【正文】 目功能相輔相成，戶(hù)型設(shè)計(jì)采取走 “ 兩極 ” 路線(xiàn)，快速去化增加資金回流項(xiàng)目名稱(chēng) 戶(hù)型 戶(hù)型面積 （㎡）廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 一房 4060銀川萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 一房 4070太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一期 三房 140190太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期 三房 250320銀川金融界萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 一房 3060濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一期 一房 4570三房 132155濟(jì)南萬(wàn)達(dá)公館 三房 235292長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 一房 3871長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) .48克拉 一房 4665萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)典型住宅項(xiàng)目戶(hù)型配比列表萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的核心價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)力28成熟的盈利模式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)的策略有效的解決了萬(wàn)達(dá)在擴(kuò)張資金和項(xiàng)目盈利之間的矛盾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)策略 ——實(shí)行 “ 租售并舉 ” 模式， 60%持有 40%銷(xiāo)售，緩解資金壓力216。如：步行街部分綜合單價(jià)（含燈具）： A版 3000元 /平方米 。根據(jù)不同項(xiàng)目定位，萬(wàn)達(dá)對(duì)于項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)可分為 A版、 B版、低成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目三個(gè)版本，每個(gè)版本針對(duì)各個(gè)功能空間的各專(zhuān)業(yè)分別給出了關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)的具體描述及相應(yīng)成本造價(jià)控制指標(biāo)參考數(shù)值。百貨超市家電影院美食主力店百 貨超 市家 電萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店從第一代到第三代，目前的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)形成了百貨、超市、家電、影院、美食五大主力店類(lèi)型影 院美 食美食 ：是在后來(lái)的發(fā)展歷程中逐漸發(fā)展起來(lái)的，類(lèi)型從各種快餐到中高檔餐飲均有，適合各類(lèi)人群。影院 ：擁有自營(yíng)影院品牌萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院，采用世界先進(jìn)的放映設(shè)備和音響，全部實(shí)現(xiàn)數(shù)字化放映。采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃布局，有利于合理劃分功能區(qū)，并有選擇性規(guī)避保留建筑萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)17“ 大眾化 ” 的產(chǎn)品特征使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具備了高度的可復(fù)制性，其對(duì)商家的要求可總結(jié)為兩個(gè) 70%具備高度的可復(fù)制性的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，提出 兩個(gè) 70%的概念，即：在招商和業(yè)態(tài)組合中必須保證 70%的商家到哪一個(gè)城市都能夠受這 70%人口的歡迎萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的 兩個(gè) 70%商 家 消 費(fèi) 人 群每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里 70%的商家要符合大多數(shù)消費(fèi)者的需求。在目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)形成的 HOPSCA復(fù)合體模式中，商業(yè)、住宅、辦公、酒店、公共空間、休閑設(shè)施等六大業(yè)態(tài)都具有獨(dú)立的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)以及運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)客戶(hù)定位以及吸引人氣等功能方面也具有明確的差別定位；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)16多功能的城市開(kāi)發(fā)，大型市民廣場(chǎng)的運(yùn)用，街坊式的街區(qū)布局使得如今的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在市民和政府方面都具有較高的接受度街坊式的布局，更具親和力，人流導(dǎo)入方式更具多元化使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。?規(guī)劃設(shè)計(jì) ：在強(qiáng)調(diào)商業(yè)氛圍的同時(shí)，增加文化元素、旅游元素等；室內(nèi)步行街沿線(xiàn)要富于變化；；在現(xiàn)有第三代產(chǎn)品樓層的基礎(chǔ)上，再?lài)L試整體或局部增加一層。代表案例第三代產(chǎn)品：成熟期（ 2023年 今），特點(diǎn)如下：?真正的城市綜合體開(kāi)始出現(xiàn)，并開(kāi)始創(chuàng)造新城市中心，室內(nèi)步行街的出現(xiàn)成為萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)上的最大創(chuàng)新?