【正文】 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是專業(yè)市場(chǎng)兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主推是成熟穩(wěn)定的寫(xiě)字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到 7個(gè)，寫(xiě)字樓 9個(gè)，這在國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。富力在 2023年開(kāi)始建設(shè)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目富力兒童城時(shí)，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如兒童城、愛(ài)丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實(shí)力，故其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。富力的酒店、公寓、寫(xiě)字樓以及將要建設(shè)的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，由此出讓 2030%營(yíng)業(yè)收入的方式來(lái)以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫(xiě)字樓等常見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實(shí)際上富力只是建設(shè)，運(yùn)營(yíng)交由合作方。逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類(lèi)似的定位， 富力的專業(yè)市場(chǎng)都不是專業(yè)建設(shè)的獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場(chǎng)商圈，富力就會(huì)利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個(gè)小型的專業(yè)市場(chǎng)，這樣借機(jī)融入商圈。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心。富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來(lái)專業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等什么類(lèi)型都有 體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注展望七商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 由資產(chǎn)銷(xiāo)售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流展望六展望五二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)井噴期。三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 第二部分 市場(chǎng) 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長(zhǎng)、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動(dòng) 因素消費(fèi)需求變化? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購(gòu)物中心的出現(xiàn)? 大型超市、購(gòu)物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購(gòu)買(mǎi)力不斷提高? 區(qū)域人均可支配收入水平? 居民富裕程度和購(gòu)買(mǎi)力的提高，對(duì)商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 人口規(guī)模的增長(zhǎng)是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素1■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)爭(zhēng)2023年短期調(diào)整表現(xiàn)第二部分 市 場(chǎng) 篇經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 消費(fèi)水平提升 城市化發(fā)展1 2 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 ■國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開(kāi)始初步形成，商圈由概念開(kāi)始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷(xiāo)售與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。 ■2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 ，同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落%； 2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積 ，同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落 %。三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇 倒置的開(kāi)發(fā)順序 我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設(shè)計(jì)—— 施工 —— 貸款 —— 銷(xiāo)售 —— 營(yíng)業(yè) ” 的住宅開(kāi)發(fā)模式，由于沒(méi)有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。 6 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在全國(guó)各地并不顯見(jiàn)；布點(diǎn)過(guò)于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)開(kāi)發(fā)商雖不斷國(guó)外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” 。三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多發(fā)展概況 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來(lái)統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于 8％的投資回報(bào)率問(wèn)題。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，大部分由住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變而來(lái)，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實(shí)際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 目前越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開(kāi)始充分重視和涉足經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域。在定位、招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理四個(gè)方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒(méi)有解決，基本依靠自有資金和私募。其銷(xiāo)售模式主要有兩種：一是只管賣(mài)不管租，二是包租十年銷(xiāo)售。觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好發(fā)展概況第二部分 市 場(chǎng) 篇同發(fā)達(dá)國(guó)家 超級(jí)市場(chǎng) 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段美國(guó) 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年）1966－ 2023（ 35年） 2023年法國(guó) 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－中國(guó) 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 發(fā)展快第二部分 市 場(chǎng) 篇同發(fā)達(dá)國(guó)家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段美國(guó) 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？法國(guó) 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后中國(guó) 1990－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 10年） 2023年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 。 ★ 20世紀(jì) 90年代初期、中期，這些 “ 購(gòu)物中心 ” 有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購(gòu)物中心；起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。 ★ 20世紀(jì) 80年代以前，中國(guó)沒(méi)有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類(lèi)型的供銷(xiāo)社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，經(jīng)營(yíng)與場(chǎng)所的投入沒(méi)有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。模式六：證券化模式一、 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步晚發(fā)展快二、 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段三、 商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多四、 商業(yè)地產(chǎn)短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問(wèn)題多、前景廣商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 房地產(chǎn)商通過(guò) REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以賣(mài)給自已的 REITs。/操作方法 ：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開(kāi)發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售部分（例如 70%）基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益（例如 30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢(shì)，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng) 。/優(yōu)勢(shì)分析 ：經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無(wú)法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不得不面臨 “ 長(zhǎng)期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過(guò)證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買(mǎi)斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu) 。開(kāi)發(fā)主流模式，以未來(lái)股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資本市場(chǎng)上市為目的，進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)。 模式五：與商家聯(lián)營(yíng)第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 以深國(guó)投為例，截至 2023年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國(guó)投 ” 品牌。/劣勢(shì)分析 ：該模式執(zhí)行國(guó)外先進(jìn)的 “ 先招商 后開(kāi)發(fā) ” 的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念， 沒(méi)有明顯的劣勢(shì) ，但問(wèn)題是， 主力店的商業(yè)零售巨頭們對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非?？量?，對(duì)于眾多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，此模式的可發(fā)揮空間有限。/優(yōu)勢(shì)分析 ：開(kāi)發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以 大大弱化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷(xiāo)售速度 ，減少各種資源的浪費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/特點(diǎn)描述 ：房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下，再對(duì)商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合。家樂(lè)福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。 模式三：不售不租第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 年銷(xiāo)售額 70多億元，稅收貢獻(xiàn) 3億余元，擁有員工數(shù)萬(wàn)人。/典型案例 ： 茂業(yè)百貨 由茂業(yè)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)通過(guò)拍賣(mài)土地、收購(gòu)物業(yè)、收購(gòu)股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓展，由茂業(yè)國(guó)際控股有限公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)過(guò)十余年的長(zhǎng)足發(fā)展，目前在全國(guó)華南、西南、華北、華東區(qū)域共擁有 19家門(mén)店。 /匹配項(xiàng)目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項(xiàng)目。/劣勢(shì)分析 ：但是，由于 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山 ，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨這趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九。/優(yōu)勢(shì)分析 ：開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另一個(gè)動(dòng)因是出于 融資考慮 ，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式/特點(diǎn)描述 ：一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營(yíng)模式 ，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。深圳中信城市廣場(chǎng)國(guó)際品牌云集， 2023年一舉摘得中國(guó)購(gòu)物中心領(lǐng)域最高獎(jiǎng)項(xiàng) ——“ 最佳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng) ” 和 “ 2023年度最佳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng) ” /典型案例 ： 深圳中信城市廣場(chǎng) 是深圳市第一家大型城市中心 MALL /匹配項(xiàng)目 ：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在 購(gòu)物中心 的開(kāi)發(fā)上，在購(gòu)物中心遭遇 “ 一賣(mài)就死 ”的黑色定律之后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商不得不面臨購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)。 在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。模式一：只售不租第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 由于大東門(mén)商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，近年來(lái)，內(nèi)部環(huán)境惡化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴(yán)重退化。 因此，該模式下客戶對(duì)未來(lái)的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷(xiāo)售的順利進(jìn)展，最終可能導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的失敗。/劣勢(shì)分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)