商業(yè)地產(chǎn)如何招商商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營專家(文件)
【正文】 包括：項目的物業(yè)形式分析；項目產(chǎn)品本身的分析和市場分析。商業(yè)物業(yè)管理 有配套的規(guī)范市場管理體系和旺場措施，給商戶以安全感和信心。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為 “ 先做人氣，再做生意的原則。通過品牌化、專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)?；拇蛟欤慌e超越貴陽現(xiàn)有市場。 在招商階段中，可通過對不同時段的招商政策進(jìn)行階段性調(diào)整，加大市場張力，制造商戶緊張干，促使其早日承租。 模式二：改造底商功能，以底商延伸住宅區(qū)泛會所概念，提高小區(qū)附加值，并通過適當(dāng)提高住宅價格實現(xiàn)收益。 模式六：考察周邊缺口配套，與相應(yīng)大型公司合資經(jīng)營。 模式十：改變營銷組合方式，如整體出租、分割出租、熱租次售等。 模式八：非常營銷模式，如免供三年，資金回報、無理由退鋪等。 模式四：采取優(yōu)惠購房組合，如小區(qū)業(yè)主購鋪九折優(yōu)惠，新業(yè)主同時買房買鋪 。同時，對同一品類的不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的數(shù)量及質(zhì)量控制，營造健康的競爭環(huán)境 。將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進(jìn)行邀請并進(jìn)行一對一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。通過勢的建立，建立項目在貴陽的龍頭霸主地位與氣勢，塑造差異化的大牌市場形象，充分減滅商戶討價還價的底力。 因為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個商業(yè)中心做熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。 策 劃創(chuàng) 造財 富 同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。招商成功是實現(xiàn)順利銷售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項目的銷售提供強(qiáng)大的驅(qū)動力，成為項目的重大賣點(diǎn)，從而促進(jìn)項目銷售的順利進(jìn)行；注意在招商過程中的控制，吸引部分經(jīng)營商戶購鋪經(jīng)營，從而為項目的銷售加力。業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)組合首先要明確各種商業(yè)形態(tài)的分類，再根據(jù)各分類的特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合。（（ 2/2））策 劃創(chuàng) 造財 富五、商業(yè)地產(chǎn)有效五、商業(yè)地產(chǎn)有效 19種銷售方式種銷售方式技巧一：先住后鋪銷售技巧二：純出售戰(zhàn)略技巧三：以租驗售技巧四：差異化租金策略技巧五：整體出租技巧六：大面積分租技巧七：散鋪分租技巧八：合作經(jīng)營技巧九：以租代售技巧十：先租后售技巧十一：試用租售技巧十二：回購銷售技巧十三：只租不售技巧十四： “ 薄利多銷 ” 銷售技巧十五：免息返本銷售 技巧十六：拍賣銷售技巧十七：升值銷售技巧十八：主動出擊技巧十九：以快打慢策 劃創(chuàng) 造財 富六、商業(yè)地產(chǎn)最具誘惑力六、商業(yè)地產(chǎn)最具誘惑力 10種付款方式種付款方式方式 A：你置業(yè)，我付款方式 B：一次性付款方式 C：一次性交租法方式 D：優(yōu)惠按揭付款方式 E：零首期按揭付款 方式 F：免息分期付款 方式 G：按金交租法方式 H：月等額付款方式 L：月均額付款方式 J：反租回報策 劃創(chuàng) 造財 富七、商業(yè)地產(chǎn)招商七、商業(yè)地產(chǎn)招商 6步實操要點(diǎn)步實操要點(diǎn)市場調(diào)查 兩個調(diào)查的方向： 目標(biāo)市場：主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等 。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少。缺乏整體招商規(guī)劃 商業(yè)項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以 “ 滿租 ” 為原則。 商場定位，還要從客戶角度進(jìn)行消費(fèi)群分析，定位才能更到位，為以后商場營銷運(yùn)作做基礎(chǔ)。 策 劃創(chuàng) 造財 富三、商業(yè)地產(chǎn)定位三、商業(yè)地產(chǎn)定位 4法法方法一：采用錯位交叉論證。租金租期懸殊 主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達(dá)二十年。 “ 合同意味著制約，也意味著激勵 ” ，僅一詞之差，卻反映了商業(yè)經(jīng)營管理的兩種不同的理念，產(chǎn)生著兩種不同的效果，倡導(dǎo)著兩種不同的企業(yè)文化。 以商品服務(wù)結(jié)構(gòu)為例，可以用優(yōu)先、優(yōu)惠等條件
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