【正文】 臨著管理難度大的缺點，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及商業(yè)街特點，也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 商業(yè)分類 專業(yè)市場 專業(yè)市場的優(yōu)勢在于其價格和資源優(yōu)勢，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場也是項目較為可行的商業(yè)模式。商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。 所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進(jìn)行一次全方位的認(rèn)識。 如保利、中海、 SOHU中國、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究 2022年 02月 研究背景 2022年到 2022年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進(jìn)入大落大起的深度調(diào)整期 。 住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。希望本報告能起到拋磚引玉的作用！ 貳、 市場篇 叁、 借鑒篇 肆、 建議篇 核 心 內(nèi) 容 導(dǎo) 讀 目 錄 壹、 理論篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 一、商業(yè)地產(chǎn)涵義 二、商業(yè)地產(chǎn)分類 三、商業(yè)地產(chǎn) 與住宅地產(chǎn)區(qū)別 四、商業(yè)地產(chǎn)的價值 五、商業(yè)租售模式 廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等 廣義概念 狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念 注：商業(yè)地產(chǎn)與 “ 地產(chǎn) ” 的關(guān)系不如與 “ 商業(yè) ” 來得緊密，其更多屬性是在 “ 商業(yè) ” 上。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等） 旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等） 旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運動等商業(yè)概念對于某項目來說也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 隨著項目寫字樓，會展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運營，項目將吸引眾多的商務(wù)人士，而不再僅僅是專業(yè)市場的業(yè)主，進(jìn)而必然將產(chǎn)生對中高檔商務(wù)酒店需求 ?目前整個商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應(yīng)，為項目開發(fā)酒店提供了市場機會 ?因項目所在區(qū)域尚屬于升級改造過程中，對高檔五星級酒店的承受能力有限，而三星級酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店拉開檔次，初步判斷四星級商務(wù)酒店應(yīng)該是合適的選擇方向 商業(yè)分類 酒店 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 從行業(yè)研究結(jié)果來看，目前業(yè)內(nèi)對甲級寫字樓市場非常看好，認(rèn)為市場在未來幾年將迅速發(fā)展，空臵率下降，租金和售價大幅攀升 ?目前寫字樓的分布主要坐落于 CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒有甲級寫字樓的供應(yīng) ?雖然存在一定的市場機會，但由于項目所在區(qū)域為商貿(mào)區(qū)而不是對寫字樓有著大量需求的商務(wù)辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫字樓需求商家多為專業(yè)市場的業(yè)主，該類商家對寫字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對較低，因此對項目寫字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過謹(jǐn)慎市場研究 商業(yè)分類 寫字樓 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 商業(yè)分類 商業(yè)辦公樓 商住寫字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現(xiàn)實，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時尚的消費習(xí)慣，以 SOHU〃 沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高。商業(yè)地 產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。而且每種 銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè) 升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。但 未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作更多會依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨立的投資主體。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以 快速回收投資 ，進(jìn)而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力 和風(fēng)險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。 /典型案例 ： 深圳大東門 商業(yè)區(qū)由于地理位臵的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功， 成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時同時，仍有很多商場也是難以立足，其中有相當(dāng)一部分原 因，就是只售不租的營銷模式種下的禍根。 /優(yōu)勢分析 ：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定 地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的 持續(xù)穩(wěn)定租金收益 。深圳中信城市廣場國際品牌云集， 2022 年一舉摘得中國購物中心領(lǐng)域最高獎項 —— “ 最佳購物中心運營獎 ” 和 “ 2022年度最佳購物中心運營團(tuán)隊獎 ” 模式二：只租不售 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營模式 ，介入百貨、超市、家居 等零售行業(yè)。 /典型案例 ： 茂業(yè)百貨 由茂業(yè)集團(tuán)在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓 展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有 19家門店。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔 營區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營區(qū)的銷售價值； 該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營風(fēng)險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 模式四：租售結(jié)合 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下， 再對商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。以深國投為例，截至 2022年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國投 ” 品牌。事實上，國外發(fā)展較 好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以 賣給自已的 REITs。 ★ 20世紀(jì) 90年代初期、中期，這些 “ 購物中心 ” 有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心； 起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。 發(fā)展快 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國 1990－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 10年） 2020年后 中國與西方國家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國與西方國家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 超級市場 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2022（ 35年） 2022年 法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 20年） 2020年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 國家和地區(qū) 人均 GDP水平 城市化 比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿(mào)市場 1100~2022美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè) 2022~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 定位失誤