【正文】 多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 中國城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個契機(jī) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 類型 明細(xì)項(xiàng)目 零售商業(yè)地產(chǎn) 購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場 …… 主題式商業(yè)地產(chǎn) 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè) 城市綜合體 融購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體 復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn) 以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動，將購 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展 中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變 展望一 第二部分 市 場 篇 開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā) ,連鎖經(jīng)營將成主流 展望二 并購整合推動行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購主要對象 展望三 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時代 展望四 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運(yùn)營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是 2022年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。 ■ 2022年住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場同時出現(xiàn)明顯的調(diào)整，但是從租金調(diào)整幅度來看，寫字樓租賃市場表現(xiàn)略好于住宅租賃市場。 8 開業(yè)經(jīng)營 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目招商 項(xiàng)目設(shè)計 項(xiàng)目規(guī)劃 土地獲取 融資 項(xiàng)目選擇 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地 項(xiàng)目設(shè)計 項(xiàng)目施工 項(xiàng)目貸款 項(xiàng)目銷售 /招商 開業(yè)經(jīng)營 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 6 區(qū)域市場競爭過度 當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市 倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點(diǎn)過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。我 國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” 。 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 發(fā)展概況 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這 是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。 1 2 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中 幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動不動就是幾十 萬平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進(jìn)行 準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領(lǐng)域。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。 發(fā)展快 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國 1990－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 10年） 2020年后 中國與西方國家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國與西方國家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達(dá)國家 超級市場 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2022（ 35年） 2022年 法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 20年） 2020年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 國家和地區(qū) 人均 GDP水平 城市化 比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿(mào)市場 1100~2022美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè) 2022~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。 2022年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 。 ★ 20世紀(jì) 90年代初期、中期，這些 “ 購物中心 ” 有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購物中心； 起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。 ★ 20世紀(jì) 80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以 賣給自已的 REITs。 /操作方法 ：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如 70%） 基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如 30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。事實(shí)上，國外發(fā)展較 好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn) ” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和 喜好為設(shè)計原點(diǎn)，以資本市場上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。以深國投為例，截至 2022年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國投 ” 品牌。 /劣勢分析 ：該模式執(zhí)行國外先進(jìn)的 “ 先招商 后開發(fā) ” 的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念， 沒有明顯的劣勢 ，但問題是， 主 力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非常苛刻 ，對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。 模式四：租售結(jié)合 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下， 再對商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。 /典型案例 ： 上海大拇指廣場 租售并舉的運(yùn)營模式， 2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余 4萬平方米商 鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、 經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔 營區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營區(qū)的銷售價值； 該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營風(fēng)險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。年銷 售額 70多億元，稅收貢獻(xiàn) 3億余元，擁有員工數(shù)萬人。 /典型案例 ： 茂業(yè)百貨 由茂業(yè)集團(tuán)在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓 展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有 19家門店。 /劣勢分析 ：但是，由于 房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山 ，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)營零售商業(yè)時，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營失敗者十之八九。深圳中信城市廣場國際品牌云集， 2022 年一舉摘得中國購物中心領(lǐng)域最高獎項(xiàng) —— “ 最佳購物中心運(yùn)營獎 ” 和 “ 2022年度最佳購物中心運(yùn)營團(tuán)隊獎 ”