【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)中心 (超市 )徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (五星級酒店和辦公樓 )徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計(jì)）規(guī)模商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費(fèi)市場容量，初步確定項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模；項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模在通過商圈分析后，通過一定的宏觀量化計(jì)算也可得出：購買力決定規(guī)模公式：規(guī)模 = 商圈購買力 － 圈內(nèi)競爭分流購買力一個(gè)不可忽視的指標(biāo)：城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)城市總體規(guī)劃，一開始就設(shè)定了商業(yè)成功的起跑線；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)模與定位規(guī)模的比較：面積不足？ 面積過剩？ 市場潛在需求分析 —— 整合出一個(gè)結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)形象形象的定位依據(jù)：主題定位，經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位。作為商業(yè)市場競爭的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象；形象的作用不容忽視：1. 以時(shí)尚展示打造和樹立城市 “ 時(shí)尚坐標(biāo) ” 、 “ 咨詢坐標(biāo) ” 的形象定位，維護(hù)持久的競爭力；2. 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價(jià)格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等；3. 形象的建筑設(shè)計(jì)語言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營、場內(nèi)購物環(huán)境、布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、廣告等；4. 商業(yè)建筑本身是一個(gè)形象廣告系統(tǒng)。形象形象案例 1上海新天地土地面積： 3萬平方米 總建筑面積： 57,000平方米項(xiàng)目概況：上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計(jì)理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫門老建筑。項(xiàng)目定位：上海新天地的定位經(jīng)歷了三個(gè)階段的深化。第一階段：強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等功能全部集在一起，填補(bǔ)了市場空白；第二階段：將該項(xiàng)目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)；第三階段：讓新天地成為一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。上海新天地形象形象案例 2上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計(jì)）—— 以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。設(shè)計(jì)以仿古建筑為主，部分建筑體量較大。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。上海復(fù)地城隍廟廣場 (夜景 )上海復(fù)地城隍廟廣場 (內(nèi)街透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場 (透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場 (透視 )上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計(jì)）形象形象案例 3創(chuàng)邑 老碼頭改造（三益設(shè)計(jì)） —— 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設(shè)計(jì)該項(xiàng)目原來是上海油脂廠。其位置距離上海的母親河黃浦江僅 30米，其改造思路：第一，做一個(gè)現(xiàn)代的、時(shí)尚的、前沿的建筑；第二，保存老的紀(jì)念性的構(gòu)件。這里要讓新與舊共存、融合，讓人們在情感上有一個(gè)很好的延續(xù)。本項(xiàng)目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。 5， 6層的建筑物改造成設(shè)計(jì)類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂部或會(huì)所，中部廣場區(qū)域新建一個(gè)典型石窟門風(fēng)格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場，是本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)！同時(shí)，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點(diǎn)為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近，本項(xiàng)目的實(shí)施，一方面填補(bǔ)了外灘和世博會(huì)基地之間的空白區(qū)域，將外灘的時(shí)尚元素和城市形象功能進(jìn)行延伸拓展，同時(shí)，與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應(yīng)，將新時(shí)代時(shí)尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務(wù)區(qū)形成城市功能的互補(bǔ)。整個(gè)項(xiàng)目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜，配以部分木質(zhì)構(gòu)件，構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代基調(diào)。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運(yùn)用，以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場中心與海派石庫門的建筑呼應(yīng)，使整個(gè)項(xiàng)目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時(shí)兼俱些許 “ 老氣 ” 的滄桑。上海 創(chuàng)邑 老碼頭 (夜景 ) 上海 創(chuàng)邑 老碼頭 (透視 )上海創(chuàng)邑 老碼頭（三益設(shè)計(jì)）Q TWO商業(yè)經(jīng)營模式對設(shè)計(jì)的影響難題二經(jīng)營權(quán)是所有權(quán)的一種權(quán)能，即不變更生產(chǎn)資料的所有制性質(zhì) ,依法占有、支配和使用所有者的生產(chǎn)資料和商品的權(quán)利。在商業(yè)運(yùn)做中，賣還是不賣的關(guān)鍵問題實(shí)際是一個(gè)對經(jīng)營權(quán)的認(rèn)識(shí)問題，無數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經(jīng)營權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。 “ 持有 ” —— 國際上商業(yè)運(yùn)營的成熟做法從國際成熟經(jīng)驗(yàn)來看，在國外開發(fā)商通常是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，包括大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。他們委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運(yùn)營管理，為進(jìn)場商戶提供一個(gè)一流的經(jīng)營環(huán)境，塑造強(qiáng)勢賣場品牌，不斷提升物業(yè)價(jià)值，獲得不斷上升的租金回報(bào)，最終通過在資本市場上市實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值。因此國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。著名如美國拉斯維加斯商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商根據(jù)物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運(yùn)營。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂業(yè)非常發(fā)達(dá)，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開發(fā)商持有的運(yùn)營形式，基本無商業(yè)物業(yè)出售。我國本土化的商業(yè)運(yùn)作模式運(yùn)做模式 特色分析只售不租出 讓產(chǎn)權(quán) ，快速收回投 資 。 產(chǎn) 生在于開 發(fā) 商 對 足 夠 運(yùn)做 資 金的渴求。由于 這 種 “ 融 資 ” 發(fā) 生在 項(xiàng) 目建成之前，很多不確定因素使小 業(yè) 主的投 資風(fēng)險(xiǎn) 加大。轉(zhuǎn) 租：既將商 鋪 的 買賣 、管理、 經(jīng)營 分屬三個(gè)主體，整合 資 源、 專業(yè)經(jīng)營 、 規(guī) 避 風(fēng)險(xiǎn) 、保障收益。售后招商： 對 投 資 者的 權(quán) 益很 難 保障。先招商，后出售：在 銷 售前通 過 引入品牌商家作 為 主力 經(jīng)營 公司來聚集人氣，做旺商 場 ，同 時(shí)為 投 資 者提供信心和收益保 證 。在 鋪 位劃分 時(shí) ，一般也會(huì)考 慮 到 實(shí)際經(jīng)營 的需要，考 慮 分 攤 面 積 和消防通道。 這 種模式比 較 成熟， 對 投 資 者的利益也更有保障。只租不售 產(chǎn)權(quán) 掌握在開 發(fā) 商手里，可以抵押，再 貸 款， 還 可以在增 值 后出售，甚至可以將商 業(yè) 物 業(yè)進(jìn) 入 資 本運(yùn)做。又售又租 部分租部分 賣 ，出租部分起示范作用分割 產(chǎn)權(quán)商 鋪 出售售后從投 資 者手中取得 經(jīng)營權(quán) ， 對購 物中心 進(jìn) 行 統(tǒng) 一 經(jīng)營 和管理，可以收回部分投 資 ，而且能 夠 掌握 經(jīng)營權(quán) 。不售不租自主 經(jīng)營同 時(shí)賺 取投 資 開 發(fā) 利 潤 和商 業(yè)經(jīng)營 利 潤 。商家 聯(lián)營 以物 業(yè)為 股本，成立 專業(yè) 商 業(yè)經(jīng)營 公司合伙或合作 經(jīng)營 ；在聘 請專業(yè) 公司 進(jìn) 行 統(tǒng) 一操作的基 礎(chǔ) 上