商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件(ppt43頁(yè))-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài)、形式，結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目自身的規(guī)劃條件及類型特點(diǎn)，找出具有明顯市場(chǎng)差異化、對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體有及類型特點(diǎn)，找出具有明顯市場(chǎng)差異化、對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體有強(qiáng)大聚合力，同時(shí)又適合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的主題內(nèi)容，來指導(dǎo)強(qiáng)大聚合力，同時(shí)又適合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的主題內(nèi)容，來指導(dǎo)項(xiàng)目的整體運(yùn)作。 l 購(gòu)物中心的車流交通 車流包括購(gòu)物車流、貨運(yùn)車流和公共交通車流。如果開間方向的柱距是 8米(9,14,16 ,24)，那么進(jìn)深可以是26,36 ， 46 。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)之平面規(guī)劃l剖面設(shè)計(jì)： A、層高 B、中庭空間 C、從不同的層面同時(shí)引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 F、貨區(qū)設(shè)計(jì)l其他要素設(shè)計(jì)： 照明、景觀等購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn)216。 營(yíng)銷管理（整體形象推廣與促銷推廣）216。國(guó)外通行的叫法為零售業(yè)房地產(chǎn) 。 建筑密度 = 建筑基底總面積 247。l 占（基 /用）地面積： 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。l 城市基礎(chǔ)設(shè)施 城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。l 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)l 商品展示空間 ：從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點(diǎn)。５、招商專業(yè)術(shù)語(yǔ)５、招商專業(yè)術(shù)語(yǔ)l 違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和 《 擔(dān)保法 》 八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。 代理商可以享受到區(qū)域性的產(chǎn)品保護(hù) ,價(jià)格優(yōu)勢(shì) ,屬于廠家在當(dāng)?shù)氐拇匀?,要一個(gè)銷量的要求 ,廠家會(huì)有廣告 ,技術(shù) ,設(shè)備方面的去持 。l 加盟商 加盟商僅是終端商的一種 ,是銷售點(diǎn)的一種 ,產(chǎn)品價(jià)格方面沒有優(yōu)勢(shì) ,不過銷售任務(wù)一般不會(huì)很重 . l 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場(chǎng)定位，科學(xué)的確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng)。 l 貨架： 貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。 l 劃分防煙分區(qū)： 是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。? 計(jì)租面積 作為計(jì)算房租的面積。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)216。在居住建筑中的使用面積也稱 “居住面積 ”。? 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。）? 容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 規(guī)劃術(shù)語(yǔ)? 建筑面積密度 建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。包括：l 土地 l 建筑物及地上附著物l 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。經(jīng)營(yíng)期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面： 承租商的優(yōu)化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理 。 平面規(guī)劃A、 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。抓住購(gòu)物中心的集 “買、吃、玩 ”這三種最基本的消費(fèi)功能，加上多種附加功能的整合及互補(bǔ)，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流。 第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 以一個(gè)面積以一個(gè)面積 15萬(wàn)平方米左右的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，萬(wàn)平方米左右的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，其主力店約占其主力店約占 70%80%，室內(nèi)步行街約占，室內(nèi)步行街約占 20%30%，零售業(yè)態(tài)約占零售業(yè)態(tài)約占 50%、休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占、休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占40%、配套服務(wù)等功能性業(yè)態(tài)約占、配套服務(wù)等功能性業(yè)態(tài)約占 10%購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn)216。 專業(yè)化商店受到歡迎 通過左圖分析，建議本項(xiàng)目可進(jìn)入的市場(chǎng)：大型購(gòu)物中心，中型專業(yè)、專營(yíng)商店及中小規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心定位要素之定位B、目標(biāo)客層定位、目標(biāo)客層定位 根據(jù)消費(fèi)者需求因素的市場(chǎng)調(diào)查可以得到的前三位的影響因素：品根據(jù)消費(fèi)者需求因素的市場(chǎng)調(diào)查可以得到的前三位的影響因素：品種、價(jià)格、鄰近，通過進(jìn)一步分析各類消費(fèi)者第一及第二需求的組合狀種、價(jià)格、鄰近，通過進(jìn)一步分析各類消費(fèi)者第一及第二需求的組合狀況，識(shí)別份額較大的需求，并將其作為目標(biāo)市場(chǎng)。 社區(qū)商業(yè)以便利、實(shí)用、服務(wù)多樣為特色216。 商業(yè)空間室內(nèi)化216。 20世紀(jì)世紀(jì) 60年代勃興階段年代勃興階段 60年代末期，美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過年代末期，美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過 10000個(gè)個(gè) 216。D、廠家直銷中心 Factory outlets center 由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立，專門經(jīng)營(yíng)本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為 “城中之城 ” 。 摩爾 (Mall)購(gòu)物中心是指： 面積在 10萬(wàn)平方米以上，由專業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種 /行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多 ,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。 零售業(yè)態(tài) Retail Formats 零售企業(yè)為
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