經(jīng)營(yíng)方式為核心商業(yè)只租不售，真正實(shí)現(xiàn)了 “ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng) ”意 義萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展歷程12相比一二代產(chǎn)品，三代產(chǎn)品城市綜合體的開(kāi)發(fā)明顯彌補(bǔ)了這些缺點(diǎn)：u三代產(chǎn)品為街區(qū)式的建筑形態(tài)u三代產(chǎn)品不斷加大休閑娛樂(lè)健康等方面設(shè)施的比重u三代將主力店比例調(diào)低為 50%，保證租金收益u三代產(chǎn)品在租金差距方面逐漸趨平u建筑形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差；u業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購(gòu)物，缺乏休閑與娛樂(lè)u主力店占到 70%以上，租金過(guò)低，影響收益u獨(dú)立商鋪銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，散鋪投資收益預(yù)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品在建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、主力店配比和收益回收方式上進(jìn)行了改革，彌補(bǔ)了萬(wàn)達(dá)第一代、第二代產(chǎn)品的某些缺陷。長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)青島萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)?建筑形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差；?業(yè)態(tài)單一， 90%以上為購(gòu)物，缺乏休閑與娛樂(lè)；?主力店占到 70%以上，租金過(guò)低，影響收益；?獨(dú)立商鋪銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，散鋪投資收益預(yù)期無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展歷程216。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)216。第一代產(chǎn)品：起步期（ 20232023年），特點(diǎn)如下：代表案例萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展歷程10缺 陷u組合式，每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)建筑形態(tài) 業(yè)態(tài)分布體量u占地面積：5萬(wàn)平方米u(yù)建筑面積：15 萬(wàn)平方米選址u選擇省會(huì)或中心城市布局u選址在城市核心商圈u主力店一般為 4 家，百貨、 超市、建材家電專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、影院；沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)南寧、大連、哈爾濱等地萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)?沒(méi)有室內(nèi)步行街，整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有靈魂；?店和店之間的聯(lián)系割裂，人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)不合理?純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒(méi)有文化、娛樂(lè)、體育、酒店等其他業(yè)態(tài)。萬(wàn)達(dá)第一、二代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展歷程13?租戶(hù)組合 :進(jìn)一步強(qiáng)化次主力店的功能與作用，在租戶(hù)組合方面進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)造出 “ 店中店 ” 、 “ 店中城 ” 、 “店中館 ” 、 “ 店中坊 ” 等類(lèi)似主力店作用的 “ 主力區(qū) ” 、 “ 主題區(qū) ” 或 “專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)區(qū) ” 。 初探方向萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在處于向第四代產(chǎn)品初探的提升期，從這個(gè)過(guò)程中看出種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的城市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理的發(fā)展模式。表 現(xiàn) 形 式 影 響 舉 例多功能的城市開(kāi)發(fā)大型市民廣場(chǎng)街坊式的街區(qū)布局包括有五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、住宅、大型廣場(chǎng)等。大多數(shù)商家要適合從哈爾濱到南寧70%的消費(fèi)人群萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)18百貨 ：從第二代開(kāi)始每個(gè)項(xiàng)目都有百貨。超市 ：最初合作超市是沃爾瑪。成功的主力店進(jìn)駐，為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時(shí)間，使項(xiàng)目盡快地進(jìn)入經(jīng)營(yíng)軌道。低成本 B版 A版低成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是在已建成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目基礎(chǔ)上降低配置的建造標(biāo)準(zhǔn)例：泉州萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 、重 慶 南坪萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 、西安李家村萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)B版是參考目前已建成開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)綜合分析而得出的建造標(biāo)準(zhǔn)例：上海周浦萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 、武漢經(jīng) 開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 、 鄭 州中原萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)A版是在已建成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目基礎(chǔ)上提高配置標(biāo)準(zhǔn)的建造標(biāo)準(zhǔn)例：北京 CBD萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 、青島 CBD萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 、上海五角場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)低檔項(xiàng)目三版本標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)的差別216。