商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)ppt66頁)-wenkub.com
2025-02-17 10:37 本頁面
【正文】 反之 ， 用年租金收入 247。 年租金收入 =資回收年限 。 我們可以拿兩個公式來計算： 公式一：主要適用于沒有貸款的一次性投資 。 不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷來 ， 而未來租金的漲跌是個未知數(shù) 。 點(diǎn)評：上述公式以按揭為例 ， 未考慮付息 、 未考慮中介費(fèi)支出；累計收益 、 投入均考慮在投資范圍內(nèi) 。 商業(yè)投資回報率 (3) 租金回報率分析法公式： (稅后月租金 每月物業(yè)管理費(fèi) ) 12／購買房屋總價 ， 這種方算出的比值越大 ， 就表明越值得投資 。 套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝ (140004277)*12/(1000000+ 1026682)= 通過計算 ， 我們得出該套商鋪的投資回報率將是： % 點(diǎn)評：該計算方法的優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金 、 價格和前期主要投入 ，比租金回報率分析法適用范廣 ， 可估算資金回收期長短 。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融于自然的感覺，最大限度地為消費(fèi)者創(chuàng)造了像是在室外行走的感覺。 完善信息系統(tǒng)。 核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放臵在中間。 要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。 步行街的 高 度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為 1： 1，最高不要超過 1： 2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱中央大街步行街、沈陽中街步行街都為 1： 1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過四層，地下延伸則最多不要超過兩層。 二二、世界一流商業(yè)街的六個關(guān)鍵影響因素 豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。開發(fā)商要有一個懂得商家需求的團(tuán)隊，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 十八、建設(shè)模式、投資模式 建設(shè)模式 改 建 新 建 如：明發(fā)商業(yè)廣場、 SM、世貿(mào)商城等 如：上海豫園商場、上海新天地、廈門富山誠達(dá)、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購物中心、中旅商場等 十九、設(shè)計模式、管理模式 設(shè)計模式 管理模式 合作管理 （瑞景商業(yè)廣場） 委托國外機(jī)構(gòu)管理 （美國環(huán)球發(fā)展管理公司） 自行組建管理公司 （ SM、名匯） 輸入管理 （大摩世貿(mào)商城等） 二十、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段 ? 第一階段－－整體策劃布局 ? 第二階段－－推廣和招商 ? 第三階段－－后期經(jīng)營管理。 ? 商業(yè)空間室內(nèi)化 室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對步行活動的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標(biāo)。 十六、購物中心的分類 —— Shopping Center 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2023至 3000美元 超級市場興起 6000美元 便利店興起 8000美元 倉儲式商店興起 12023美元 購物中心大發(fā)展的時代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著 消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變 。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（二） 中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比分析 GDP中商業(yè)所占比例 美國零售商業(yè) 50強(qiáng) （億美元） 中國零售商業(yè) 50強(qiáng) (人民幣億元 ) 英法德日 美國 中國 零售總額 占零售總額 零售總額 占零售總額 15％左右 16－ 17％ 10％左右 4910 ％ % 同發(fā)達(dá)國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。 城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對接 天河城廣場樣板效應(yīng) 天河城廣場總投資 12億元，建筑面積 16萬平方米，營業(yè)面積 10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達(dá)到 30萬人次， 2023年整個購物中心的營業(yè)額達(dá)到 36億元，租金收入 3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？ 十一、解讀“城”與“市” 從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展 一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇； 一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。 ? 便利店 (方便店 ) convenience store(Cv． S): 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) ? 百貨店 department store(Dept． )： 在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài) . ? 連鎖經(jīng)營： 一種商業(yè)連鎖 ,即經(jīng)營內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個門店組成一個聯(lián)合體 ,在同一個總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工 ,使復(fù)雜的商業(yè)活動簡單化 , 是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營組織形式。 大型超市 — 實(shí)際營業(yè)面積 6000㎡ 以上 ,滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài) .根據(jù)商品結(jié)構(gòu) ,可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市 . 倉儲會員店 以會員制為基礎(chǔ) ,實(shí)行儲銷一體 ,批零兼營 ,以提供有限服務(wù)和低價商品為主要特征的零售業(yè)態(tài) . 六、步行街的起源 最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎洠绕涫瞧嚨娘w速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。 （ 4） .市郊商業(yè) 按規(guī)模分 （ 1） .大型 — 建筑面積過萬平米； （ 2）
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