【正文】 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 12 五月 20238:54:50 下午 20:54:50五月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 五月 2120:54:5020:54May2112May211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 。 五月 21五月 2120:54:5020:54:50May 12, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 五月 2120:54:5020:54May2112May211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 五月 21五月 2120:54:5020:54:50May 12, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 五月 2120:54:5020:54May2112May211故人江海別，幾度隔山川。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的情況下，銀行信貸規(guī)模不斷收縮216。目前中國商業(yè)地產(chǎn)人才欠缺，短期培養(yǎng)無法滿足企業(yè)的需求216。對(duì)于偏遠(yuǎn)城市的選擇，可能造成品牌商家不夠，主力店欠缺的局面。216。工程施工質(zhì)量不精。很多東西都需要整改、確定。 風(fēng)險(xiǎn)提示快速擴(kuò)張帶來項(xiàng)目質(zhì)量缺陷，后期維修面臨一定的壓力對(duì)于地級(jí)市以下城市選擇，可能面臨當(dāng)?shù)刭徺I力偏弱的局面人員配置無法跟上企業(yè)擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致項(xiàng)目管理失衡216。對(duì)項(xiàng)目租金資產(chǎn)、安全性的評(píng)估、租戶評(píng)估要遠(yuǎn)大于對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估。 CMBS可以使投資人和融資方獲得雙贏，不僅使得融資方獲得較低成本的貸款，同時(shí)還能使得投資人獲得心儀的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)。 CMBS的優(yōu)勢(shì)在于發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、放貸人多員化、對(duì)母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)保持資產(chǎn)控制權(quán)和未來增長潛力，以及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。lCMBS的銷售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運(yùn)營資本。這也就變相的為萬達(dá)在境外形成離岸資產(chǎn)包以發(fā)行 CMBS進(jìn)行私募離岸資產(chǎn)包：境外市場(chǎng)境內(nèi)市場(chǎng)萬達(dá)融資95開創(chuàng)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ CMBS）之路，也為未來繼續(xù)融資提供可能萬達(dá) CMBS的優(yōu)勢(shì)什么是 CMBS？l商業(yè)抵押擔(dān)保證券（ CMBS）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。萬達(dá)可以通過注入項(xiàng)目部分股權(quán)進(jìn)行融資，不受國內(nèi)市場(chǎng)限制216。新規(guī)定麥格理將不能以離岸形式收購內(nèi)地物業(yè)，從而享受優(yōu)厚的留滯稅萬達(dá)融資94麥格理—萬達(dá)房地產(chǎn)基金（MWREF）澳大利亞麥格理銀行大連萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá) 9個(gè)項(xiàng)目24%的股權(quán)境外投資者合 作物業(yè)資金注入獲得資金離岸放棄 REITs變公募為私募，成功發(fā)行國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券（ CMBS），進(jìn)行海外融資形成企業(yè) “ 離岸資產(chǎn)包 ”216。如果境外公司在國內(nèi)購置物業(yè)，必須在境內(nèi)注冊(cè)公司。