guó)際旅游度假區(qū) 500 中國(guó)泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)和大連一方集團(tuán)9月 10日 西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū) 150 中國(guó)泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、 內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)9月 19日 長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū) 200 泛海集團(tuán)、大連一方集團(tuán)、內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)、用友集團(tuán)和聯(lián)想集團(tuán)尋求民企聯(lián)合開(kāi)發(fā)復(fù)制訂單地產(chǎn) 王健林仍舊把其擅長(zhǎng)的訂單模式灌注其旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，以此來(lái)解決企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的速度、資金和風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題萬(wàn)達(dá)認(rèn)為，尋求民企聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式可以撬動(dòng)更大型的項(xiàng)目，也能緩解相對(duì)較大的資金壓力萬(wàn)達(dá)旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目列表萬(wàn)達(dá)旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)模式51萬(wàn)達(dá)的區(qū)域擴(kuò)張機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將呈現(xiàn)多業(yè)務(wù)（商業(yè)、文化、旅游），大范圍、多項(xiàng)目全面發(fā)展的模式featureopportunitythreat萬(wàn)達(dá)將在迅速占領(lǐng)全國(guó)各地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入寡頭時(shí)代在宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的情況下，縣級(jí)市和鄉(xiāng)級(jí)市缺少居民購(gòu)買(mǎi)力支撐，萬(wàn)達(dá)資金鏈、及企業(yè)快速擴(kuò)張模式都將受到挑戰(zhàn)萬(wàn)達(dá)區(qū)域擴(kuò)張的未來(lái)52第三部分：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的管控模式216。 組織架構(gòu)216。 資金管控216。 流程管控216。 效率管控216。 人才培養(yǎng)53集團(tuán)管控：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)的管控模式從原先模塊化管理 ——職能化管理 ——流程化管理的三個(gè)階段2023—2023模塊化管理模式 2023—2023職能化管理模式216。 模塊化管理模式階段，住宅及商業(yè)管理公司部分職能出現(xiàn)重疊，造成資源管理等方面的浪費(fèi)216。 職能化管理模式階段，集團(tuán)直接管理各個(gè)部門(mén)，管理平臺(tái)太過(guò)狹長(zhǎng)，導(dǎo)致整理管理效果欠佳集團(tuán)住宅 管理商業(yè) 管理項(xiàng)目發(fā)展、工程管理、物業(yè)管理項(xiàng)目發(fā)展、工程管理、物業(yè)管理集團(tuán)招商部 工程部人力資源 規(guī)劃部物管部財(cái)務(wù)部組織架構(gòu)54集團(tuán)管控： 0710年進(jìn)入流程管控模式階段，萬(wàn)達(dá)的集團(tuán)組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，將所有部門(mén)劃分入項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分2023—2023 流程化管理模式集團(tuán)總裁 B 總裁 D總裁 C總裁 A 總裁 E拿地規(guī)劃設(shè)計(jì)招商施工商業(yè)管理院線管理百貨管理財(cái)務(wù) 人力資源前期 中期 后期組織架構(gòu)55集團(tuán)副總裁C副總裁E副總裁D副總裁A副總裁F拿地規(guī)劃設(shè)計(jì)施工 酒店管理 財(cái)務(wù) 人力資源前期 中期 后期商業(yè)管理（包括招商）副總裁B張 誠(chéng) 曲德君孫繼泉 寧奇峰 張霖 肖廣瑞集團(tuán)管控： 為企業(yè)上市以及部分工作的需要，萬(wàn)達(dá)將所有部門(mén)劃分有所調(diào)整，但仍然按照了項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分2023—至今 流程化管理模式副總裁G萬(wàn)達(dá)學(xué)院地產(chǎn)研究部陳平萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司總裁：丁本錫組織架構(gòu)56萬(wàn)達(dá)目前形成 “ 集團(tuán) +項(xiàng)目公司 ” 的管控結(jié)構(gòu)，集團(tuán)負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目定位以及工程標(biāo)準(zhǔn)化，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)執(zhí)行投資拿地 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程 招商銷(xiāo)售 開(kāi)業(yè) 后期管理集團(tuán) 各地項(xiàng)目 公司 各地項(xiàng)目商管公司集團(tuán)各地項(xiàng)目公司 各地項(xiàng)目商管公司標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行 執(zhí)行項(xiàng)目定位組織架構(gòu)57萬(wàn)達(dá)由于快速發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致企業(yè)面臨最大的困局 ——資金鏈緊張萬(wàn)達(dá)早期由于融資渠道基本依靠貸款，在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)資金壓力增大，為緩解資金問(wèn)題，曾經(jīng)將部分物業(yè)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)分割出售，最終造成管理混亂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)停滯等問(wèn)題租售模式的調(diào)整、土地成本的降低、訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)萬(wàn)達(dá)的改進(jìn)辦法：資金管控58任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要二到三年的市場(chǎng)培育期，但小業(yè)主沒(méi)有培育市場(chǎng)的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬(wàn)達(dá)和投資的小業(yè)主前前后后打了十幾場(chǎng)官司。其中 7個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題第一、二代產(chǎn)品中出售項(xiàng)目 11個(gè)租售模式選擇出售模式萬(wàn)達(dá)的自持 /銷(xiāo)售比例、租售組合模式為：第一代產(chǎn)品第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)進(jìn)行售，散售部分為一層商鋪第二代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的 “ 只租不售 ” 。后采取整體銷(xiāo)售緩解資金壓力。1第三代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品中，核心商業(yè)購(gòu)物中心 “ 只租不售 ” 。銷(xiāo)售部分為項(xiàng)目整體比例 40%60%的住宅、寫(xiě)字樓和社區(qū)商業(yè)。租售模式的調(diào)整： 調(diào)整第三代產(chǎn)品中，商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售部分的比例，相對(duì)以往顯著提高，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式進(jìn)入 “ 通路 ” 的開(kāi)始長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)與業(yè)主的糾紛引人注目。23失 敗商業(yè) “ 只租不售 ” 模式反 思萬(wàn)達(dá)不得不反思運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題所在，認(rèn)識(shí)到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。萬(wàn)達(dá)從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將 “ 只租不售 ”作為運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)基本原則。第三代產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)租售比 4:6出售部分多為住宅、寫(xiě)字樓和社區(qū)商業(yè)資金管控59租售模式的調(diào)整： 調(diào)整第三代產(chǎn)品中，商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售部分的比例，相對(duì)以往顯著提高，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式進(jìn)入 “ 通路 ” 的開(kāi)始 只將部分社區(qū)商業(yè)（步行街等）對(duì)外銷(xiāo)售，增加銷(xiāo)售回款； 主力店、主要商鋪?zhàn)猿纸?jīng)營(yíng)，控制項(xiàng)目整體水準(zhǔn)； 加入住宅、辦公等物業(yè)，并對(duì)外銷(xiāo)售，并嚴(yán)格控制現(xiàn)金回流速度當(dāng)前，對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部要求是：l 抓好銷(xiāo)售工作，抓好銷(xiāo)售回款，這是保證現(xiàn)金流的主要來(lái)源；l 要重視工程付款，在任何情況下都要保證工程進(jìn)度；l 科學(xué)安排現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)用途；萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品現(xiàn)金流圖 租售模式的調(diào)整貸款額約為年租金的 6倍，期限 710年資金管控60以上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例 ：項(xiàng)目總投資： 22億元項(xiàng)目總面積： 40萬(wàn)㎡（其中銷(xiāo)售約 5萬(wàn)㎡）22億元60%40% （ 100%來(lái)自商辦物業(yè)銷(xiāo)售）年租金收入根據(jù)推算：貸款額可以達(dá)到 15億元左右歸還比例達(dá)到50%歸還銀行貸款從對(duì)萬(wàn)達(dá)人員的采訪中，我們得知：自有資金 3040%銀行貸款 7060%（其中預(yù)售款占比可達(dá) 50100%）項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后進(jìn)行持有商業(yè)抵押貸款（貸款額約為年租金的 6倍，期限 710年）租售模式的調(diào)整： 對(duì)于萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的資金流轉(zhuǎn)情況，大致可分為一種以收租為主（五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），一種以銷(xiāo)售為主（周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)09年銀行評(píng)估價(jià)值超 55億元61以上海周浦萬(wàn)達(dá)為例：項(xiàng)目總投資：近 30億元項(xiàng)目總面積： 32萬(wàn)㎡30億元60%40% 12億元 18億元（其中住宅銷(xiāo)售達(dá)到 81%）年租金收入根據(jù)推算：貸款額約在 從對(duì)萬(wàn)達(dá)人員的采訪中，我們得知：自有資金 3040%銀行貸款 7060%（其中預(yù)售款占比可達(dá) 50100%）項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后進(jìn)行