【正文】 上午 3時 5分 47秒 上午 3時 5分 03:05: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 1月 上午 3時 5分 :05January 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :05:4703:05:47January 23, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 03:05:4703:05:4703:05Monday, January 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 03:05:4703:05:4703:051/23/2023 3:05:47 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 3時 5分 47秒 上午 3時 5分 03:05: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 3時 5分 :05January 23, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時 5分 47秒 03:05: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 03:05:4703:05:4703:05Monday, January 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 03:05:4703:05:4703:051/23/2023 3:05:47 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 3時 5分 47秒 上午 3時 5分 03:05: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 上午 3時 5分 :05January 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時 5分 47秒 03:05: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 03:05:4703:05:4703:05Monday, January 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 03:05:4703:05:4703:051/23/2023 3:05:47 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 保密文件、版權(quán)所有 第 52頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 謝謝！ 保密文件、版權(quán)所有 第 53頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。針對這三種熱點模式，新華信認(rèn)為，其未來發(fā)展趨勢如下 出租模式－購物中心 – 一體化開發(fā)將配合購物中心發(fā)展成為開發(fā)的主導(dǎo)模式； – 購物中心將成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要業(yè)態(tài)； – 某些一線旅游城市與二線城市將成為新開發(fā)熱點； – 市郊購物中心將成為發(fā)展重點； – 購物中心平均規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大； – 根據(jù)消費(fèi)者的需求，業(yè)態(tài)及業(yè)種將進(jìn)一步豐富； – 將形成完善的經(jīng)營體系和管理流程。因此，購物中心能不能引導(dǎo)消費(fèi)者的購物習(xí)慣 將成為購物中心發(fā)展的關(guān)鍵因素 。消費(fèi)者消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)都有了很大程度的改善。Mall 的管理組織能否通過統(tǒng)一的運(yùn)作規(guī)劃既使各店成為統(tǒng)一的整體，又使各個店形成自己的獨特的經(jīng)營風(fēng)格，突出自己商品品牌，這是 Mall管理的一個難題。 ?有硬件條件的要求： 位于中心城市或交通要上，具有實力的 13 家主力店，主力店的面積不少于總購物面積的 1/4，專門店、時尚店、餐飲娛樂等其他專業(yè)店不少于 200家。但是目前國內(nèi)許多的購物中心大多還不具備這一條件。 ?國外比較成功的 Mall都崇尚顧客第一、消費(fèi)者至上的經(jīng)營理念 。 ?吸引消費(fèi)者是關(guān)鍵： 要實現(xiàn)Mall的 銷售額，必須保證適當(dāng)?shù)娜肆鲾?shù)量，吸引更多的消費(fèi)者來購物成為 Mall 生存與發(fā)展、及時收回成本獲得贏利的關(guān)鍵。 Mall雖然 以規(guī)模取勝，但并不是規(guī)模越大越好。 完善的管理方式 保密文件、版權(quán)所有 第 47頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 從國際先進(jìn)購物中心的發(fā)展，我們看到在中國發(fā)展 Shopping Mall 應(yīng)該注意以下四點 得到消費(fèi)者的認(rèn)同 處理好規(guī)模與效益 的關(guān)系 實現(xiàn)有序競爭 形成集體競爭力 使消費(fèi)者 形成到 Mall 購物 的 習(xí)慣 1 2 3 4 ?基本特點是規(guī)模大： 一般的 Mall都在 10萬 － 20萬平方米之間，大的可達(dá)到 .40萬 － 50萬平方米。 ?招商條件 ：購物中心與承租戶的租約大都以2~3年為主，押金在 2~3月租金之間。不動產(chǎn)服務(wù)等大多外包，可使人員任用較有彈性。 對行政作業(yè)也制訂了明確的管理規(guī)范，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評估一次。 保密文件、版權(quán)所有 第 46頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 新加坡零售業(yè)中購物中心的平均店面出租率為 90%。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以零售業(yè)者都已注意到這個族群； ? 國際網(wǎng)路普及率提高：雖然電子購物的比例不高，但零售業(yè)者在網(wǎng)上出現(xiàn)，有助于提升知名度。均座落在較大型的住宅區(qū)，同時又位于交通樞紐附近，有百貨公司、電影城、娛樂電玩中心、保齡球館、購物商店、室外餐廳和咖啡館等多種業(yè)態(tài)形式。