商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)ppt66頁)-文庫吧在線文庫
【正文】 設(shè)模式 改 建 新 建 如：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、 SM、世貿(mào)商城等 如：上海豫園商場(chǎng)、上海新天地、廈門富山誠(chéng)達(dá)、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購物中心、中旅商場(chǎng)等 十九、設(shè)計(jì)模式、管理模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式 合作管理 （瑞景商業(yè)廣場(chǎng)） 委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理 （美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司） 自行組建管理公司 （ SM、名匯） 輸入管理 （大摩世貿(mào)商城等） 二十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段 ? 第一階段－－整體策劃布局 ? 第二階段－－推廣和招商 ? 第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。 二二、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素 豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。 要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。 完善信息系統(tǒng)。 套用上述計(jì)算公式：這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率＝ (140004277)*12/(1000000+ 1026682)= 通過計(jì)算 ， 我們得出該套商鋪的投資回報(bào)率將是： % 點(diǎn)評(píng)：該計(jì)算方法的優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金 、 價(jià)格和前期主要投入 ，比租金回報(bào)率分析法適用范廣 ， 可估算資金回收期長(zhǎng)短 。 點(diǎn)評(píng)：上述公式以按揭為例 ， 未考慮付息 、 未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益 、 投入均考慮在投資范圍內(nèi) 。 我們可以拿兩個(gè)公式來計(jì)算： 公式一：主要適用于沒有貸款的一次性投資 。 反之 ， 用年租金收入 247。 年租金收入 =資回收年限 。 不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷來 ， 而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù) 。 商業(yè)投資回報(bào)率 (3) 租金回報(bào)率分析法公式： (稅后月租金 每月物業(yè)管理費(fèi) ) 12／購買房屋總價(jià) ， 這種方算出的比值越大 ， 就表明越值得投資 。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融于自然的感覺，最大限度地為消費(fèi)者創(chuàng)造了像是在室外行走的感覺。 核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放臵在中間。 步行街的 高 度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為 1： 1，最高不要超過 1： 2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱中央大街步行街、沈陽中街步行街都為 1： 1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過四層，地下延伸則最多不要超過兩層。開發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 ? 商業(yè)空間室內(nèi)化 室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標(biāo)。 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著 消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變 。 城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接 天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng) 天河城廣場(chǎng)總投資 12億元，建筑面積 16萬平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達(dá)到 30萬人次， 2023年整個(gè)購物中心的營(yíng)業(yè)額達(dá)到 36億元，租金收入 3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 ? 便利店 (方便店 ) convenience store(Cv． S): 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) ? 百貨店 department store(Dept． )： 在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài) . ? 連鎖經(jīng)營(yíng)： 一種商業(yè)連鎖 ,即經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門店組成一個(gè)聯(lián)合體 ,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工 ,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化 , 是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)組織形式。 （ 4） .市郊商業(yè) 按規(guī)模分 （ 1） .大型 — 建筑面積過萬平米； （ 2） .中型 分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充； （ 3） .小型 填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白 ,為人們生活提供方便。 （ 2） .市場(chǎng)類商鋪 。 （ 7） .交通設(shè)施商鋪 按座落位臵分 （ 1） .市中心區(qū)商業(yè) 。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購物、娛樂的場(chǎng)地。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（三） 中外連鎖商店比較 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國(guó) 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國(guó) 1990－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 10年） 2023年后 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（四） 中外百貨商店比較 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國(guó) 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國(guó) 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法 30年 距美、日 50年，距法 75年 同
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