商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和盈利模式概述(編輯修改稿)
2025-02-05 11:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 研 展 部 項(xiàng)目運(yùn)行 運(yùn) 行 部 電 腦 檔 案 行 政 保 障 部 商企關(guān)系 招 商 商業(yè)資源 法律事務(wù) 法 務(wù) 部 商鋪估價 估 價 部 機(jī)構(gòu)資金 個 人 企業(yè)資金 基 金 融 資 部 自有資產(chǎn)部 資產(chǎn)托管 資產(chǎn)置換 資產(chǎn)運(yùn)作 抵 押 托 管 部 財務(wù)管理公司 境外基金 國內(nèi)基金 市場研究 指 導(dǎo) 開發(fā)項(xiàng)目 租 務(wù) 物 管 三大塊： 市場塊版： 市場發(fā)展部 、 媒介部 、 運(yùn)行部 、商業(yè)資源部 。 資產(chǎn)版塊： 估價所 、 融資部 、 財務(wù)公司 、 托管部 、 自有資產(chǎn)經(jīng)營 。 保障版塊： 法務(wù)部 、 保障部 、 審計(jì)室 專業(yè)企業(yè)組織架構(gòu) 提升商業(yè)價值的方法 實(shí)現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值 提升租金 提升回報 商場管理 管理技術(shù) 物業(yè)管理 業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式 業(yè)種組合 品 種 商品經(jīng)營成本 商品成本 價 格 經(jīng)營成本 促進(jìn)關(guān)系 商業(yè)推廣 招商能力 業(yè)態(tài)主題 實(shí)現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售 提升房價 兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營成本 商品成本價 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題 商業(yè)用地屬性判析 體現(xiàn)土地價值 設(shè)立合適的業(yè)態(tài) 立店障礙排除 建筑形式選取 文化氣氛營造 挖掘商業(yè)價值 提高使用價值 創(chuàng)造附加價值 提高房地產(chǎn)價值的方法 介紹一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃類型和理念 類 型 規(guī)劃理念 類 型 規(guī)劃理念 商辦、居住 SOHO 零售、旅游 Outlets(奧特萊斯 ) 商務(wù)、居住 MOHO 郊外商業(yè)商務(wù)區(qū) SBD 商業(yè)、居住 BLOCK 商辦住旅停車 HOPSA（豪布斯卡） 商業(yè)、辦公 CBD 商業(yè)、工業(yè)、商務(wù) Silicon valley（硅谷） 商業(yè)、休閑 RBD 商業(yè)街區(qū)、居住 Lifestyle（萊斯迪瑞） 商務(wù)、旅游 TBD 產(chǎn)品設(shè)計(jì) “三元合一”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個要素必須 同時融入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程；而“三點(diǎn)歸一”是理想的產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)果。 技術(shù)要素與訣竅 商場因素多 細(xì)節(jié)很重要； 臺階高，客人少 立面不要太波折； 角多不吉利 弧線巧設(shè)計(jì)； 車位是品位 交通是客流； 開門不可對路角 路沖“主入”要檔照； 動線設(shè)計(jì)掃遍角 盲道布置不可少； 綠化檔窗柱當(dāng)門 種樹對著中間柱； 剪力墻，上下道 轉(zhuǎn)換成本又很高； 剪圍欄超過一米四 內(nèi)部銳角少就好； 建筑商業(yè)相交融 商業(yè)文化更突出； 小商鋪要通透 商場大了可封窗； 柱距不能太隨意 方便布置和分隔； 層高變化對面積 承重配置要合理； 分時營業(yè)區(qū)域劃 免得陰陽不調(diào)沒法做； 燈光亮點(diǎn)不吃虧 三個要素要記牢。 (交通、櫥窗、廣告） 四、商業(yè)地產(chǎn)營銷 基本觀點(diǎn)： 商業(yè)的營銷本質(zhì)是分銷一個盈利模式給投資者，讓別人賺錢。 營銷推廣的基本法則是炒商不炒鋪 。 （一）營銷方案要素 目標(biāo)確定 時間、面積、時間 價格、回款數(shù)額 產(chǎn)品確定 規(guī)格、單位、投資量、收益方式和收益率 價格 當(dāng)?shù)厝私邮艿膬r格范圍 單價和總價的關(guān)系 商業(yè)地產(chǎn)影響價格的五個差異 對象：賣給誰？ 手段 :用什么方法買出去 ? 除了我們說的“八個知道”之外，我們還要對微觀市場進(jìn)行調(diào)查和研究： （二）事先必做的功課 當(dāng)?shù)厝送顿Y傾向 各區(qū)域不同收益率要求 銷售條件 — 預(yù)售限制，包租限制 銀行放貸 — 給不給商業(yè)地產(chǎn)辦按揭 成敗案例研究 — 警惕黑色事件 競爭樓盤的營銷套路 市場對項(xiàng)目的評價和口碑 （三）營銷策略 推盤策略：先好后差 推盤時際：節(jié)日 .春節(jié)期間上佳 銷售戰(zhàn)術(shù)：區(qū)位順序、產(chǎn)品投放 量銷售控制技術(shù) 傳媒策略 序 階段特征 推廣關(guān)鍵點(diǎn) 焦點(diǎn) 指向 傳 媒 選 擇 投 放 方 式 1 開 工 特色，亮點(diǎn)、 PO、 SP活動 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 市場全方位 大眾、財經(jīng) 通訊、報導(dǎo) 2 項(xiàng)目融資 項(xiàng)目前景、增值方式 各有關(guān)專家、高管 財經(jīng) 特案 3 招 商 商業(yè)機(jī)會、聚集效應(yīng) 商業(yè)環(huán)境、 SP活動 名人、名家、 行業(yè)協(xié)會 商業(yè)、大眾 新聞、報道 映象 4 預(yù) 售 SP活動 行內(nèi)、文藝類名人 大眾、專業(yè) 廣告 映象 預(yù) 售 SP活動 專家 投資 同上 新聞、廣告 開 盤 SP活動 本企業(yè)高管、 投資人士 同上 新聞、廣告 5 揭 幕 慶典、 SP活動 政、財、商、文 相關(guān)主流媒體 專業(yè)媒體等 新聞、廣告映象 全方位 推 廣
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