B版、低成本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 1800元 /平方米中檔項(xiàng)目高檔項(xiàng)目針對(duì)項(xiàng)目不同定位，標(biāo)準(zhǔn)分為低成本、 B版、 A版三個(gè)版本萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的檔次細(xì)分22城市標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居民消費(fèi)能力及習(xí)慣，匹配不同檔次的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一線(xiàn)及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市? 經(jīng)濟(jì)活躍， GDP水平 領(lǐng)先 于全國(guó)市場(chǎng)? 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整合里，社會(huì) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)? 社會(huì)消費(fèi)水平高，消費(fèi)品零售總額 領(lǐng)先全國(guó)經(jīng)濟(jì)潛力較好，中等經(jīng)濟(jì)水平的大中型城市? 經(jīng)濟(jì)水平中等，但是目前 增長(zhǎng)率較高? 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚處于調(diào)整中，社會(huì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重增長(zhǎng)迅速? 社會(huì)消費(fèi)水平呈現(xiàn)階梯式等級(jí)增長(zhǎng)有一定的市場(chǎng)需求滿(mǎn)足萬(wàn)達(dá)最低標(biāo)準(zhǔn)的城市? 城市經(jīng)濟(jì)尚處于發(fā)展階段， GDP指標(biāo)基本在1000億元左右? 城市人口規(guī)模在 200萬(wàn)以上宏觀(guān)環(huán)境要求? 居民消費(fèi)需求量較大? 消費(fèi) 理念先進(jìn)? 對(duì)外來(lái)品牌接受度高? 居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)欲望與城市有限的商業(yè)設(shè)施形成巨大 供求缺口? 居民銀行 存款比例較高? 居民有一定的消費(fèi)水平，但消費(fèi)理念偏向保守? 對(duì)品牌的知曉度有限，愿意接受新生事物客戶(hù)需求高檔 中檔 低檔萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的檔次細(xì)分23如今萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直被外界所津津樂(lè)道的原因在于：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的核心價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)力完整的產(chǎn)業(yè)鏈 成熟的盈利模式u 由于國(guó)內(nèi)缺少專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，萬(wàn)達(dá)被動(dòng)的選擇加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑u 在這一過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)自主百貨（萬(wàn)千百貨）和文化影院（萬(wàn)達(dá)影院）u 酒店也有交由全球知名酒店管理公司管理專(zhuān)向自主經(jīng)營(yíng)管理u 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)的策略有效的解決了萬(wàn)達(dá)在擴(kuò)張資金和項(xiàng)目盈利之間的矛盾u 實(shí)行 “ 租售并舉 ” 模式，緩解資金壓力u 住宅定位戶(hù)型設(shè)計(jì)采取走“ 兩極 ” 路線(xiàn)，快速去化增加資金回流24在商業(yè)地產(chǎn)的兩種途徑：不斷縮短產(chǎn)業(yè)半徑做減法，如 SOHO； 不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，比如萬(wàn)達(dá)；完整的產(chǎn)業(yè)鏈：由于國(guó)內(nèi)缺少專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，萬(wàn)達(dá)被動(dòng)的選擇加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑拿地后期管理工程設(shè)計(jì)招商招租SOHO項(xiàng)目收購(gòu)分拆銷(xiāo)售拿地工程設(shè)計(jì)招商招租后期管理萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目影院百貨酒店＋拓展業(yè)務(wù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的核心價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)力25完整的產(chǎn)業(yè)鏈：在這一過(guò)程中萬(wàn)達(dá)完成了一個(gè) “ 被動(dòng)式成熟 “ 的階段，最終形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈百貨與影院： 配合萬(wàn)達(dá)的快速發(fā)展模式，自持經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)休閑娛樂(lè)設(shè)施平均年建成項(xiàng)目在建項(xiàng)目36個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目29個(gè)2023年至今 休閑娛樂(lè)設(shè)施如 KTV、影院等，一開(kāi)始萬(wàn)達(dá)均以合作方式引入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；而在萬(wàn)達(dá)進(jìn)入快速擴(kuò)張階段后，一些品牌已經(jīng)無(wú)法跟上萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張的步伐從租金利潤(rùn)以及企業(yè)需求的角度出發(fā)，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始了自主經(jīng)營(yíng)部分產(chǎn)業(yè)，如影院、百貨等萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的核心價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)力26酒店： 5星級(jí)酒店，目前請(qǐng)國(guó)際知名酒店管理公司管理，未來(lái)將逐漸轉(zhuǎn)向以自己管理為主；216。