【文章內(nèi)容簡介】 對比案例：宿遷南菜市場項目 三、 定位技術 （ 1）可操作性 （ 2）適應性 （ 3）兼用性 定位原則 策略定位 競爭型定位 適合型定位 在行精確定位體系 — 商業(yè)地產(chǎn)的五維定位體系 （ 1）逆向定位法 產(chǎn)業(yè) → 就業(yè) → 收入 → 消費 → 商品 → 業(yè)種 → 業(yè)態(tài) （ 2）市場定位法 — 商圈分析法 競爭關系、合作、差異 （ 3）建筑定位法 土地利用思路、建筑容積率、密度、建筑分布、主次入口、樓層、配套條件 （ 4）以招代定法 — 商業(yè)的發(fā)展計劃 （ 5）經(jīng)濟 (收益 )法 — 以租金來定價 定位技術要素 （ 1）目標定位 （ 2）消費類型定位 （ 3）商業(yè)定位 （ 4）規(guī)劃方向定位 （ 5）開發(fā)策略決策 （ 6）融資方式定位 （ 7）盈利模式定位 （ 8）形象定位 定位決策依據(jù) （ 1）前 瞻 性 （ 2）適 合 性 （ 3）競 爭 性 定位決策過程 （ 1）定位建議 （ 2）定位策略 （ 3）定位決策 飄搖的思維 — 南證大廈案例 案例檢討 四、開發(fā)技術 開發(fā)方案要素 : （ 1） 開發(fā)周期和進程 （ 2）資金計劃 （ 3）招商計劃 （ 4）人員配置 （ 5）工程進度 （ 6）銷售計劃和進度控制 （ 7）合作伙伴 一般開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)組織架構 企 業(yè) 專設部門 外包業(yè)務 自管業(yè)務 市 調(diào) 策 劃 招 商 營 銷 委 托 管 理 定 位 決 策 規(guī) 劃 設 計 開 發(fā) 企 業(yè) 項 目 融 資 經(jīng) 營 決 策 專業(yè)企業(yè)組織架構 總 部 市場發(fā)展部 項目拓展 客戶服務 網(wǎng)上商務 媒介關系部 研 展 部 項目運行 運 行 部 I T 檔 案 行 政 保 障 部 商企關系 招 商 商業(yè)資源 法律事務 法 務 部 商鋪估價 估 價 部 機構資金 個 人 企業(yè)資金 基 金 融 資 部 自有資產(chǎn)部 資產(chǎn)托管 資產(chǎn)置換 資產(chǎn)運作 抵 押 托 管 部 財務管理公司 境外基金 國內(nèi)基金 市場研究 指 導 開發(fā)項目 租 務 物管 三大塊： 市場塊版： 市場發(fā)展部 、 媒介部 、 運行部 、 商業(yè)資源部 。 資產(chǎn)版塊： 估價所 、 融資部 、 財務公司 、托管部 、 自有資產(chǎn)經(jīng)營 。 保障版塊： 法務部 、 保障部 、 審計室 培訓 培訓 規(guī)劃 營 銷 提升商業(yè)價值的方法 實現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值 提升租金 提升回報 商場管理 管理技術 物業(yè)管理 業(yè)態(tài)設置 銷售方式 業(yè)種組合 品 種 商品經(jīng)營成本 商品成本 價 格 經(jīng)營成本 促進關系 商業(yè)推廣 招商能力 業(yè)態(tài)主題 實現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術物業(yè)管理業(yè)態(tài)設置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進關系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術物業(yè)管理業(yè)態(tài)設置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進關系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術物業(yè)管理業(yè)態(tài)設置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進關系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題 商業(yè)用地屬性判析 體現(xiàn)土地價值 設立合適的業(yè)態(tài) 立店障礙排除 建筑形式選取 文化氣氛營造 挖掘商業(yè)價值 提高使用價值 創(chuàng)造附加價值 提高房地產(chǎn)價值的方法 介紹一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃類型和理念 類 型 規(guī)劃理念 類 型 規(guī)劃理念 商辦、居住 SOHO 零售、旅游 Outlets(奧特萊斯 ) 商務、居住 MOHO 郊外商業(yè)商務區(qū) SBD 商業(yè)、居住 BLOCK 商辦住旅停車 HOPSA（豪布斯卡） 商業(yè)、辦公 CBD 商業(yè)、工業(yè)、商務 Silicon valley（硅谷） 商業(yè)、休閑 RBD 商業(yè)街區(qū)、居住 Lifestyle（萊斯迪瑞） 商務、旅游 TBD 富裕居住區(qū)商業(yè) CLD 產(chǎn)品設計 “三元合一”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設計的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個要素必須 同時融入產(chǎn)品的設計過程；而“三點歸一”是理想的產(chǎn)品設計結(jié)果。 影響商業(yè)地產(chǎn)的一些特殊效應 （ 1）大店效應 （ 2）名店效應 （ 3）名企效應 （ 4）價格效應 （ 5）地標效應 （ 1）商業(yè)建筑規(guī)劃設計原則 功能設計為先 ， 指標關系權衡。 環(huán)境行為因果 ， 規(guī)劃接近商業(yè)。 努力優(yōu)化坪效 ， 收益總體平衡。 風格反映業(yè)態(tài) ， 配套適度擴容。 外觀實用兼顧 ， 專用通道相融。 商業(yè)設計先理念，戰(zhàn)略經(jīng)營要交底。 （規(guī)劃引導書） 商業(yè)建筑不一般，組合設計肯定好。 總平布置可循環(huán)，免得顧客折返跑。 （游逛特點要抓牢） 時區(qū)規(guī)劃有意識，商業(yè)繁榮又降本。 主次入口精選位，動線分布關全局。 （ 2）技術要則 樓層意識全首層，鋪鋪皆活價值高。 層高變化對面積，通道寬窄看人氣。 （人氣、品質(zhì)、寬街無鬧市） 柱距取舍有模數(shù)，專門通用不操心。 負荷確定看業(yè)態(tài)，適度放寬可轉(zhuǎn)行。 圍欄上升一米三，陰角陽角盡去掉。 臺階過高客流少，車位克扣檔次低。 立面不要太波折，入晚燈光要亮化。 小型商鋪要通透，大型商場可封窗。 商業(yè)廣告做規(guī)劃，對視角度很清晰。 店招通道和櫥窗，三個要素要記牢。 種樹對著中間柱，剪力結(jié)構要挖出。 得益面積大 60%， 水電配套夠就好。 電子商務已認可，虛實結(jié)合肯定好。 商業(yè)建筑先消防，交通規(guī)劃很重要。 筑巢就能引鳳嗎？ — 松江規(guī)劃案 例 案例檢討 1 案例檢討 2 大而無當 — 商業(yè)巨無霸 華南 MALL、世紀金源案 例 案例檢討 3 新天地是各地都能做的嗎？ 對比案例：糾正“新天地” — 連云港水晶宮的策劃方案 五、商業(yè)地產(chǎn)策劃 策劃原理 商業(yè)地產(chǎn)的策劃的特點 常用的一些策劃方法 包裝技術 （ 1）商業(yè)主題和特色 （ 2）品 牌 特 質(zhì) （ 3）產(chǎn) 品 包 裝 （ 4）推 廣 原 則 （ 5）宣 傳 途 徑 推廣技術 （ 1）針 對 性 （ 2）有 效 性 （ 3）經(jīng) 濟 性 推廣方案設計 （ 1）推廣節(jié)點 （ 2）推廣力度 （ 3）選媒方式選擇 （ 4）成本考核 （ 5）推廣策略調(diào)整 序 階段特征 推廣關鍵點 焦點 指向 傳 媒 選 擇 投 放 方 式 1 開 工 特色，亮點、 PO、 SP活動 規(guī)劃、設計、 市場全方位 大眾、財經(jīng) 通訊、報導 2 項目融資 項目前景、增值方式 各有關專家、高管 財經(jīng) 特案 3 招 商 商業(yè)機會、聚集效應 商業(yè)環(huán)境、 SP活動 名人、名家、 行業(yè)協(xié)會 商業(yè)、大眾 新聞、報道 映象 4 預 售 SP活動 行內(nèi)、文藝類名人 大眾、專業(yè) 廣告 映象 預 售 SP活動 專家 投資 同上 新聞、廣告 開 盤 SP活動 本企業(yè)高管、 投資人士 同上 新聞、廣告 5 揭 幕 慶典、 SP活動 政、財、商、文 相關主流媒體 專業(yè)媒體等 新聞、廣告映象 全方位 推 廣 方 案（示范）