若人員緊張，也將由總部負(fù)責(zé)招聘萬達(dá)一個(gè)項(xiàng)目通常可分為兩大分塊：地方項(xiàng)目公司以及地方商管公司人才管理89萬達(dá)獨(dú)特的管控模式促使項(xiàng)目快速復(fù)制化的運(yùn)作：流程標(biāo)準(zhǔn)化：集團(tuán)將項(xiàng)目設(shè)計(jì)及工程兩階段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，項(xiàng)目公司即可在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行復(fù)制運(yùn)作訂單模式：與商戶形成利益共同體，提前招商縮短工程周期，加快資金流轉(zhuǎn) pk政策：在 pk政策的高壓下，要求項(xiàng)目以及租戶本身都將嚴(yán)格按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)，保證項(xiàng)目有效高速運(yùn)轉(zhuǎn)小結(jié)90第四部分：萬達(dá)地產(chǎn)的融資91曾經(jīng)拋棄傳統(tǒng) IPO形式，選擇以 REITs(房地產(chǎn)信托基金 )形式海外上市萬達(dá)融資成立商業(yè)公司上市 信托基金上市注入新資產(chǎn)收益來源單一開拓新業(yè)務(wù)保持股票吸引力權(quán)利分散獲取資金方便募集時(shí)間限制少由于基金股東的疏散性，萬達(dá)不必?fù)?dān)憂自己失去對(duì)項(xiàng)目標(biāo)管理和節(jié)制權(quán)商業(yè)地產(chǎn)上市通常有兩種途徑：成立商業(yè)地產(chǎn)公司上市，或者把部分資產(chǎn)打包成基金，進(jìn)行信托基金上市一般海外上市公司每 12個(gè)月募資一次權(quán)利集中主要來自于商業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)定的租金流不受增發(fā)的限制，可以不斷把項(xiàng)目注入基金公司獲得資金不斷注入新資產(chǎn)，提高企業(yè)運(yùn)營能力積極開拓新業(yè)務(wù)，增加股票吸引力為企業(yè)融資必須保持股票的高估值IPO上市后，勢(shì)必會(huì)分散了權(quán)利決策權(quán)92 對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來說，融資成為其在開發(fā)過程中，首要考慮也是最為關(guān)鍵的一環(huán)。商家必須按合同簽訂的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求進(jìn)場(chǎng)裝修，并在開業(yè)前完工；開業(yè)前18個(gè)月2個(gè)月3個(gè)月8個(gè)月－－＝5個(gè)月－假設(shè)一般萬達(dá)的項(xiàng)目開發(fā)周期為 18 個(gè)月簽合同、技術(shù)對(duì)接需要 3 個(gè)月前期商鋪的積累、溝通、市場(chǎng)調(diào)研需要 2個(gè)月招商周期 8個(gè)月主力店進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備，內(nèi)部裝修準(zhǔn)備只有 5 個(gè)月效率管控85萬達(dá)人才培養(yǎng)人才選擇 人才培訓(xùn)人員流動(dòng)重視理論方面的培訓(xùn)，會(huì)整合外部的資源 對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)（如：大學(xué)教授或者行業(yè)專家進(jìn)行講課）萬達(dá)的人員 跨區(qū)域調(diào)動(dòng) 較多，員工在不同項(xiàng)目的開發(fā)中積累經(jīng)驗(yàn)，迅速成長，這也是萬達(dá)高效率的一個(gè)體現(xiàn)偏向于 法律與語言類的畢業(yè)生 ，通過流程化的培訓(xùn)，可以使員工在較短時(shí)間獲得成長，具備平均的招商與談判能力人才培養(yǎng)： 萬達(dá)在人才培養(yǎng)方面更傾向于 “ 從小抓起 ” ，重視新進(jìn)員工的專業(yè)偏向與專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和積累由于目前中國商業(yè)地產(chǎn)人才緊缺，難以滿足萬達(dá)目前快速擴(kuò)張的企業(yè)步伐，因此萬達(dá)選擇在人才方面更傾向于招收法律與語言類的畢業(yè)生畢業(yè)生，在實(shí)踐和學(xué)習(xí)中不斷培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)人才管理86人員流動(dòng)及其配調(diào)方法： 2023年上半年萬達(dá)新進(jìn)人員比例達(dá)到 26%，高管新進(jìn)比例高于普通員工根據(jù)萬達(dá) 2023年上班年工作總結(jié)中提到：公司上半年招聘員工 4685名，其中高管 179人；員工總?cè)藬?shù)達(dá)到 ，其中高管 595人新員工占萬達(dá)所有員工的比列為26%1%74%25%非新進(jìn)員工新進(jìn)非高管員工新進(jìn)高管員工高管新進(jìn)比例達(dá)到 30%非高管新進(jìn)比例達(dá)到 %人才管理87人員流動(dòng)及其配調(diào)方法： 下半年隨著企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)的人員離職率高達(dá) 3040%（獵頭公司統(tǒng)計(jì)），通過獵頭招攬有經(jīng)驗(yàn)的員工是目前萬達(dá)最常用的方法獵頭的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，萬達(dá)地產(chǎn)的離職率保持在30%—40% ，這其中高管的離職意向率為 