商業(yè)地產(chǎn)如何招商商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家-wenkub.com
2025-02-17 10:37 本頁(yè)面
【正文】 模式九： “ 捆綁式 ” 營(yíng)銷(xiāo)，與巨人握手提升品牌，拉動(dòng)商場(chǎng)散戶(hù)投資熱潮。 模式五：與物業(yè)公司聯(lián)姻，開(kāi)辦 B TO B財(cái)富計(jì)劃。策 劃創(chuàng) 造財(cái) 富九、滯銷(xiāo)商業(yè)九、滯銷(xiāo)商業(yè) 10大起死回生大起死回生 的解套模式的解套模式模式一：從新規(guī)劃功能分區(qū)，內(nèi)部布局。策 劃創(chuàng) 造財(cái) 富 因時(shí)利導(dǎo)、控制有序 前期對(duì)租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)信息加以資料整理，在后期根據(jù)實(shí)際情況再做階段性調(diào)整，無(wú)論是何種租賃模式和招商模式皆然。 “ 搶市 ” 必將以降低門(mén)檻、犧牲收益為代價(jià)，只有通過(guò) “勢(shì) ” 的建立，才能達(dá)到 “ 建市 ” 的目的，以規(guī)避與現(xiàn)有市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和低租金價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。這樣，發(fā)展商與商戶(hù)才能一同成長(zhǎng)。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的；異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要充分尊重顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。 大戶(hù)先行、散戶(hù)跟進(jìn) 策 劃創(chuàng) 造財(cái) 富 大戶(hù)（主力店、次主力店及旗艦品牌商戶(hù)）的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項(xiàng)目招商工作的成功，其他散戶(hù)必然群起跟進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的招商圓滿(mǎn)完成；盡早進(jìn)行主力商家的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營(yíng)客戶(hù)中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)、租金價(jià)格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營(yíng)，并確定所需經(jīng)營(yíng)的面積以利其他商家進(jìn)場(chǎng)定位；主力店是項(xiàng)目的核心，主力店的性質(zhì)影響決定著項(xiàng)目的性質(zhì)，是項(xiàng)目的客源的錨固點(diǎn)，是項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)能力的保證，一個(gè)大型超市或百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。 招商推廣 通過(guò)廣告媒體宣傳；人員推廣；直接上門(mén)拜訪。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，周邊商鋪目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平、經(jīng)營(yíng)面積等。過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)環(huán)境的影響 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來(lái)越難做也表明著機(jī)遇越來(lái)越多。在項(xiàng)目開(kāi)始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等。方法四：動(dòng)態(tài)定位。 按照不同定位重點(diǎn)，綜合各定位要素錯(cuò)位交叉論證，尋求定位支點(diǎn)、互斥點(diǎn)； 方法二：定位側(cè)重點(diǎn)要隨運(yùn)作改變。其租金相對(duì)便宜的得多，一般在第四年起，租金開(kāi)始遞增，遞增在 3%—10% 。 策 劃創(chuàng) 造財(cái) 富二、商業(yè)地產(chǎn)招商的二、商業(yè)地產(chǎn)招商的 3個(gè)特點(diǎn)個(gè)特點(diǎn)招商時(shí)間長(zhǎng) 商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開(kāi)始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。如購(gòu)物中心招標(biāo)新項(xiàng)目，在同等條件下，對(duì)入駐兩年以上的商戶(hù)給予優(yōu)先中標(biāo)，最初兩年的租金還可優(yōu)惠 20%。 如何立約，才能發(fā)揮出合同的激勵(lì)功能呢？ 以租金為例，比起定額租金，百分比租金更能強(qiáng)化雙方 “ 利益同享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān) ” 的共同體意識(shí)。 出了問(wèn)題往往無(wú)案可稽，后遺癥較多。 輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下 圈套 ，攫取不義之利。其中，商業(yè)租約就是一種集中體現(xiàn)。這到底是為什么？ 對(duì)開(kāi)發(fā)商的不信任，是其主要心態(tài)之一。 當(dāng)然，門(mén)檻 “ 低 ” 并不是絕對(duì)的，在一定條件下可以向 “ 高 ” 轉(zhuǎn)化。 不同形式租金的不同組合，有著不同的作用，可以延用到購(gòu)物中心的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)（完善業(yè)態(tài)業(yè)種，降低鋪位空置率等）中去。 目前，業(yè)內(nèi)招商操作大多偏重于第一方面（價(jià)位）。它關(guān)聯(lián)著購(gòu)物中心這個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的各方面、全過(guò)程。 （ 2/3） 目前，某些新潮且極富特色的 “ 形象店 ” （比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運(yùn)動(dòng)品店等）將成為業(yè)界新寵。最有名的，不一定適合列入招商藍(lán)圖。 有些較理想的承租商正因此而不得不 “ 望樓興嘆 ” 。打算強(qiáng)化購(gòu)物中心中高檔商品，應(yīng)以知名品牌為招商重點(diǎn)；以休閑娛樂(lè)為特色的購(gòu)物中心，則應(yīng)在餐飲、酒吧、娛樂(lè)場(chǎng)、影院等行業(yè)的招商方向下功夫。 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ？ （ 1/3） “ 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ” ，看似屬于招商工作范疇，它實(shí)際上涉及購(gòu)
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