商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式講解(編輯修改稿)
2025-03-08 00:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面 積 “總建筑面積”是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，（地上）建筑面積的總和。 若部分地上的附屬配套用房在規(guī)劃中明確注明并經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門審核同意后可不計(jì)入總建筑面積之中。 在規(guī)劃中會(huì)分別標(biāo)注： 地上建筑面積和地下建筑面積 建 筑 容 積 率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。一般地下面積不計(jì)入容積率，因此不計(jì)入容積率的該部分建筑（面積）也不能獲得“產(chǎn)權(quán)證”，相應(yīng)的也不能出售。 建 筑 基 底 面 積 是指地上建筑物在地面上的垂直投影面積，一般指建設(shè)規(guī)劃用地內(nèi)所有建筑基底面積的總和。 建 筑 密 度 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 綠 化 率 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠 化 率 不 等 于 綠 地 率 許多購(gòu)房者認(rèn)為衡量一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目綠化環(huán)境的好壞只要看它覆蓋率的高低，其實(shí)則不然。綠化率計(jì)算的是樹冠面積而非實(shí)際種植面積，即指樹冠投在地面上的樹蔭的面積。 “綠化率”不同于“綠地率”。影響綠化率計(jì)算的因素有多種。一是所種樹種。不同的樹種有不同的覆蓋面積，所計(jì)算出來(lái)的綠化率也自然不同，比如柳樹的覆蓋面積大，松樹、柏樹的覆蓋面積??； 而同樣的樹種在不同的季節(jié)所體現(xiàn)出來(lái)的綠化率也不盡相同，春天樹葉茂盛，綠化率就高，冬天樹葉凋零，綠化率就低。與此同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商將人工湖、屋頂花草也都?xì)w入到綠化面積當(dāng)中，從而得出較高的綠化率。 真正能反映綠化面積的是綠地率指標(biāo)。綠地率是指綠地上的實(shí)際種植面積。它是一個(gè)硬性指標(biāo)，也是小區(qū)綠化配套的檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。 什 么 叫 “ 日 照 系 數(shù) ” ?在建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)于建筑布局與日照之間的關(guān)系有明確規(guī)定。 ?高層建筑要滿足大寒日日照 2小時(shí)的要求，同時(shí)參考日照分析確定。 ?項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在小區(qū)總平圖中要標(biāo)示出地面各部位在冬至日的日照小時(shí)數(shù)，并用不同顏色來(lái)表示， 什 么 叫 “ 棟 距 ” ? 簡(jiǎn)單的講“棟距”就是相鄰建筑物之間南北向的直線距離，這個(gè)棟距必須滿足“日照”要求； ? 由于建筑布局、建筑形態(tài)的多樣性，棟距只是個(gè)籠統(tǒng)的概念。 住 宅 的 基 本 知 識(shí) “住宅”類物業(yè)主要包括： “別墅” 和 “公寓”。 主要區(qū)別在于 “建筑高度” 與“容積率”。 什么是共用設(shè)施設(shè)備 共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 各 類 名 詞 解 釋 名 詞 解 釋 建筑高度分類： 低層、多層、中高層、高層、超高層 小高層、板式小高層 低 層 低層房屋是指高度低于或等于 10米的建筑物，一般是 13層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短
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