商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理教材-資料下載頁(yè)
2025-02-26 09:58本頁(yè)面
【正文】 細(xì)節(jié)：站前街案例 拍賣(mài)失策：平望案例 其他一些失誤點(diǎn)提示 總體銷(xiāo)售流程控制 傳媒策略 目標(biāo)市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)進(jìn)展 投放節(jié)點(diǎn) 力 度 廣告預(yù)算 產(chǎn)品輪廓 初步方案 營(yíng)銷(xiāo)方案 擴(kuò)初方案 進(jìn) 場(chǎng) 開(kāi) 工 傳媒選擇 效果反饋 修 正 試 銷(xiāo) 引導(dǎo)、修正 強(qiáng) 銷(xiāo) 尾 盤(pán) 結(jié) 案 主體完成 裝飾安裝 環(huán) 境 交 房 物 業(yè) 介 入 物 業(yè) 方 案 物 管費(fèi) 銷(xiāo)售目標(biāo)制訂 營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)務(wù)分期流程 （運(yùn)籌 — 實(shí)施） 開(kāi) 發(fā) 用地判析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 對(duì)象定位 營(yíng) 銷(xiāo) 市場(chǎng)趨勢(shì) 細(xì)分市場(chǎng)選擇 市場(chǎng)位置 市場(chǎng)策略 規(guī)劃設(shè)計(jì) 適合性分析 差異性分析 超越性分析 形成產(chǎn)品特質(zhì) 運(yùn) 籌 期 推廣展開(kāi) 吹 風(fēng) SP活動(dòng) 加 溫 高 溫 客 戶(hù) 引 導(dǎo) 吸 納 積 累 熟 悉 案 場(chǎng) 人員培訓(xùn) 布置案場(chǎng) 法律文件 內(nèi)部程序 籌 劃 期 接上圖： 推 廣 傳 播 軟文推進(jìn) 后續(xù)報(bào)道 開(kāi) 盤(pán) 資源調(diào)動(dòng) 補(bǔ)充資源 市場(chǎng)吭?shī)^ 穩(wěn)定客戶(hù) 配 合 辦 證 銀 行 現(xiàn)場(chǎng)推介 現(xiàn)場(chǎng)配合 實(shí) 施 期 其他職能 口碑 推薦 沖 刺 結(jié) 案 案例檢討 1 案例檢討 2 偷梁換柱的結(jié)局 — 業(yè)態(tài)盛匯 生活家案例 誰(shuí)炒糊了 HK100— 柳林大廈案例 案例檢討 3 細(xì)節(jié)決定成敗 — 無(wú)錫站前街案例 八、商業(yè)地產(chǎn)管理的核心技術(shù) 商業(yè)地產(chǎn)管理就是資產(chǎn)管理 核心理念 ： 物業(yè)資本化的運(yùn)營(yíng)和管理的要求 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)就是要使之產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn) （ 2）在利潤(rùn)產(chǎn)出時(shí)最求效益最優(yōu)化 （ 3）運(yùn)營(yíng)的基本辦法就是制定規(guī)則 — 管理 （ 4）物業(yè)資產(chǎn)的管理目標(biāo) — 保值、升值 （ 5）物業(yè)資本的管理要求 — 法制化的要求 增值服務(wù)的手段和具體運(yùn)用方向 （ 1）商業(yè)物業(yè)更需要 — 增值服務(wù) （ 2）增值要求和物業(yè)管理的作用 （ 3）增值服務(wù)的考核量化 — 市場(chǎng)比較法 的增值服務(wù)核心 — 提升坪效 商業(yè)地產(chǎn)管理的目的在于提高坪效 提高坪效的規(guī)劃體系 業(yè) 態(tài) 招 商 環(huán) 境 建筑和配套 營(yíng)銷(xiāo)推廣 管理措施 創(chuàng) 意 業(yè) 種 目標(biāo)商企 商業(yè)氛圍 文化特色 市場(chǎng)沖擊 八個(gè)管理 個(gè) 性 商 品 合作條件 滿(mǎn)足人性 時(shí)尚科技 公眾和商業(yè) 可 實(shí) 施 突破雷同 研 究 策 劃 說(shuō)明：商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升是個(gè)系統(tǒng)工程，提煉出七個(gè)主要影響因素，進(jìn)行系統(tǒng)化研究，在此基礎(chǔ)上形成完整的提升方案，努力達(dá)到“商業(yè)繁榮、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、系統(tǒng)管理、項(xiàng)目品牌”的提升目標(biāo)。 基礎(chǔ)研究 城市同類(lèi)項(xiàng)目 區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目 周邊項(xiàng)目 相鄰關(guān)系 內(nèi)部調(diào)研 提出調(diào)研成果 任 務(wù) 提 出 市 場(chǎng) 調(diào) 查 定 位 戰(zhàn)略定位 形象定位 業(yè)態(tài)調(diào)整 建筑風(fēng)貌 目標(biāo)定位 組織征詢(xún) 建筑優(yōu)化方案 環(huán)境優(yōu)化方案 配套條件優(yōu)化 管理建議 規(guī) 劃 招商方案和計(jì)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃論證 實(shí)施方案 策劃方案 雙 X（效益和形象）行動(dòng)計(jì)劃 執(zhí)行實(shí)施計(jì)劃 策劃導(dǎo)入 調(diào)整輔導(dǎo) 實(shí)時(shí)修正 評(píng)價(jià)檢討 推廣內(nèi)增實(shí)施方案 導(dǎo) 入 成 果 檢 驗(yàn) 客流增加 