商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（ppt66頁)(文件)
【正文】 營(yíng)管理。 怎么讓這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。 獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局 有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。 二四、商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度 －－ 長(zhǎng)、 寬、高 二五、“豪布斯卡” (HOPSCA) “ 豪布斯卡” (HOPSCA)是 6個(gè)英語單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。 購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。 對(duì)特殊商戶（指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位）給予優(yōu)惠政策，能增強(qiáng)購(gòu)物中心整體文化氛圍，提升品位。 二六、統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則一： 土地的高強(qiáng)度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度 爭(zhēng)取最大的商業(yè)展示面、延展面 原則二： 便捷的外部交通誘導(dǎo) 實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動(dòng) 運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系 有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間 原則三： 高效的內(nèi)部人流組織 商業(yè)的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的 商業(yè)做的是人流而不單單是交通 原則四： 重估樓層價(jià)值體系 二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì) 二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì) 利用特殊交通方式拉動(dòng)豎向人流 垂直樓面租金效益的重新分配 原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力 創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間 原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng) 充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用 創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知 注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性 原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì) 以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色 以地方文化策略對(duì)待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟 原則八： 設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間 以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流 以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮 二十八、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)原則 原則一： 土地的高強(qiáng)度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度，爭(zhēng)取最大的商業(yè)延展面 50% 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo) 實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目的零距離互動(dòng) 運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部環(huán)行步道體系 有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的聯(lián)接空間 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則三：高效的內(nèi)部人流組織 商業(yè)的道路不是用來走的，而是用來逛的 商業(yè)做的是人流而不是交通 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則四： 重估樓層價(jià)值體系 二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì) 二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì) 利用特殊交通方式拉動(dòng)人流上行 垂直樓面租金效益的重新分配 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力 ? 聚斂人氣，活躍商氣，使廣場(chǎng)成為城市公共活動(dòng)的載體 ? 借助圍合性廣場(chǎng)空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價(jià)值 ? 借助廣場(chǎng)與街道形成的空間序列來豐富空間體驗(yàn)和感受 滄州鼓樓商業(yè)中心 上大弘基休閑廣場(chǎng) 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 58 原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng) 充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用 創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知 注重廣告體系與建筑形象的一體化和協(xié)調(diào)性 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗(yàn)街 綠地 MAX MALL ? 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn) 59 原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì) 以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色 以不同的地方文化策略對(duì)待不同的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟 舊城城市肌理 設(shè)計(jì)城市肌理 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn) 60 原則八： 設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間 以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的文化生活與日常鄰里交流 以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮 新加坡這個(gè)項(xiàng)目修建的時(shí)間較早，當(dāng)初的目的可能是要?jiǎng)?chuàng)新，給人一種新奇的感覺。 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 對(duì)于普通投資者來說 ， 動(dòng)態(tài)投資計(jì)算比較復(fù)雜 ， 本網(wǎng)羅列以下幾種計(jì)算方式 ， 僅供投資者參 (1) 租金回報(bào)率＝每月租金收益 12/購(gòu)房總價(jià) 案例分析： 2023年 12月底 ， 周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪 ， 面積約 40平方米 ， 售價(jià) 160萬元 ， 目前在這片商鋪周邊 ， 同等商鋪的月租金約是 350元 /平方米左右 ， 即周先生每個(gè)月可取 。 不足：未考慮前期的其他投入 、 資金的時(shí)間效應(yīng) 。 點(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金 、 房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系 ， 是選擇“ 績(jī)優(yōu)地產(chǎn) ” 的簡(jiǎn)捷方法 。 優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益 、 現(xiàn)金流等各方面因素 。 商鋪投資回報(bào)率多少才合理 ？ 收益率 4%是分水嶺 人人都說 “ 投資商鋪是金 ” 、 “ 一鋪養(yǎng)三代 ” ， 商鋪投資迎來了黃金時(shí)代 。 計(jì)算公式為： (稅后月租金 每月物業(yè)管理費(fèi) ) 12 租金收入 ， 而年租金收入 247。 公式二：主要適用于貸款投資的收益計(jì)算 。 (首房款 +按揭貸款 )=年投資收益率 。 年租金收入 =投資回報(bào)年限 。 反之 ，用購(gòu)買商鋪總價(jià) 247。 當(dāng)然不同的商鋪情況也不同 。 內(nèi)部收益率可理解為存銀行 ， 只不過我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算 ， 而內(nèi)部收益則是按復(fù)利計(jì)算 。 商業(yè)投資回報(bào)率 (4) 內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金 投資期內(nèi)的累計(jì)出月數(shù)／ (按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi) )＝內(nèi)部收益率 。 且由于其固有的片面性 ， 不能作為理想的投資分析工具 。 商業(yè)投資回報(bào)率 商業(yè)投資回報(bào)率 (2) 租金回報(bào)率法公式： (稅后月租金 按揭月供款 ) 12／ (首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款 案例分析：假設(shè)周先生首付 100萬元 ， 貸款 60萬元 ， 按揭 20年 ，按照最新商業(yè)貸款上限貸利率 。因?yàn)檫@種商業(yè)街會(huì)有一個(gè)很大的中空，透過這個(gè)中空
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