80% … l2023年下旬，萬達(dá)集團(tuán)原項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理高小帆，跳槽至江蘇一德集團(tuán) …l2023年 11月，萬達(dá)集團(tuán)研究部總經(jīng)理王鵬正式離職 …l2023年年末，萬達(dá)集團(tuán)原商務(wù)部總經(jīng)理，原運(yùn)營中心總經(jīng)理潘韜正式出任金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁 …l萬達(dá)集團(tuán)研究部副總經(jīng)理段抒懷 2023年年末跳槽至河北眾美集團(tuán) …一方面自己培養(yǎng)的人才在流失，另一方面萬達(dá)的快速擴(kuò)張也面臨著人才短缺的瓶頸 ，萬達(dá)需要不斷地從外部招攬人才 … 人才管理88? 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售部分? 高層管理者由總部委派? 中層以下員工有項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)卣心?當(dāng)項(xiàng)目售完以后， 2年內(nèi)無土地獲取，公司清盤地方項(xiàng)目公司? 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目持有部分? 高層管理者由總部委派? 中層以下員工有項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)卣心? 對(duì)項(xiàng)目提供管理，長期存在人員流動(dòng)及其配調(diào)方法： 萬達(dá)在人員配調(diào)方面實(shí)行 高層管理制地方商管公司252。對(duì)于萬達(dá)來講招商周期是受開發(fā)周期制約的；216。滿足了 萬達(dá)追求高速運(yùn)轉(zhuǎn)，拿地快，開盤快 的發(fā)展目標(biāo)，開業(yè)開盤開工拿地? 10個(gè)月企業(yè)一般從拿地到正式開業(yè)一般不超過 18個(gè)月，由此推算，項(xiàng)目從開盤到開業(yè)也僅僅只有 10個(gè)月左右的時(shí)間? 4個(gè)月開工后四個(gè)月左右即可開盤? 4個(gè)月企業(yè)一般從拿地到開工，不超過四個(gè)月效率管控82效率管控PK，高頻率的評(píng)比使得萬達(dá)項(xiàng)目一直保持高效率運(yùn)作，最終使得整個(gè)企業(yè)快速擴(kuò)張這樣的 PK文化滲透在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目的融資、項(xiàng)目的執(zhí)行情況、項(xiàng)目的銷售情況等各方面每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)公司在每個(gè)月會(huì)到總部進(jìn)行匯報(bào)，各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)完成業(yè)務(wù)情況進(jìn)行評(píng)比 pk（指標(biāo)完成率）第一名和最后兩名的項(xiàng)目總經(jīng)理會(huì)上臺(tái) “介紹經(jīng)驗(yàn) ” 報(bào)告，通常連續(xù)兩個(gè)月 “ 上臺(tái)“ 的話，總經(jīng)理就會(huì)走人了。開業(yè)后123流程管控81在高效運(yùn)作的情況下，萬達(dá)廣場(chǎng)形成了 “ 建成即開業(yè)，開業(yè)即滿鋪 ”企業(yè)一般從拿地到開工，不超過四個(gè)月 （萬達(dá)一般不進(jìn)行土地儲(chǔ)備） ， 到正式開業(yè)一般不超過 18個(gè)月。任何商業(yè)項(xiàng)目招商工作結(jié)束后，并不意味著招商結(jié)束。二是長期旺場(chǎng)經(jīng)營要靠物業(yè)管理。超市賣場(chǎng)等，租金在大部分住戶中最低 超市大賣場(chǎng)如沃爾瑪、家樂福等本身利潤有限，但是整個(gè)項(xiàng)目吸引人氣的關(guān)鍵，一般企業(yè)會(huì)給予較低的租金216。另外萬達(dá)與 10 多家不同業(yè)態(tài)的主力店，結(jié)成 “ 緊密型合作伙伴 ” ，跟進(jìn)萬達(dá)開發(fā)的每家購物中心 .流程管控79216。餐飲等方面的招商與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的對(duì)接，提高商戶滿意度，提升萬達(dá)品牌價(jià)值；216。通過萬達(dá)商業(yè)綜合體建造標(biāo)準(zhǔn)的制定，能夠更加明確項(xiàng)目各功能的基本需求以及對(duì)應(yīng)的成本指標(biāo)，為項(xiàng)目公司科學(xué)合理地把控項(xiàng)目提供更加全面的依據(jù)與技術(shù)支持；216。