商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理教材-資料下載頁
2025-02-26 09:58本頁面
【正文】 細節(jié)：站前街案例 拍賣失策：平望案例 其他一些失誤點提示 總體銷售流程控制 傳媒策略 目標市場 開發(fā)進展 投放節(jié)點 力 度 廣告預算 產(chǎn)品輪廓 初步方案 營銷方案 擴初方案 進 場 開 工 傳媒選擇 效果反饋 修 正 試 銷 引導、修正 強 銷 尾 盤 結 案 主體完成 裝飾安裝 環(huán) 境 交 房 物 業(yè) 介 入 物 業(yè) 方 案 物 管費 銷售目標制訂 營銷的業(yè)務分期流程 （運籌 — 實施） 開 發(fā) 用地判析 項目定位 產(chǎn)品定位 對象定位 營 銷 市場趨勢 細分市場選擇 市場位置 市場策略 規(guī)劃設計 適合性分析 差異性分析 超越性分析 形成產(chǎn)品特質 運 籌 期 推廣展開 吹 風 SP活動 加 溫 高 溫 客 戶 引 導 吸 納 積 累 熟 悉 案 場 人員培訓 布置案場 法律文件 內部程序 籌 劃 期 接上圖： 推 廣 傳 播 軟文推進 后續(xù)報道 開 盤 資源調動 補充資源 市場吭奮 穩(wěn)定客戶 配 合 辦 證 銀 行 現(xiàn)場推介 現(xiàn)場配合 實 施 期 其他職能 口碑 推薦 沖 刺 結 案 案例檢討 1 案例檢討 2 偷梁換柱的結局 — 業(yè)態(tài)盛匯 生活家案例 誰炒糊了 HK100— 柳林大廈案例 案例檢討 3 細節(jié)決定成敗 — 無錫站前街案例 八、商業(yè)地產(chǎn)管理的核心技術 商業(yè)地產(chǎn)管理就是資產(chǎn)管理 核心理念 ： 物業(yè)資本化的運營和管理的要求 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)運營就是要使之產(chǎn)生商業(yè)利潤 （ 2）在利潤產(chǎn)出時最求效益最優(yōu)化 （ 3）運營的基本辦法就是制定規(guī)則 — 管理 （ 4）物業(yè)資產(chǎn)的管理目標 — 保值、升值 （ 5）物業(yè)資本的管理要求 — 法制化的要求 增值服務的手段和具體運用方向 （ 1）商業(yè)物業(yè)更需要 — 增值服務 （ 2）增值要求和物業(yè)管理的作用 （ 3）增值服務的考核量化 — 市場比較法 的增值服務核心 — 提升坪效 商業(yè)地產(chǎn)管理的目的在于提高坪效 提高坪效的規(guī)劃體系 業(yè) 態(tài) 招 商 環(huán) 境 建筑和配套 營銷推廣 管理措施 創(chuàng) 意 業(yè) 種 目標商企 商業(yè)氛圍 文化特色 市場沖擊 八個管理 個 性 商 品 合作條件 滿足人性 時尚科技 公眾和商業(yè) 可 實 施 突破雷同 研 究 策 劃 說明：商業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提升是個系統(tǒng)工程，提煉出七個主要影響因素，進行系統(tǒng)化研究，在此基礎上形成完整的提升方案，努力達到“商業(yè)繁榮、資產(chǎn)優(yōu)質、系統(tǒng)管理、項目品牌”的提升目標。 基礎研究 城市同類項目 區(qū)域同類項目 周邊項目 相鄰關系 內部調研 提出調研成果 任 務 提 出 市 場 調 查 定 位 戰(zhàn)略定位 形象定位 業(yè)態(tài)調整 建筑風貌 目標定位 組織征詢 建筑優(yōu)化方案 環(huán)境優(yōu)化方案 配套條件優(yōu)化 管理建議 規(guī) 劃 招商方案和計劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃論證 實施方案 策劃方案 雙 X（效益和形象）行動計劃 執(zhí)行實施計劃 策劃導入 調整輔導 實時修正 評價檢討 推廣內增實施方案 導 入 成 果 檢 驗 客流增加 坪效提高 商業(yè)利潤增加 租金上升 形象重塑 