【正文】 主力店進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備，內(nèi)部裝修準(zhǔn)備只有 5 個(gè)月效率管控85萬(wàn)達(dá)人才培養(yǎng)人才選擇 人才培訓(xùn)人員流動(dòng)重視理論方面的培訓(xùn)，會(huì)整合外部的資源 對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)（如：大學(xué)教授或者行業(yè)專家進(jìn)行講課）萬(wàn)達(dá)的人員 跨區(qū)域調(diào)動(dòng) 較多，員工在不同項(xiàng)目的開發(fā)中積累經(jīng)驗(yàn)，迅速成長(zhǎng)，這也是萬(wàn)達(dá)高效率的一個(gè)體現(xiàn)偏向于 法律與語(yǔ)言類的畢業(yè)生 ，通過流程化的培訓(xùn)，可以使員工在較短時(shí)間獲得成長(zhǎng)，具備平均的招商與談判能力人才培養(yǎng)： 萬(wàn)達(dá)在人才培養(yǎng)方面更傾向于 “ 從小抓起 ” ，重視新進(jìn)員工的專業(yè)偏向與專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和積累由于目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)人才緊缺，難以滿足萬(wàn)達(dá)目前快速擴(kuò)張的企業(yè)步伐，因此萬(wàn)達(dá)選擇在人才方面更傾向于招收法律與語(yǔ)言類的畢業(yè)生畢業(yè)生，在實(shí)踐和學(xué)習(xí)中不斷培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)人才管理86人員流動(dòng)及其配調(diào)方法： 2023年上半年萬(wàn)達(dá)新進(jìn)人員比例達(dá)到 26%，高管新進(jìn)比例高于普通員工根據(jù)萬(wàn)達(dá) 2023年上班年工作總結(jié)中提到：公司上半年招聘員工 4685名，其中高管 179人；員工總?cè)藬?shù)達(dá)到 ，其中高管 595人新員工占萬(wàn)達(dá)所有員工的比列為26%1%74%25%非新進(jìn)員工新進(jìn)非高管員工新進(jìn)高管員工高管新進(jìn)比例達(dá)到 30%非高管新進(jìn)比例達(dá)到 %人才管理87人員流動(dòng)及其配調(diào)方法： 下半年隨著企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)的人員離職率高達(dá) 3040%（獵頭公司統(tǒng)計(jì)），通過獵頭招攬有經(jīng)驗(yàn)的員工是目前萬(wàn)達(dá)最常用的方法獵頭的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的離職率保持在30%—40% ，這其中高管的離職意向率為 80% … l2023年下旬，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)原項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理高小帆，跳槽至江蘇一德集團(tuán) …l2023年 11月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)研究部總經(jīng)理王鵬正式離職 …l2023年年末，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)原商務(wù)部總經(jīng)理，原運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理潘韜正式出任金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁 …l萬(wàn)達(dá)集團(tuán)研究部副總經(jīng)理段抒懷 2023年年末跳槽至河北眾美集團(tuán) …一方面自己培養(yǎng)的人才在流失，另一方面萬(wàn)達(dá)的快速擴(kuò)張也面臨著人才短缺的瓶頸 ，萬(wàn)達(dá)需要不斷地從外部招攬人才 … 人才管理88? 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售部分? 高層管理者由總部委派? 中層以下員工有項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)卣心?當(dāng)項(xiàng)目售完以后， 2年內(nèi)無(wú)土地獲取，公司清盤地方項(xiàng)目公司? 主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目持有部分? 高層管理者由總部委派? 中層以下員工有項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)卣心? 對(duì)項(xiàng)目提供管理，長(zhǎng)期存在人員流動(dòng)及其配調(diào)方法： 萬(wàn)達(dá)在人員配調(diào)方面實(shí)行 高層管理制地方商管公司252。由總部組建高層管理者班組252。若人員緊張，也將由總部負(fù)責(zé)招聘萬(wàn)達(dá)一個(gè)項(xiàng)目通?？煞譃閮纱蠓謮K：地方項(xiàng)目公司以及地方商管公司人才管理89萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的管控模式促使項(xiàng)目快速?gòu)?fù)制化的運(yùn)作：流程標(biāo)準(zhǔn)化：集團(tuán)將項(xiàng)目設(shè)計(jì)及工程兩階段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，項(xiàng)目公司即可在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行復(fù)制運(yùn)作訂單模式：與商戶形成利益共同體，提前招商縮短工程周期，加快資金流轉(zhuǎn) pk政策：在 pk政策的高壓下，要求項(xiàng)目以及租戶本身都將嚴(yán)格按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)，保證項(xiàng)目有效高速運(yùn)轉(zhuǎn)小結(jié)90第四部分：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的融資91曾經(jīng)拋棄傳統(tǒng) IPO形式，選擇以 REITs(房地產(chǎn)信托基金 )形式海外上市萬(wàn)達(dá)融資成立商業(yè)公司上市 信托基金上市注入新資產(chǎn)收益來(lái)源單一開拓新業(yè)務(wù)保持股票吸引力權(quán)利分散獲取資金方便募集時(shí)間限制少由于基金股東的疏散性，萬(wàn)達(dá)不必?fù)?dān)憂自己失去對(duì)項(xiàng)目標(biāo)管理和節(jié)制權(quán)商業(yè)地產(chǎn)上市通常有兩種途徑：成立商業(yè)地產(chǎn)公司上市，或者把部分資產(chǎn)打包成基金，進(jìn)行信托基金上市一般海外上市公司每 12個(gè)月募資一次權(quán)利集中主要來(lái)自于商業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)定的租金流不受增發(fā)的限制，可以不斷把項(xiàng)目注入基金公司獲得資金不斷注入新資產(chǎn)，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力積極開拓新業(yè)務(wù)，增加股票吸引力為企業(yè)融資必須保持股票的高估值IPO上市后，勢(shì)必會(huì)分散了權(quán)利決策權(quán)92 對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說，融資成為其在開發(fā)過程中，首要考慮也是最為關(guān)鍵的一環(huán)。