第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大都采取租售并舉的模式，資金回流渠道，緩解項(xiàng)目資金壓力216。 城市進(jìn)入的方式216。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)領(lǐng)先的龍頭企業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。隨著區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略的進(jìn)一步深入，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始在同個(gè)城市多項(xiàng)目發(fā)展 ——深耕216。 2023 年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心216。鑒于萬(wàn)達(dá)的品牌價(jià)值，未來(lái)可觀(guān)的稅收以及未來(lái)對(duì)周邊土地價(jià)格的帶動(dòng)作用，政府對(duì)于萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐態(tài)度都是歡迎的；216。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為一個(gè)大型的能夠輻射區(qū)域的城市綜合體，因此對(duì)地塊的規(guī)整、面積都有具體的要求區(qū)位選擇標(biāo)準(zhǔn)43項(xiàng)目總面積 3550萬(wàn)㎡，商業(yè)用地面積 10萬(wàn)㎡左右?；窗踩f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：總建筑面積 70 萬(wàn)平方米 ,其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積 25 萬(wàn)平方米。上海萬(wàn)達(dá)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)到 2家五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)216。 組織架構(gòu)216。 人才培養(yǎng)53集團(tuán)管控：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)的管控模式從原先模塊化管理 ——職能化管理 ——流程化管理的三個(gè)階段2023—2023模塊化管理模式 2023—2023職能化管理模式216。后采取整體銷(xiāo)售緩解資金壓力。23失 敗商業(yè) “ 只租不售 ” 模式反 思萬(wàn)達(dá)不得不反思運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題所在，認(rèn)識(shí)到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。區(qū)位選擇外移品牌價(jià)值不斷提升土地成本降低萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng) 的區(qū)位選擇 由第一、第二代 產(chǎn)品 的城市 中心向 第三代產(chǎn)品城市 副中心 轉(zhuǎn)移 ，東部城市 向中西部 城市轉(zhuǎn)移隨著萬(wàn)達(dá)品牌價(jià)值的提升，商業(yè)號(hào)召力進(jìn)一步加強(qiáng)，各地政府不惜以超低土地成本來(lái)吸引萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐資金管控64訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 訂單地產(chǎn)的實(shí)行，降低后期招商壓力，增加前期運(yùn)作資本“ 訂單式 ”商業(yè)地產(chǎn)平均租金分等級(jí)資金在給予訂單租戶(hù)一定優(yōu)惠的條件下，租金按城市劃分等級(jí)，節(jié)約與訂單租戶(hù)的談判時(shí)間聯(lián)合發(fā)展共同選址通過(guò)簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，綁定利益共同體，在選址、建造、招商等各方面達(dá)成一致先租后建招商提前主力店一率按建成后第 91天起租，相比一般情況的半年免租期，提高租金回收率技術(shù)對(duì)接共同設(shè)計(jì)合作方提出需求，如超市、餐飲等對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高的，萬(wàn)達(dá)予以認(rèn)證并協(xié)調(diào)訂單式商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式 ——形成開(kāi)發(fā)商與合作品牌利益共同體什么是訂單地產(chǎn)資金管控65訂單模式流程 ——五步驟企業(yè)意向 初步計(jì)劃 拿地 成本預(yù)算征詢(xún)商戶(hù)意見(jiàn)集中有意愿商戶(hù)繳納保證金項(xiàng)目開(kāi)工意見(jiàn)反饋審核招商說(shuō)明會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)接結(jié)束項(xiàng)目介紹會(huì) 參考反饋意見(jiàn)是否根據(jù)保證金商戶(hù)意見(jiàn)協(xié)商訂單模式的運(yùn)用與改進(jìn)： 交納保證金緩解約束了租戶(hù)履行承諾也增加了項(xiàng)目的啟動(dòng)資金訂單地產(chǎn)如何操作資金管控66選擇合適的區(qū)域拓展路徑提高商戶(hù)滿(mǎn)意度約束商家城市進(jìn)駐的承諾平衡現(xiàn)金流?諾商家對(duì)于個(gè)別項(xiàng)目集體反對(duì)，這說(shuō)明項(xiàng)目未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)較大?再設(shè)計(jì)階段，對(duì)有要求的商戶(hù)提供服務(wù)，為長(zhǎng)期合作建立基礎(chǔ)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)利益趨同形成戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略合作伙伴合作伙伴?了解商戶(hù)想去的區(qū)域城市?對(duì)于企業(yè)想去的城市，商戶(hù)意見(jiàn)