商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的魚骨模式(參考版)
2025-01-09 02:52本頁面
【正文】 8:55:16 下午 8:55 下午 20:55:16五月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 五月 218:55 下午 五月 2120:55May 12, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 五月 21五月 2120:55:1620:55:16May 12, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 20:55:1620:55:1620:55Wednesday, May 12, 2023? 1知人者智，自知者明。 20:55:1620:55:1620:555/12/2023 8:55:16 PM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 8:55:16 下午 8:55 下午 20:55:16五月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 五月 218:55 下午 五月 2120:55May 12, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 12 五月 20238:55:16 下午 20:55:16五月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 20:55:1620:55:1620:55Wednesday, May 12, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 20:55:1620:55:1620:555/12/2023 8:55:16 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 8:55:16 下午 8:55 下午 20:55:16五月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 五月 218:55 下午 五月 2120:55May 12, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 12 五月 20238:55:16 下午 20:55:16五月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 20:55:1620:55:1620:55Wednesday, May 12, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 20:55:1620:55:1620:555/12/2023 8:55:16 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。充分考慮建筑的外立面設(shè)計(jì)與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿(mào)城空關(guān)的敗局。 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)四：建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)表現(xiàn) 1：空間設(shè)置不符合商家的選址、設(shè)店要求表現(xiàn) 2：空間設(shè)計(jì)無法滿足商鋪空間的硬件需求： 柱網(wǎng)、開間、空調(diào)機(jī)位、預(yù)留管井、后勤通道等。 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)三：強(qiáng)調(diào)交通組織忽視人流組織表現(xiàn) 1：忽視商業(yè)人流的步行特征表現(xiàn) 2：忽視豎向交通設(shè)置的引導(dǎo)性表現(xiàn) 3：忽視主力店對(duì)人流的帶動(dòng)作用 實(shí)例：南方休閑廣場(chǎng)建筑在設(shè)計(jì)時(shí)希望形成內(nèi)圍合街道式商業(yè)布局，整體共五層局部 7層，但是僅在建筑一個(gè)端頭設(shè)置了電梯，距離電梯較遠(yuǎn)的商鋪只能寄希望于借助樓梯帶動(dòng)商業(yè)人流，幾乎不可能。適宜的商業(yè)開發(fā)模式：(1) 專業(yè)化的服務(wù)主體的高度集中與整合；(2) 投資、策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同(3) 以商業(yè)策劃與先導(dǎo)；(4) 以建筑設(shè)計(jì)為紐帶；(5) 以招商運(yùn)營(yíng)為核心；適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式設(shè)計(jì)模式的修正 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同“ 魚骨模式 ” 的核心 ?全程一體：從前期項(xiàng)目定位到后期的經(jīng)營(yíng)管理的全程一體化服務(wù)，在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程各個(gè)環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支撐，各個(gè)環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接與配合；?專業(yè)協(xié)同：不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計(jì)專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對(duì)項(xiàng)目的整體把握；商業(yè)擇地立項(xiàng)前期商業(yè)調(diào)研與策劃精確的商業(yè)定位基本運(yùn)營(yíng)模式的選擇與確立初步商業(yè)模型前期招商形態(tài)與景觀控制建立格構(gòu)網(wǎng)絡(luò) 細(xì)胞模數(shù)的分裂與整合區(qū)域性的分割與變化模數(shù)堆積設(shè)計(jì)方案執(zhí)行力的體現(xiàn)建設(shè)期初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期開業(yè)?目標(biāo)客層?店鋪戰(zhàn)略?業(yè)態(tài)構(gòu)成?業(yè)態(tài)配比空間設(shè)計(jì)模型?主力店招商設(shè)計(jì)模型調(diào)整使用分區(qū)樓層構(gòu)成樓層意向店鋪配置組合計(jì)劃 內(nèi)裝設(shè)計(jì)租戶監(jiān)督管 理運(yùn) 營(yíng)前期計(jì)劃階段中期執(zhí)行階段后期建設(shè)階段運(yùn)營(yíng)階段定位與招商整合 設(shè)計(jì)與招商整合市場(chǎng)反饋系統(tǒng)設(shè)計(jì)模式的修正 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同“ 魚骨模式 ” 的六大環(huán)節(jié)? 調(diào)查分析? 主題定位? 商業(yè)規(guī)劃? 運(yùn)營(yíng)模式? 主力招商咨詢? 方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的誤區(qū) 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一：外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn) 2：只注重立面設(shè)計(jì)，忽視商業(yè)設(shè)計(jì)的特殊性、實(shí)用性實(shí)例： “鉆石城 ”某城市的商業(yè)設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)師過度強(qiáng)調(diào)建筑形態(tài)的獨(dú)特性與視覺沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿足商業(yè)的組合與使用，削弱了經(jīng)濟(jì)效益。日景透視夜景鳥瞰南京萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) (三益設(shè)計(jì) )三益的 “魚骨模式 ”—— 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)模式的反思商業(yè)開發(fā)的流程及弊端以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程拿地 —— 建筑設(shè)計(jì)公司 —— 商業(yè)定位 (商業(yè)策劃公司或自己團(tuán)隊(duì) ) —— 招商（商業(yè)管理顧問公司或自己團(tuán)隊(duì)） —— 銷售（銷售代理公司） —— 運(yùn)營(yíng) —— 再開發(fā)。連鎖化發(fā)展的萬達(dá)集團(tuán)其核心能力在于通過城市運(yùn)營(yíng)獲得土地增值效益，并通過與國(guó)外基金合作，解決前期的資金問題，大面積的主力店雖然造成了租金收入較低，但能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化發(fā)展。 業(yè)態(tài)與業(yè)種配置的效益平衡；“ 劍有雙刃，刀走偏鋒 ”商業(yè)的主要租金收入來自于各種中小型店鋪，中小型店鋪經(jīng)營(yíng)靈活，贏利能力高，平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問題。 長(zhǎng)期租戶與短期租戶的平衡；216。 強(qiáng)承租戶與弱承租戶的平衡；216。 商業(yè)的平衡術(shù) 低風(fēng)險(xiǎn) 中低風(fēng)險(xiǎn) 中高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)低利潤(rùn)中低利潤(rùn)中高利潤(rùn)高利潤(rùn)主力店零售百貨類次主力店酒樓、小型專賣超市、折扣店專賣店批發(fā)零售個(gè)體店連鎖品牌店、便利店業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)成正比例商
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