在土地成本方面，由于萬達(dá)租金水平相對(duì)不高，因此對(duì)于土地成本要求基本是低于周邊 50%，以此來提高項(xiàng)目總體利潤主要土地獲取成本列表流程管控71設(shè)計(jì)開發(fā)：集團(tuán)對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)及工程部分進(jìn)行五大方面、百多條細(xì)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化管理操作強(qiáng)電 弱電部分： 供配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)建筑 結(jié)構(gòu)： 不同建筑之間的層高、外墻、 LED屏幕、消防設(shè)施 …內(nèi)裝部分： 地墻面、室內(nèi)廣告位、店招、小品、觀光扶梯 …景觀部分： 綠化、景觀照明、雕塑、屋頂花園、景觀橋 …暖通 排水部分： 給排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng) …216。區(qū)位選擇外移品牌價(jià)值不斷提升土地成本降低萬達(dá) 廣場(chǎng) 的區(qū)位選擇 由第一、第二代 產(chǎn)品 的城市 中心向 第三代產(chǎn)品城市 副中心 轉(zhuǎn)移 ，東部城市 向中西部 城市轉(zhuǎn)移隨著萬達(dá)品牌價(jià)值的提升，商業(yè)號(hào)召力進(jìn)一步加強(qiáng)，各地政府不惜以超低土地成本來吸引萬達(dá)的進(jìn)駐資金管控64訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 訂單地產(chǎn)的實(shí)行，降低后期招商壓力，增加前期運(yùn)作資本“ 訂單式 ”商業(yè)地產(chǎn)平均租金分等級(jí)資金在給予訂單租戶一定優(yōu)惠的條件下，租金按城市劃分等級(jí)，節(jié)約與訂單租戶的談判時(shí)間聯(lián)合發(fā)展共同選址通過簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，綁定利益共同體，在選址、建造、招商等各方面達(dá)成一致先租后建招商提前主力店一率按建成后第 91天起租，相比一般情況的半年免租期，提高租金回收率技術(shù)對(duì)接共同設(shè)計(jì)合作方提出需求，如超市、餐飲等對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高的，萬達(dá)予以認(rèn)證并協(xié)調(diào)訂單式商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式 ——形成開發(fā)商與合作品牌利益共同體什么是訂單地產(chǎn)資金管控65訂單模式流程 ——五步驟企業(yè)意向 初步計(jì)劃 拿地 成本預(yù)算征詢商戶意見集中有意愿商戶繳納保證金項(xiàng)目開工意見反饋審核招商說明會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)接結(jié)束項(xiàng)目介紹會(huì) 參考反饋意見是否根據(jù)保證金商戶意見協(xié)商訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 交納保證金緩解約束了租戶履行承諾也增加了項(xiàng)目的啟動(dòng)資金訂單地產(chǎn)如何操作資金管控66選擇合適的區(qū)域拓展路徑提高商戶滿意度約束商家城市進(jìn)駐的承諾平衡現(xiàn)金流?諾商家對(duì)于個(gè)別項(xiàng)目集體反對(duì)，這說明項(xiàng)目未來風(fēng)險(xiǎn)較大?再設(shè)計(jì)階段，對(duì)有要求的商戶提供服務(wù)，為長期合作建立基礎(chǔ)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)利益趨同形成戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略合作伙伴合作伙伴?了解商戶想去的區(qū)域城市?對(duì)于企業(yè)想去的城市，商戶意見 2個(gè)月就可回復(fù)，并集合有意愿的商戶?項(xiàng)目開始之前簽訂確認(rèn)書繳納保證金，約束商家履行承諾?商家簽訂的保證金，為項(xiàng)目的初期啟動(dòng)提供現(xiàn)金支持降低后期招商壓力訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 訂單地產(chǎn)的實(shí)行，促使萬達(dá)建立起了龐大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)為什么選擇訂單地產(chǎn)模式資金管控67訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 主力店的發(fā)展理念由原先的 “傍大款 “轉(zhuǎn)向 ”戰(zhàn)略合作 “訂單地產(chǎn)在早期也曾遭遇發(fā)展困局萬達(dá)以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，使成本壓力過大，只能將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給購買鋪面的小商戶，抬高小商戶租金