新加坡人口 320萬人， 1998年觀光客人數(shù)達(dá) 600萬人 ，其購物中心近期有如下特點 郊區(qū)與市中心購物中心同時發(fā)展 零售業(yè)發(fā)生變化 購物中心 發(fā)生變化 ? 新加坡較大型的購物中心集中在新加坡市中心的烏節(jié)（ Orchard）地區(qū)，是著名的 ―烏節(jié)購物環(huán)帶區(qū)”，包括多種形式。 保密文件、版權(quán)所有 第 45頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 新加坡是東南亞各國中零售業(yè)發(fā)展較快的國家。 ?現(xiàn)代 Mall的設(shè)計、運(yùn)作和管理 打破了傳統(tǒng)零售業(yè)的種種局限性，已經(jīng)成為了零售業(yè)中的最具高科技特征之一的經(jīng)營方式。 ?Bluewater為了減少公路的交通流量，每 , 分鐘就有一趟從倫敦和其周邊城鎮(zhèn)到Bluewater的定時火車服務(wù)，以及由火車站到購物城門口的短距離往返巴士接送。由于國外小汽車的普及，消費(fèi)者購物以駕車為主，因此，為了降低營運(yùn)成本、避免城市的交通擁擠，國外大多數(shù) Mall選址在城市的郊區(qū)。 ?引入各種不同的零售業(yè)態(tài)：國外的 Mall大體是以百貨店和超市為核心，輔以眾多的專賣店、專業(yè)店和餐飲店及各種其他設(shè)施，并定期舉辦音樂、戲劇、表演和藝術(shù)展覽等活動，從而實現(xiàn)消費(fèi)者在Mall內(nèi)一次購全所需商品的目標(biāo) ?以日本為例 ： 日本福崗的運(yùn)河城內(nèi)設(shè)有兩家國際著名星級酒店、專賣店、餐飲、影視劇場和娛樂城等。 ?歐洲最大的 Mall－Bluewater為了追求消費(fèi)者最大的滿意，用將近 15000 平方米作為娛樂休閑場地，并伴有風(fēng)景如畫的 7個湖泊和 20公頃的園地、花園，并建有自行車道、劃船和野餐區(qū)，還有一個 1000 平方米的大型溫室建筑，以熱帶雨林為主題， 擁有 30米高的熱帶樹木，以及池塘和瀑布。 注意：主力店撤資等違約行為將會給訂單地產(chǎn)模式帶來的致命的潛在風(fēng)險 保密文件、版權(quán)所有 第 42頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 國際先進(jìn)地產(chǎn)模式介紹 保密文件、版權(quán)所有 第 43頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 美國購物中心的發(fā)展歷程 大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足 雛型： 美國西爾斯羅巴克公司在城市邊緣地帶，規(guī)劃建造的具有初步的整體規(guī)劃的許多獨立的商店街，同時附設(shè)了免費(fèi)的停車場 鼻祖： Country Club Plaza：提供住宅區(qū)內(nèi)居民可以享受消費(fèi)服務(wù)的場所 特色： 具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范 郊區(qū)化發(fā)展： 由于郊區(qū)城市的低土地價格及新興產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而 繁榮 起來的邊緣城市 此階段購物中心的發(fā)展：具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義 發(fā)展原因 7 0 年代初能源危機(jī)，石油價格暴漲，郊區(qū)購物費(fèi)用過高 解決城市中心空心化的要求 市區(qū)化發(fā)展期： 摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題 近鄰型 (小型 )、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型共同發(fā)展 20世紀(jì) 20年代初期 20世紀(jì) 20年代中期 萌芽發(fā)展期 20世紀(jì) 50年代 20世紀(jì) 70年代 郊區(qū)化快速發(fā)展期 2023年 市區(qū)化回歸發(fā)展期 至今 多類型發(fā)展期 年份 發(fā)展階段 保密文件、版權(quán)所有 第 44頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報告 美國成功 Shopping Mall目前具有以下四大特點 琳瑯滿目的商品和多樣化 的服務(wù) 以人為本的舒適購物環(huán)境 便捷的地理位置 先進(jìn)的管理技術(shù) 1 2 3 4 ?奉行以人為本的經(jīng)營理念：將消費(fèi)者的利益放在首位，最大限度地滿足消費(fèi)者的購物需求，使消費(fèi)者的購物成為一種快樂的體驗。使用訂單地產(chǎn)模式必須具備以下特點 ?適用于 整合資源能力很強(qiáng)，能夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴； 擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃； 具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊； 具有跨區(qū)域管理的能力。 1 4 以租為主的經(jīng)營手法 以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營手法，有利于企業(yè)的長久經(jīng)營，樹立企業(yè)的整體形象，實現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。而且，萬達(dá)與租戶的“固定租金＋年度升值”出租模式，不僅保證了長期穩(wěn)定的投資回報，而且在開工之前就大致算出了長期的投資收益率 選擇具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界５００強(qiáng)企業(yè)；社會知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名的合作伙伴。首先努力爭取當(dāng)?shù)卣С?，其次以主力店入駐為賣點取得銀行支持。 5 經(jīng)營管理 良好的經(jīng)營管理是維護(hù)地段升值的保障因素。在做規(guī)劃之前要注意以下原則：客戶需求、交通優(yōu)先、路路相通、提高任期、小店優(yōu)先 3 主力店入住 購物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號召力的品牌主力店： 人氣的保證 永續(xù)經(jīng)營的保證 4 以租為主