商業(yè)地產(chǎn)講師李豪商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與采購(gòu)模式(編輯修改稿)
2025-01-25 02:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 – 產(chǎn)品銷售的渠道 17 ? 房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)流程 ——項(xiàng)目制企業(yè) 18 項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃 啟動(dòng)招標(biāo) 編制招標(biāo)文件 發(fā)布招標(biāo)文件 成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 接授投標(biāo) 資格審查 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、形成評(píng)標(biāo)報(bào)告 審查評(píng)標(biāo)報(bào)告 發(fā)出中標(biāo)通知書 發(fā)出招標(biāo)批準(zhǔn)實(shí)施通知書 簽訂合同 合同執(zhí)行 合同執(zhí)行信息反饋 ? 項(xiàng)目制的房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)模式 ? 項(xiàng)目的董事長(zhǎng)或總經(jīng)理為最終決策者 ? 采購(gòu)流程相對(duì)比較簡(jiǎn)單，不太規(guī)范 ? 多數(shù)項(xiàng)目制的開(kāi)發(fā)公司對(duì)于供應(yīng)商選擇主要是三個(gè)方面：價(jià)格、品牌和關(guān)系 ? 對(duì)于合同的執(zhí)行可能也不太規(guī)范 ? 所以針對(duì)項(xiàng)目制的開(kāi)發(fā)商的合作必須嚴(yán)把資金和法律風(fēng)險(xiǎn)關(guān) 19 ? 采購(gòu)流程 ——集團(tuán)集中采購(gòu) 編制年度開(kāi)發(fā)及預(yù)算計(jì)劃 編制年度采購(gòu)計(jì)劃 項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃 項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃內(nèi)部報(bào)批 申報(bào) 集中采購(gòu)立項(xiàng)報(bào)告 集團(tuán)報(bào)批 集中采購(gòu) 向建設(shè)、招標(biāo)主管理部門提出招標(biāo)申請(qǐng) 啟動(dòng)招標(biāo) 授權(quán)需求單位自行采購(gòu) 編制招標(biāo)文件 發(fā)布招標(biāo)文件 成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 接授投標(biāo) 資格審查 需求單位 集團(tuán)采購(gòu)中心 ? 采購(gòu)流程 ——集團(tuán)集中采購(gòu) 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、形成評(píng)標(biāo)報(bào)告 審查評(píng)標(biāo)報(bào)告 簽訂合同 合同執(zhí)行 合同執(zhí)行信息反饋 發(fā)出中標(biāo)通知書 發(fā)出招標(biāo)批準(zhǔn)實(shí)施通知書 需求單位 集團(tuán)采購(gòu)中心 ? 集團(tuán)集中采購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)模式 ? 采購(gòu)的決策人和決策部門多 ? 采購(gòu)流程較長(zhǎng)，相對(duì)比較規(guī)范 ? 想成為其供應(yīng)商，必須長(zhǎng)期公關(guān) ? 選擇供應(yīng)商多方面考察，一旦建立合作關(guān)系將是長(zhǎng)期的合作關(guān)系 ? 相對(duì)利潤(rùn)較低，但合作周期長(zhǎng)，合同額較大 ? 比較重視供應(yīng)商服務(wù)能力 ? 通常都會(huì)按供應(yīng)商合同執(zhí)行 22 ? 房地產(chǎn)企選擇供應(yīng)商關(guān)鍵指標(biāo) ? 產(chǎn)品品牌或企業(yè)品牌 ? 項(xiàng)目操作能力和實(shí)力 – 資金實(shí)力、技術(shù)能力 ? 項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量和速度 ? 售前、售中、售后的服務(wù)能力 ? 供應(yīng)商與廠家的關(guān)系 – 是否一級(jí)代理商 – 與廠家的關(guān)系如何 – 廠家對(duì)供應(yīng)商支持力度等 23 ? 影響房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)因素 ? 政策的變化 ? 市場(chǎng)需求的變化 ? 利潤(rùn)的預(yù)期與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ? 項(xiàng)目的資金情況 ? 來(lái)自政府方面的壓力 ? 供應(yīng)商的各方面的能力和品牌 ? 各類材料、設(shè)備和人工成本以及土地價(jià)格的變動(dòng) ? 企業(yè)內(nèi)部決策層的思想 24 ? 商業(yè)地產(chǎn)采購(gòu)大型設(shè)備五大指標(biāo) ? 品牌與性能 ? 服務(wù)與服務(wù)能力 ? 價(jià)格與設(shè)備功能 ? 運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本 ? 易維修與方便升級(jí) 25 目錄 一． 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程 二． 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各類關(guān)系與互動(dòng) 三． 商業(yè)地產(chǎn)大型設(shè)備采購(gòu)模式 四． 有效影響開(kāi)發(fā)商采購(gòu)行為 26 ? 有效影響開(kāi)發(fā)商采購(gòu)行為 27 ? 運(yùn)營(yíng)管理成本對(duì)采購(gòu)的影響 – 設(shè)備在日后使用和日常維護(hù)中，省時(shí)、省力、省心和省錢 – 通過(guò)綜合算帳影響開(kāi)發(fā)商的采購(gòu)行力 ? 政府與政策對(duì)采購(gòu)的影響 – 政府幫助推薦 – 政府和政策所提供的節(jié)能、環(huán)保和科技等因素影響采購(gòu)行為，政府補(bǔ)貼 ? 設(shè)計(jì)與咨詢建議對(duì)采購(gòu)的影響 – 設(shè)計(jì)、咨詢和策劃等企業(yè)前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式確定之前，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)成本、市場(chǎng)接受等方式綜合算帳建議影響開(kāi)發(fā)商采購(gòu)行為 ? 有效影響開(kāi)發(fā)商采購(gòu)行為 28 ? 成
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