地位提高 經(jīng)營優(yōu)化成果 效益預估 達 到 內 部 增 長 目 標 項 目 結 案 提高坪效的常用手段 （ 1）定位修正或重新定位 （ 2）商業(yè)模式的調整 （ 3）塑造有個性的商業(yè)角色 （ 4）商品調整方案 （ 5） SP活動策劃 — 節(jié)日促銷、特價促銷 有文化的 SP活動 管理出效益 核心理念：商業(yè)地產(chǎn)管理就是資產(chǎn)管理 商業(yè)地產(chǎn)管理 KFS 資 產(chǎn) 增 值 權 屬 轉 讓 租 賃 登 記 轉 租 備 案 范 圍 界 定 櫥 窗 廣 場 綠 化 廣 告 燈 光 裝修管理 樓 宇 設備電梯 消防安全 車 庫 通 道 衛(wèi) 生 物 業(yè) 設 施 形 象 經(jīng) 營 商場秩序 促銷控制 活動核準 物業(yè)定價 取費標準 成本控制 資 產(chǎn)增 值權 屬轉讓租賃登記轉租備案范圍界定櫥窗廣場綠化廣告燈光樓 宇車 庫通 道衛(wèi) 生物業(yè)設施形 象經(jīng)營 案例檢討 1 案例檢討 2 八佰伴的調整案例 調整不當也會要命 — 和之百貨案例 授 課 小 結 以資本的思維，制訂開發(fā)策略； 以消費的視點，打造運行模式。 基本思路： 項目判析： 大墻之外的因素更重要 定位決策： 前瞻性 適合性 競爭性 規(guī)劃原則： 按照消費資源配置商業(yè)設施； 按照人口商業(yè)發(fā)展趨勢余留空間； 按照城市文化、歷史的積淀，決定商業(yè)的形象； 按照消費的審美傾向選擇建筑的風格。 策 劃： “上天入地” ,規(guī)劃中有策劃 ,策劃中有規(guī)劃 。 產(chǎn)品設計 ：商場重業(yè)態(tài)、街鋪重房型，做到產(chǎn)品設計三 點歸一，租金支持房價。 商鋪銷售 ：炒商不炒鋪。 招商策略 ：商機招商，名街要有名店，休閑要有特色。 推 廣 ：讓投資者“聽得見錢響”看得見“錢圖” 。 融資方法 ：項目真實化、資產(chǎn)優(yōu)質化、 現(xiàn)金流量大、經(jīng)營風險小。 商業(yè)地產(chǎn)管理： 就是資產(chǎn)管理。 九、不可不知 （一）商業(yè)地產(chǎn)圣經(jīng) 經(jīng) 營 實 心 化 資 產(chǎn) 優(yōu) 質 化 開 發(fā) 系 統(tǒng) 化 項 目 品 牌 化 （二）商業(yè)地產(chǎn)的 22條軍規(guī) 不用住宅開發(fā)模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)； 商業(yè)地產(chǎn)不是公益項目； 沒有策劃不做商業(yè)地產(chǎn)； 確定開發(fā)方向后拿地塊； 你不去消費的地方慎搞商業(yè)地產(chǎn)； 沒有按揭的區(qū)域不做商業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn)品性開發(fā)； 城市、商圈、消費、市場、道路、 地塊不全部了解別給項目定位； 沒有商業(yè)資源（不是產(chǎn)地、銷地、 物流重地）的地方不搞大型市場； 不要在斷頭路上造商鋪； 策劃機構不懂商業(yè)建筑別請； 1不要讓先和你談規(guī)劃指標的設計公 司承擔商業(yè)地產(chǎn)項目的設計重任； 1留出足夠的停車位置； 1銷售不是商業(yè)地產(chǎn)唯一盈利模式； 1商業(yè)地產(chǎn)銷售不削價； 1不做商業(yè)地產(chǎn)的硬性廣告； 1先炒商，后炒鋪； 1商機招商，商家不會同情而入駐； 1不要指望 REITs給你多少機會； 1和傳媒建立良好關系； 商業(yè)地產(chǎn)管理就是資產(chǎn)管理； 2調整是商業(yè)地產(chǎn)價值增長的驅動力； 2不要自詡商業(yè)地產(chǎn)專家。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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