商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)ppt66頁)(存儲版)
【正文】 商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準(zhǔn)。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu)勢是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本又可增強(qiáng)對社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。 ? 建設(shè)模式 ? 投資模式 ? 設(shè)計模式 ? 管理模式 十七、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機(jī)整體，是一個不可中斷的鏈條。危機(jī)管理對商場相對更重要，這種場所的公眾性非常突出，任何一個意外可能對這個商場形成致命的影響。 細(xì)分功能區(qū)劃的“豪布斯卡”規(guī)則， “中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配比，即 30%%辦公區(qū)， 30%%零售， 20%%服務(wù)， 20%%高檔公寓 十項(xiàng)原則 要維護(hù)購物中心零售、餐飲、娛樂 52： 18： 30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。 商業(yè)投資回報率 商業(yè)投資回報率 (2) 租金回報率法公式： (稅后月租金 按揭月供款 ) 12／ (首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款 案例分析：假設(shè)周先生首付 100萬元 ， 貸款 60萬元 ， 按揭 20年 ，按照最新商業(yè)貸款上限貸利率 。 商業(yè)投資回報率 (4) 內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金 投資期內(nèi)的累計出月數(shù)／ (按揭首期房款＋保險費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費(fèi) )＝內(nèi)部收益率 。 當(dāng)然不同的商鋪情況也不同 。 年租金收入 =投資回報年限 。 公式二：主要適用于貸款投資的收益計算 。 商鋪投資回報率多少才合理 ？ 收益率 4%是分水嶺 人人都說 “ 投資商鋪是金 ” 、 “ 一鋪養(yǎng)三代 ” ， 商鋪投資迎來了黃金時代 。 點(diǎn)評：優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金 、 房價及兩種因素的相對關(guān)系 ， 是選擇“ 績優(yōu)地產(chǎn) ” 的簡捷方法 。 設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則 對于普通投資者來說 ， 動態(tài)投資計算比較復(fù)雜 ， 本網(wǎng)羅列以下幾種計算方式 ， 僅供投資者參 (1) 租金回報率＝每月租金收益 12/購房總價 案例分析： 2023年 12月底 ， 周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪 ， 面積約 40平方米 ， 售價 160萬元 ， 目前在這片商鋪周邊 ， 同等商鋪的月租金約是 350元 /平方米左右 ， 即周先生每個月可取 。 對特殊商戶（指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位）給予優(yōu)惠政策，能增強(qiáng)購物中心整體文化氛圍，提升品位。 二四、商業(yè)步行街的三個空間維度 －－ 長、 寬、高 二五、“豪布斯卡” (HOPSCA) “ 豪布斯卡” (HOPSCA)是 6個英語單詞的第一個字母組合的譯音。 怎么讓這個商場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。 ? 公共空間社會化 與百貨商店和超級市場不同的是，購物中心把純粹的零售商業(yè)活動場所開辟成商業(yè)活動和社會活動相結(jié)合的場所。從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 商業(yè)地產(chǎn)是 “三高產(chǎn)品” ： 高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（一） 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： ?一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； ?二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力； ?三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。 八、什么叫街鋪 沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 按照投資價值分類 （ 1） .“ 都市型”商鋪 績優(yōu)股； （ 2） .“ 社區(qū)型”商鋪 潛力股； （ 3） . “ 便利型”商鋪 冷門小盤股； （ 4） .專業(yè)街市商鋪 高科技股； （ 5） .其他商鋪 “ 一般股票”。 （ 3） .社區(qū)商鋪 。 （ 6） .商務(wù)樓、寫字樓商鋪 。 大型超市 — 實(shí)際營業(yè)面積 6000㎡ 以上 ,滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài) .根據(jù)商品結(jié)構(gòu) ,可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市 . 倉儲會員店 以會員制為基礎(chǔ) ,實(shí)行儲銷一體 ,批零兼營 ,以提供有限服務(wù)和低價商品為主要特征的零售業(yè)態(tài) . 六、步行街的起源 最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎?，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。 沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？ 十一、解讀“城”與“市” 從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展 一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇； 一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（二） 中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比分析 GDP中商業(yè)所占比例 美國零售商業(yè) 50強(qiáng) （億美元） 中國零售商業(yè) 50強(qiáng) (人民幣億元 ) 英法德日 美國 中國 零售總額 占零售總額 零售總額 占零售總額 15％左右 16－ 17％ 10％左右 4910 ％ % 同發(fā)達(dá)國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2023至 3000美元 超級市場興起 6000美元 便利店興起 8000美元 倉儲式商店興起 12023美元 購物中心大發(fā)展的時代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。 十六、購物中心的分類 —— Shopping Center 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。 十八、建設(shè)模式、投資模式 建
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