目前開發(fā)多元化融資渠道主通過四種方式：REITs和 CMBS已成為目前主流多元化融資方式之一，萬(wàn)達(dá)在經(jīng)歷了探索REITs失敗之后，開創(chuàng)了中國(guó) CMBS融資第一案股權(quán)融資項(xiàng)目融資房地產(chǎn)投資信托 “ REITs”Real Estate Investment Trusts商業(yè)地產(chǎn)貸款抵押證 “ CMBS”Commercial Mortgagebased Securities1234麥格理 32億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)九個(gè)商業(yè) 24%的股權(quán)，籌備 REITs2023年香港REITs計(jì)劃失利2023 年發(fā)行CMBS ， 融資形成 “離岸資產(chǎn)包 ”—— 為未來(lái)融資提供了伏筆麥格理向渣打銀行借貸歸還貸款萬(wàn)達(dá)具備了潛在的資本市場(chǎng)融資渠道萬(wàn)達(dá)從探索 REITs到發(fā)行 CMBS之路：萬(wàn)達(dá)融資93萬(wàn)達(dá)與麥格理的 REITs 探索，最終因?yàn)樯鲜虚T檻提高，以失敗告終大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)麥格理 —萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)基金（MWREF）審核澳大利亞麥格理銀行路演上市萬(wàn)達(dá) 9個(gè)項(xiàng)目24%的股權(quán)萬(wàn)達(dá)獲得 38 億元 融資 失敗2023年 7月，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的看法》 出臺(tái) ，嚴(yán)厲限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)。如果境外公司在國(guó)內(nèi)購(gòu)置物業(yè)，必須在境內(nèi)注冊(cè)公司。 并適用 33%的企業(yè)所得稅，而不是營(yíng)業(yè)額 15%的留滯稅這實(shí)際上是當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá) REITs 招股說明書向投資人宣傳的最大賣點(diǎn)：麥格理可以在合適的時(shí)機(jī)不斷收購(gòu)更多的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以使投資人分享中國(guó)更多地區(qū)零售市場(chǎng)繁榮。新規(guī)定麥格理將不能以離岸形式收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)，從而享受優(yōu)厚的留滯稅萬(wàn)達(dá)融資94麥格理—萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)基金（MWREF）澳大利亞麥格理銀行大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá) 9個(gè)項(xiàng)目24%的股權(quán)境外投資者合 作物業(yè)資金注入獲得資金離岸放棄 REITs變公募為私募，成功發(fā)行國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券（ CMBS），進(jìn)行海外融資形成企業(yè) “ 離岸資產(chǎn)包 ”216。萬(wàn)達(dá)與麥格理合資成立一家境外基金公司，萬(wàn)達(dá)以物業(yè)出資，麥格理以資金出資216。萬(wàn)達(dá)可以通過注入項(xiàng)目部分股權(quán)進(jìn)行融資，不受國(guó)內(nèi)市場(chǎng)限制216。在發(fā)行 REITs失敗后，改公募為私募，通過發(fā)行 CMBS（債券) 對(duì)境外投資者進(jìn)行私募216。這也就變相的為萬(wàn)達(dá)在境外形成離岸資產(chǎn)包以發(fā)行 CMBS進(jìn)行私募離岸資產(chǎn)包：境外市場(chǎng)境內(nèi)市場(chǎng)萬(wàn)達(dá)融資95開創(chuàng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ CMBS）之路，也為未來(lái)繼續(xù)融資提供可能萬(wàn)達(dá) CMBS的優(yōu)勢(shì)什么是 CMBS？l商業(yè)抵押擔(dān)保證券（ CMBS）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。lCMBS的價(jià)格根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)來(lái)確定；投資銀行再參考評(píng)級(jí)后，確定最后發(fā)行價(jià)格，向投資者發(fā)行。lCMBS的銷售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運(yùn)營(yíng)資本。216。 CMBS的優(yōu)勢(shì)在于發(fā)行價(jià)格低、流動(dòng)性強(qiáng)、放貸人多員化、對(duì)母公司無(wú)追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)保持資產(chǎn)控制權(quán)和未來(lái)增長(zhǎng)潛力，以及資產(chǎn)負(fù)債表表外融資等。216。 CMBS可以使投資人和融資方獲得雙贏，不僅使得融資方獲得較低成本的貸款，同時(shí)還能使得投資人獲得心儀的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)。萬(wàn)達(dá)融資96企業(yè)融資 項(xiàng)目融資周期較短、操作方便，但鑒于國(guó)內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在 12%左右，明顯高于萬(wàn)達(dá)早前重點(diǎn)依賴的銀行資金成本資產(chǎn)抵押貸款是目前萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目比較顯著的現(xiàn)象，例如北京 CBD萬(wàn)達(dá)與石景山萬(wàn)達(dá)均采取抵押貸款的方式，盤活資金項(xiàng)目融資以租金作為唯一還款來(lái)源，貸款期限長(zhǎng)達(dá)五年、十年時(shí)間。