【正文】 具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權信托。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投 資，進行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。大的方面指整個商場管理機構的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力 ， ?第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 ，售后服務要確保消費者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間 作為資金的補充和物業(yè)功能上的互動。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實施專業(yè)團隊管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以 聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。 ?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設。 ?2) 技術對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。 – 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項目團隊管理上，萬達開始花重金注重培育一支復合型的商業(yè)運營管理隊伍，建立總部管控和項目統(tǒng)籌制度，這是萬達了不起的進步。 。招商工作中過于強調資金的回籠， 特別是項目經(jīng)理在本位利益基礎上過分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護。 – 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對風險估計不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業(yè)地產(chǎn)后期運營風險估計不足。 （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社 區(qū)等組成 。 案例：沈陽萬達商業(yè)廣場、天津萬達 廣場。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。 （ 4）主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院 。萬達集團計劃到 2022年，資產(chǎn)超過 600億元，年銷售收入超過 400億元，年利潤超過 60億元， 年納稅超過 30億元，開業(yè) 40個萬達廣場、16家五星級酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過 600萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團?！跋鄳{低售價，增加銷售量，加快資 金回籠”。 2022年富力繼續(xù)激進式拿地，共獲得 20個項目，合計 1030萬平方米。 主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約 500010000平方米的超市。 主力店及其他商鋪 ：以家樂福或者沃爾瑪為主力店，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進行整體定位和規(guī)劃。 項 目 區(qū) 位 市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內廠房的拆遷后建設住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設寫字樓、酒店 /公寓還是商貿城專業(yè)市場，都擁有相當?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。至于專業(yè)市場的商貿物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業(yè)建立獨立的大型商貿物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，能為其將來分拆為 REITs海外上市作好準備。 富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設，然后由專業(yè)機構運營管理，由此出讓 2030%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實際上富力只是建設，運營交由合作方。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設專業(yè)市場和商業(yè)中心。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機 展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流 展望六 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關注 展望七 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 一、富力地產(chǎn)商業(yè)運營模式 二、陽光股份商業(yè)運營模式 三、萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 四、大拇指廣場商業(yè)運營模式 四、海上海商業(yè)運營模式 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 項 目 理 念 項 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化 。 ■國內二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2022年也有所改善。 ■ 2022年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，同比增長 %，增幅同比回落%； 2022年全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積 ，同比增長 %，增幅同比回落 %。 4 5 資金鏈斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報期較 長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。因為在產(chǎn)權分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回 報率問題。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 以長期投資的思路進行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。 ★ 20世紀 80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的 “ 購物中心 ” ，嚴格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關聯(lián)公司運營管理。 /優(yōu)勢分析 ：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨 “ 長期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結構 。 /典型案例 ： 深國投與大連萬達 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關系，構建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強大的品牌互動效應。 家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。 模式三：不售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：租售結合的模式，就是 租一部分售一部分 ，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /匹配項目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項目。 /典型案例 ： 深圳中信城市廣場 是深圳市第一家大型城市中心 MALL ，地處深南中信商圈，占地 5萬平方米， 建筑面積 15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /匹配項目 ：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪 ，對于大賣場散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 商業(yè)地產(chǎn)價值 開發(fā)商的利益 商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值 壹 提升開發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場上的吸引力 貳 以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度 叁 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ： 只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物 業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 五方主體 （生物鏈） 受益來源 （價值鏈） 影響因素 （價值支撐） 備注 投資者 物業(yè)投資回報 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力 （增值力） 大小業(yè)主 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤 物業(yè)質素 /營銷推廣 /售價水平 （產(chǎn)品力 /銷售力） 營運商 租金差價及管理費等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平 （招商運營力） 管理公司 大商家 經(jīng)營者 商品差價 人流 /環(huán)境 /商品 /服務 /價格水平（經(jīng)營力） 小商戶 終端消費者 商品價值 /消費體驗 消費觀念 /消費行為 /購買水平（消費力） 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 商業(yè)地產(chǎn)價值 商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈 租售模式 現(xiàn)階段國內商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的主流模式： 開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方 ，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。 專業(yè)性 /住宅 ： 而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點 ,商業(yè)的銷售則形式 多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。 資金要求 /住宅 ： 住宅對物業(yè)的要求相對簡單。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等其他功能 功能 /住宅 ： 住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)。 按照功能復合程度 1. 交通樞紐商業(yè)項目 2. 文化商業(yè)設施 按開發(fā)方式 1. 商業(yè)街商鋪 2. 市場類商鋪 、購物中心商鋪 5. 商務樓、寫字樓商鋪 6. 交通設施商鋪 按經(jīng)營模式 只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 興力達廣場 天河城廣場 商業(yè)分類 —— 大型商業(yè)綜合體（購物中心） 租售模式 商業(yè)分類 開放式商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點是分散經(jīng)營，租戶可得性較強、便于銷售，回報快，但同時也面