坪效提高 商業(yè)利潤(rùn)增加 租金上升 形象重塑 地位提高 經(jīng)營(yíng)優(yōu)化成果 效益預(yù)估 達(dá) 到 內(nèi) 部 增 長(zhǎng) 目 標(biāo) 項(xiàng) 目 結(jié) 案 提高坪效的常用手段 （ 1）定位修正或重新定位 （ 2）商業(yè)模式的調(diào)整 （ 3）塑造有個(gè)性的商業(yè)角色 （ 4）商品調(diào)整方案 （ 5） SP活動(dòng)策劃 — 節(jié)日促銷(xiāo)、特價(jià)促銷(xiāo) 有文化的 SP活動(dòng) 管理出效益 核心理念：商業(yè)地產(chǎn)管理就是資產(chǎn)管理 商業(yè)地產(chǎn)管理 KFS 資 產(chǎn) 增 值 權(quán) 屬 轉(zhuǎn) 讓 租 賃 登 記 轉(zhuǎn) 租 備 案 范 圍 界 定 櫥 窗 廣 場(chǎng) 綠 化 廣 告 燈 光 裝修管理 樓 宇 設(shè)備電梯 消防安全 車(chē) 庫(kù) 通 道 衛(wèi) 生 物 業(yè) 設(shè) 施 形 象 經(jīng) 營(yíng) 商場(chǎng)秩序 促銷(xiāo)控制 活動(dòng)核準(zhǔn) 物業(yè)定價(jià) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 成本控制 資 產(chǎn)增 值權(quán) 屬轉(zhuǎn)讓租賃登記轉(zhuǎn)租備案范圍界定櫥窗廣場(chǎng)綠化廣告燈光樓 宇車(chē) 庫(kù)通 道衛(wèi) 生物業(yè)設(shè)施形 象經(jīng)營(yíng) 案例檢討 1 案例檢討 2 八佰伴的調(diào)整案例 調(diào)整不當(dāng)也會(huì)要命 — 和之百貨案例 授 課 小 結(jié) 以資本的思維，制訂開(kāi)發(fā)策略； 以消費(fèi)的視點(diǎn)，打造運(yùn)行模式。 基本思路： 項(xiàng)目判析： 大墻之外的因素更重要 定位決策： 前瞻性 適合性 競(jìng)爭(zhēng)性 規(guī)劃原則： 按照消費(fèi)資源配置商業(yè)設(shè)施； 按照人口商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)余留空間； 按照城市文化、歷史的積淀，決定商業(yè)的形象； 按照消費(fèi)的審美傾向選擇建筑的風(fēng)格。 策 劃： “上天入地” ,規(guī)劃中有策劃 ,策劃中有規(guī)劃 。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ：商場(chǎng)重業(yè)態(tài)、街鋪重房型，做到產(chǎn)品設(shè)計(jì)三 點(diǎn)歸一，租金支持房?jī)r(jià)。 商鋪銷(xiāo)售 ：炒商不炒鋪。 招商策略 ：商機(jī)招商，名街要有名店，休閑要有特色。 推 廣 ：讓投資者“聽(tīng)得見(jiàn)錢(qián)響”看得見(jiàn)“錢(qián)圖” 。 融資方法 ：項(xiàng)目真實(shí)化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化、 現(xiàn)金流量大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。 商業(yè)地產(chǎn)管理： 就是資產(chǎn)管理。 九、不可不知 （一）商業(yè)地產(chǎn)圣經(jīng) 經(jīng) 營(yíng) 實(shí) 心 化 資 產(chǎn) 優(yōu) 質(zhì) 化 開(kāi) 發(fā) 系 統(tǒng) 化 項(xiàng) 目 品 牌 化 （二）商業(yè)地產(chǎn)的 22條軍規(guī) 不用住宅開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)； 商業(yè)地產(chǎn)不是公益項(xiàng)目； 沒(méi)有策劃不做商業(yè)地產(chǎn)； 確定開(kāi)發(fā)方向后拿地塊； 你不去消費(fèi)的地方慎搞商業(yè)地產(chǎn)； 沒(méi)有按揭的區(qū)域不做商業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn)品性開(kāi)發(fā)； 城市、商圈、消費(fèi)、市場(chǎng)、道路、 地塊不全部了解別給項(xiàng)目定位； 沒(méi)有商業(yè)資源（不是產(chǎn)地、銷(xiāo)地、 物流重地）的地方不搞大型市場(chǎng)； 不要在斷頭路上造商鋪； 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)不懂商業(yè)建筑別請(qǐng)； 1不要讓先和你談規(guī)劃指標(biāo)的設(shè)計(jì)公 司承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)重任； 1留出足夠的停車(chē)位置； 1銷(xiāo)售不是商業(yè)地產(chǎn)唯一盈利模式； 1商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售不削價(jià)； 1不做商業(yè)地產(chǎn)的硬性廣告； 1先炒商，后炒鋪； 1商機(jī)招商，商家不會(huì)同情而入駐； 1不要指望 REITs給你多少機(jī)會(huì)； 1和傳媒建立良好關(guān)系； 商業(yè)地產(chǎn)管理就是資產(chǎn)管理； 2調(diào)整是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力； 2不要自詡商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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