【正文】 發(fā)達(dá)國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（五） 中外超級市場比較 國家 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 200（ 35年） 2023年 法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 同發(fā)達(dá)國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（五） 日本各類型購物中心比較參考 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時(shí)間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000 商 店 組 成 超級市場 綜合超市 1家 百貨店 2家 百貨店 2－ 6家 專業(yè)商店 專業(yè)商店 綜合超市 2家 綜合超市 2－ 3家 綜合店 飲食服務(wù) 服裝店 服裝店 藥店 其它 飲食服務(wù) 飲食服務(wù) 洗衣店 雜貨店 雜貨店 其它 其它 其它 10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（六） 商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果 在中國，進(jìn)入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場集中度和過度競爭” 進(jìn)入市場壁壘低 產(chǎn)品差別程度低 企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴(kuò)張 市場過度競爭 市場集中度低 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（七） 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。 二一、后期經(jīng)營管理 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營管理。 獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局 有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。 購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。 二六、統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則一： 土地的高強(qiáng)度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度 爭取最大的商業(yè)展示面、延展面 原則二： 便捷的外部交通誘導(dǎo) 實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動 運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系 有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間 原則三： 高效的內(nèi)部人流組織 商業(yè)的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的 商業(yè)做的是人流而不單單是交通 原則四： 重估樓層價(jià)值體系 二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì) 二層及以上步道平臺設(shè)計(jì) 利用特殊交通方式拉動豎向人流 垂直樓面租金效益的重新分配 原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力 創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間 原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng) 充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識的傳媒作用 創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知 注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性 原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì) 以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色 以地方文化策略對待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟 原則八： 設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間 以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流 以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮 二十八、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)原則 原則一： 土地的高強(qiáng)度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度，爭取最大的商業(yè)延展面 50% 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo) 實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目的零距離互動 運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部環(huán)行步道體系 有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的聯(lián)接空間 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則三：高效的內(nèi)部人流組織 商業(yè)的道路不是用來走的，而是用來逛的 商業(yè)做的是人流而不是交通 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則四： 重估樓層價(jià)值體系 二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì) 二層及以上步道平臺設(shè)計(jì) 利用特殊交通方式拉動人流上行 垂直樓面租金效益的重新分配 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力 ? 聚斂人氣，活躍商氣，使廣場成為城市公共活動的載體 ? 借助圍合性廣場空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價(jià)值 ? 借助廣場與街道形成的空間序列來豐富空間體驗(yàn)和感受 滄州鼓樓商業(yè)中心 上大弘基休閑廣場 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 58 原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng) 充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識的傳媒作用 創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知 注重廣告體系與建筑形象的一體化和協(xié)調(diào)性 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則 拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗(yàn)街 綠地 MAX MALL ? 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn) 59 原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì) 以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色 以不同的地