對(duì)項(xiàng)目租金資產(chǎn)、安全性的評(píng)估、租戶評(píng)估要遠(yuǎn)大于對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估。信托融資 資產(chǎn)抵押 貸款 租約抵押 貸款配合萬(wàn)達(dá)快速擴(kuò)張的發(fā)展模式，信托融資、資產(chǎn)抵押貸款、租約抵押貸款等多融資渠道應(yīng)運(yùn)而生萬(wàn)達(dá)融資97大連萬(wàn)達(dá) 風(fēng)險(xiǎn)提示快速擴(kuò)張帶來(lái)項(xiàng)目質(zhì)量缺陷，后期維修面臨一定的壓力對(duì)于地級(jí)市以下城市選擇，可能面臨當(dāng)?shù)刭?gòu)買力偏弱的局面人員配置無(wú)法跟上企業(yè)擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致項(xiàng)目管理失衡216。設(shè)計(jì)不精細(xì)。很多東西都需要整改、確定。216。工程施工質(zhì)量不精。需要大量的時(shí)間和金錢進(jìn)行后期維修。216。當(dāng)?shù)刭?gòu)買力有限，無(wú)法支撐大體量的商業(yè)項(xiàng)目216。對(duì)于偏遠(yuǎn)城市的選擇，可能造成品牌商家不夠，主力店欠缺的局面。216。目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)人才欠缺，短期培養(yǎng)無(wú)法滿足企業(yè)的需求216。人員素質(zhì)的參差不齊，滋生腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生萬(wàn)達(dá)目前的快速擴(kuò)張模式未來(lái)可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目資金鏈，將遭受來(lái)自企業(yè)本身與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考驗(yàn)216。在目前宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的情況下，銀行信貸規(guī)模不斷收縮216。快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張，將使得企業(yè)負(fù)債快速上升9899靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 20:54:5020:54:5020:545/12/2023 8:54:50 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 五月 2120:54:5020:54May2112May211故人江海別，幾度隔山川。 20:54:5020:54:5020:54Wednesday, May 12, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 五月 21五月 2120:54:5020:54:50May 12, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 12 五月 20238:54:50 下午 20:54:50五月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 。 五月 218:54 下午 五月 2120:54May 12, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 8:54:50 下午 8:54 下午 20:54:50五月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 20:54:5020:54:5020:545/12/2023 8:54:50 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 五月 2120:54:5020:54May2112May211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 20:54:5020:54:5020:54Wednesday, May 12, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 五月 21五月 2120:54:5020:54:50May 12, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12 五月 20238:54:50 下午 20:54:50五月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 。 五月 218:54 下午 五月 2120:54May 12, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 8:54:50 下午 8:54 下午 20:54:50五月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 五月 21五月 21Wednesday, May 12, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 20:54:5020:54:5020:545/12/2023 8:54:50 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 五月 2120:54:5020:54May2112May211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 20:54:5020:54:5020:54Wednesday, May 12, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 五月 21五月 2120:54:5020:54:50May 12, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 12 五月 20238:54:50 下午 20:54:50五月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 五月 218:54 下午 五月 2120:54May 12, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/5/12 20:54:5020:54:5012 May 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 8:54:50 下午 8:54 下午 20:54:50五月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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