【正文】 方文化策略對待不同的商業(yè)設(shè)計與改造：新天地與城隍廟 舊城城市肌理 設(shè)計城市肌理 上海復地城隍廟廣場 上海復地城隍廟廣場 設(shè)計應遵循的商業(yè)原則 ? 商業(yè)設(shè)計難點 60 原則八： 設(shè)計具有社區(qū)活力的城市公共空間 以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的文化生活與日常鄰里交流 以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮 新加坡這個項目修建的時間較早，當初的目的可能是要創(chuàng)新，給人一種新奇的感覺。 不足：未考慮前期的其他投入 、 資金的時間效應 。 優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益 、 現(xiàn)金流等各方面因素 。 計算公式為： (稅后月租金 每月物業(yè)管理費 ) 12 租金收入 ， 而年租金收入 247。 (首房款 +按揭貸款 )=年投資收益率 。 反之 ，用購買商鋪總價 247。 內(nèi)部收益率可理解為存銀行 ， 只不過我國銀行利率按單利計算 ， 而內(nèi)部收益則是按復利計算 。 且由于其固有的片面性 ， 不能作為理想的投資分析工具 。因為這種商業(yè)街會有一個很大的中空，透過這個中空的造型，消費者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。 核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套。 二三、世界一流商業(yè)街的三大特征 特 征 商業(yè)街 知名度 日客流量（萬人） 年商業(yè)收入（億美元） 巴黎香榭麗舍大街 享譽全球 50－ 70 15 倫敦牛津街 享譽全球 50 32 東京銀座 享譽全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12－ 21 27 上海南京路 中國知名 80 14 步行街的 長 度 商業(yè)街的一般長度為 500－ 700米，最高限為 1000－ 1500米（王府井步行街 810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街 950米、上海南京東路 1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街 860米、日本銀座 1100米、香榭麗舍大街 1880米） 步行街的 寬 度 商業(yè)街適宜寬度為 20－ 30米，小型步行街寬度以 20米左右為宜（王府井步行街 38米、上海南京路 30米） 每人要有不低于 4平方米的面積。找到客戶不等于就能完成招商。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 十六、購物中心的分類 —— Citymall ? 商業(yè)空間步行化 購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線性街道來串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實現(xiàn)步行化。只有當一個城市 進入了 汽車社會，或者說 開始進入 汽車社會，那么 Shopping Mall在一個城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。 十二、商業(yè)地產(chǎn)對人才的要求 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店 ? 專賣店 ( exclusive shop): 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 （ 3） .交通樞紐附近商業(yè) 。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓 一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn) ？ 指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn) ,包括酒店 ,超市 ,臨街商鋪 ,大型住宅項目的商業(yè)配套 ,購物中心 ,特色商業(yè)街區(qū) ,商業(yè)廣場 ,專業(yè)批發(fā)市場 ,SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn) . 二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分 按照開發(fā)形式進行分類 按座落位臵分 按規(guī)模分 按照投資價值分類 按照商鋪的位臵形式分類 按照開發(fā)形式進行分類 （ 1） .商業(yè)街商鋪 。 （ 2） .居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè) 。步行街始終是城市本身魅力的反映。 十一、解讀“城”與“市” 未來的商業(yè)地產(chǎn)人才， ? －－是既懂 城市運營 又懂 商業(yè)規(guī)律 和 房地產(chǎn)運作 的復合人才 ? －－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價值的對接，充分實現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。從交通形式上來說，所謂 Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的 Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。 十六、購物中心的分類 —— Shopping Mall 即城市廣場，與 ShoppingMall不同的是， Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。 商家也會選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長經(jīng)營歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項目就會想方設(shè)法進場。 多元化的商業(yè)功能 具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能 知名的骨干商戶 具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等 牢固的政企合作關(guān)系 有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系 世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。 核心主力零售店盡量自營；而非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔。這種商業(yè)街與業(yè)態(tài)有一個匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業(yè)。 不能解決多套投的現(xiàn)金分析問題 。 可以與金回報率結(jié)合使用 。 購買商鋪總價 =年投資收益率 。 66 恭請大家 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH