【正文】 以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。 先租后建 在確定面積、城市、租金后在開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。 共同參與 1. 城市的選擇 2. 地塊選擇 3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面的對(duì)接 4. 在項(xiàng)目開發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可 平均租金 與合作伙伴達(dá)成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級(jí)，并事先規(guī)定好租金的數(shù)目。 1 保密文件、版權(quán)所有 第 35頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 通過對(duì)以上案例的分析，我們初步得到以下結(jié)論 ?優(yōu)點(diǎn) 目前發(fā)展前景良好； 投資回報(bào)率高 對(duì)自有資金要求較低； 對(duì)地段要求相對(duì)較低； 資金回籠迅速，現(xiàn)金流順暢 ?缺點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來越高； 業(yè)主越來越理性，存在招商風(fēng)險(xiǎn)； 對(duì)如何處理好開放商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商的關(guān)系要求很高； 對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理要求非常高。但是對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)造成了極大的障礙，從長(zhǎng)期來看，風(fēng)險(xiǎn)較大。小商品城從此敲開了資本市場(chǎng)融資的大門 保密文件、版權(quán)所有 第 33頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 中國(guó)小商品城從最早簡(jiǎn)陋的交易場(chǎng)所發(fā)展到現(xiàn)在的全亞洲最大的商品集散地，其秘訣在于小商品城一套完善的發(fā)展戰(zhàn)略 1 繁榮市場(chǎng)、提高素質(zhì) 由注重“量”的擴(kuò)展到注重“質(zhì)”的提高的主體發(fā)展戰(zhàn)略 2 連鎖經(jīng)營(yíng)、對(duì)外拓展 以連鎖經(jīng)營(yíng)為依托，加強(qiáng)與全國(guó)大中市場(chǎng)聯(lián)系合作，提高市場(chǎng)鋪蓋面的對(duì)外拓展戰(zhàn)略 3 扶強(qiáng)倡聯(lián)、創(chuàng)建品牌 ? 創(chuàng)建市場(chǎng)品牌：加強(qiáng)市場(chǎng)管理、加大打假力度，強(qiáng)化服務(wù)功能，注重市場(chǎng)的現(xiàn)代化建設(shè) ? 強(qiáng)調(diào)商品品牌：注重引進(jìn)名 牌商品、拓展精品經(jīng)營(yíng)的品牌戰(zhàn)略 4 依托國(guó)內(nèi)、走向世界 以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為依托，將未來發(fā)展重點(diǎn)定位于發(fā)展中國(guó)家的跨國(guó)戰(zhàn)略 5 股票上市、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 一方面加大股市操作力度，另一方面積極推進(jìn)資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 6 科學(xué)經(jīng)商、以人為本 以“科學(xué)興商”為原則，造就現(xiàn)代經(jīng)商者；以人為本，注重人才的人才戰(zhàn)略 7 強(qiáng)化主業(yè)、多元發(fā)展 以強(qiáng)化市場(chǎng)功能為目標(biāo)，圍繞市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行商業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、交通、信息、旅游、廣告等行業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 小商品城 發(fā)展戰(zhàn)略 保密文件、版權(quán)所有 第 34頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式有著良好的發(fā)展前景，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn) 2 3 收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風(fēng)險(xiǎn)低 租售相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)手法，不利于長(zhǎng)期的發(fā)展，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高 產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品在不斷更新?lián)Q代 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了具有商業(yè)房地產(chǎn)的高利潤(rùn)特點(diǎn)之外，開發(fā)商還可以通過售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)迅速回籠資金，收回投資，具有風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。市場(chǎng)配套建有居國(guó)際先進(jìn)水平的大型展館 ——每年承接不同規(guī)模的國(guó)際國(guó)內(nèi)展會(huì)20余個(gè)。形成了中國(guó)小商品城的網(wǎng)上市場(chǎng)，促進(jìn)了電子商務(wù)的發(fā)展 面向世界，服務(wù)全國(guó)、輻射深遠(yuǎn) 中國(guó)小商品城商品輻射 180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，行銷東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達(dá)總成交額的 50%強(qiáng)。同時(shí)，開辦海關(guān)辦事處，開通“一關(guān)三檢”，配套建設(shè)了國(guó)際物流中心、商城物流中心兩個(gè)現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)，功能完善、高效 使用電子商務(wù) 中國(guó)小商品城市場(chǎng)信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業(yè)報(bào)刊。 規(guī)范而現(xiàn)代化的管理 中國(guó)小商品城是我國(guó)首個(gè)建立 ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系，首家采用專業(yè)市場(chǎng)電子信息化管理系統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)，已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)開發(fā)、商位租賃、經(jīng)營(yíng)戶行為規(guī)范、商務(wù)信息等服務(wù)的全電腦管理 中國(guó)小商品城 的特點(diǎn) 發(fā)達(dá)而完善的物流體系 中國(guó)小商品城是浙江省三大物流中心之一。 中國(guó)小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)建于 1982年，是我國(guó)最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場(chǎng)之一。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷量占全國(guó)市場(chǎng)1/3強(qiáng)。 保密文件、版權(quán)所有 第 31頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 案例 4：中國(guó)小商品城 —— 專業(yè)市場(chǎng)的一朵奇葩。涌金廣場(chǎng)總建筑面積達(dá) ，其中商場(chǎng)面積就達(dá) 失誤之三： 采用分割銷售，完全失去了控制權(quán) 涌金廣場(chǎng)直至建成后才發(fā)現(xiàn)，大面積帶來了售樓上的難題 ，不得已之下，涌金廣場(chǎng)作了分格式出售，分格式出售帶來了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用“店中店”的模式 失誤之四：分散經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)一的管理 涌金廣場(chǎng)全部采用房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營(yíng)的方式，缺乏整體管理和可信度。西湖大道一頭連結(jié)著火車站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對(duì)乘火車的旅客來說，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差 失誤之二：缺乏規(guī)劃 涌金廣場(chǎng)開發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。 商城鋪位的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分離，業(yè)主和投資者投入資金獲得產(chǎn)權(quán)和收益權(quán) 商鋪銀行 “商鋪銀行”的特點(diǎn)： 以產(chǎn)權(quán)式商城為載體，以現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)為盈利方向，以金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)和保障機(jī)制，從而使得地產(chǎn)、商業(yè)、金融這幾大黃金行業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源全面匯聚，為廣大中小投資者創(chuàng)造了一個(gè)全新的理財(cái)平臺(tái)和投資渠道 地產(chǎn)＋商業(yè)＋金融 保密文件、版權(quán)所有 第 29頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 案例 3：涌金廣場(chǎng) ——一樣米養(yǎng)百樣人，地處浙江吳山商圈的涌金廣場(chǎng)也曾借商鋪投資熱潮的東風(fēng)，采用產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷售奇跡，被稱為延安路南部商圈重新崛起的領(lǐng)頭羊 ，但是開業(yè)僅 20天，就出現(xiàn)商家大忌： “關(guān)店門 ”現(xiàn)象 位置 涌金廣場(chǎng)位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場(chǎng)，東臨杭州火車站，西靠西子湖 結(jié)構(gòu) 涌金廣場(chǎng)是主體高五層的特大型商業(yè)中心，總建筑面積達(dá) ，商場(chǎng)面積，公寓、寫字樓面積 。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均通過銀行在一本存折上處理和體現(xiàn)。短短幾個(gè)月時(shí)間，商鋪銀行已成為了深圳城中最熱門的話題 項(xiàng)目情況： 常興時(shí)代廣場(chǎng)位于南山常興北路與桃源路交匯處，由深圳新常興城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)而成，本項(xiàng)目由五層群樓商場(chǎng)及兩棟二十五層的住宅塔樓共同組成，總建筑面積為 ，一至五層商業(yè)面積為37019平方米。 對(duì)于業(yè)主來講，這是一種 低投入，低風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)穩(wěn)定的投資方式。 ?1 – 分割出售＋返租： 分割出售產(chǎn)權(quán)，投資人將商鋪交由 HK100統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，在前五年享受 5％的固定年度回報(bào)率 ?2 – 引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)： 由香港“ HK100‖負(fù)責(zé)商場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理 ?3 – 引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)： 由“第一一百第一太平”作為物業(yè)管理專業(yè)顧問 ?4 – 引進(jìn)專業(yè)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)： 由第一百貨組織實(shí)施商業(yè)策劃 ?5 – 引進(jìn)畢馬威華振： 負(fù)責(zé)對(duì)招商收入進(jìn)行審計(jì)，確保招商收入的真實(shí)性 ?6 – 引進(jìn)聯(lián)合律師事務(wù)所 ： 對(duì)招商活動(dòng)的真實(shí)性和租金收入分配進(jìn)行監(jiān)督 岳祥投資的具體措施 保密文件、版權(quán)所有 第 26頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 “柳林模式 ”模式是通過經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán) “三權(quán)分離 ”的營(yíng)運(yùn)模式，達(dá)到交易三方的三贏局面 ? 擁有管理權(quán) ? 通過分割銷售在短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金回報(bào) ? 分散風(fēng)險(xiǎn) .... 1 通過三權(quán)分離實(shí)現(xiàn)三贏局面 開發(fā)商 2 業(yè)主方 3 經(jīng)營(yíng)方 ? 擁有所有權(quán) ? 可以通過固定租金回報(bào)取得投資收益， ? 擁有經(jīng)營(yíng)權(quán) ? 通常是由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以保證物業(yè)增值 模式特點(diǎn)： 發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將商場(chǎng)分割成不同面積單位進(jìn)行出售來快速獲取開發(fā)利潤(rùn)。是一棟綜合大廈，大廈樓高 ，地下二層，地上 33層。 保密文件、版權(quán)所有 第 23頁 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 一體化開發(fā)模式以其巨額的利潤(rùn)引來無數(shù)英雄競(jìng)折腰，然而機(jī)會(huì)只垂青那些已經(jīng)準(zhǔn)備好的人 ?適用于 自有資金比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠獲得大塊土地開發(fā)權(quán)，能夠從后續(xù)的開發(fā)中取得收益； 擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃； ?不適用于 自有資金不雄厚的企業(yè)，希望通過項(xiàng)目短期內(nèi)獲得資金回報(bào)； 僅取得小塊土地的開發(fā)權(quán)，不能從周圍地段的升值取得收益彌補(bǔ)前期損失； 沒有統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃和完善的管理體系。新天地所作的環(huán)環(huán)相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。金源集團(tuán)也是拿到了 3000畝地。 瑞安集團(tuán)密切配合盧灣區(qū)政府，最終獲得了整體 52公頃的開發(fā)權(quán)。太平橋地段以前均價(jià)是 8000元，但是 2023年翠湖小區(qū)的售價(jià)達(dá)到了 20230元左右。金源 mall的建設(shè)也是為整體 303萬 M2的世紀(jì)城大盤營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。低價(jià)快速引進(jìn)商家，提升地段整體價(jià)值。 ? 通過準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、 5000元每平方米的低價(jià)、大規(guī)模成熟社區(qū)等賣點(diǎn)， 2023年以 36． 63億元的銷售額高居北京十大熱銷樓盤榜首 1 繼成功投資開發(fā)京西最大商品房項(xiàng)目“世紀(jì)城”后，再次重拳出擊，投資 38億，打造世界最大的商業(yè)單體： 68萬 M2金源時(shí)代購物中心 2 與此同時(shí)，金源集團(tuán)開展了183萬 M2世紀(jì)城三期的建設(shè)，三期開盤就已經(jīng)達(dá)到均價(jià) 6300元 3 金源模式總結(jié) －首先建造中檔次的大型住宅區(qū)，采用低價(jià)銷售，快速回籠資金 －然后再建設(shè)高檔次的 Shopping Mall，提升該地段的人氣及商業(yè)氛圍 －同時(shí)推出大型的綜合住宅區(qū)，再一次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠 －利用回籠的現(xiàn)金以及造成的影響，迅速在全國(guó)其他地方復(fù)制該模式，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的快速擴(kuò)張。 – 購物環(huán)境好： 統(tǒng)一管理，以具有時(shí)尚休閑風(fēng)格的連接各個(gè)業(yè)態(tài)商家的步行街，具有環(huán)境與人文意識(shí)的多個(gè)中庭布置，以及大型觀光屋頂花園； – 品牌知名度高 ：已簽約燕莎、正大集團(tuán)易初蓮花、居然之家、北京亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)、紅人俱樂部、紙老虎等眾多著名的國(guó)際國(guó)內(nèi)主力店； – 消費(fèi)力高： 擁有附近世紀(jì)城、魯藝上河園、萬泉新新家園、錦繡大地等高檔社區(qū)的客流優(yōu)勢(shì)。東西橫跨 600米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層 ； – 停車面積大： 有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá) 6800余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的 Shopping Mall之一 。 作為重慶制造業(yè)的服務(wù)中心，未來的化龍橋片區(qū)將提供各種的配套服務(wù)設(shè)施：包括會(huì)展、貿(mào)易和批發(fā)中心、高檔星級(jí)酒店、智能寫字樓、高檔住宅下去以及餐飲、娛樂、購物、休閑等相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施，成為國(guó)內(nèi)外駐渝人士、商賈以及企管、設(shè)計(jì)、開發(fā)、市場(chǎng)退管、貿(mào)易等各界人士的匯聚點(diǎn)。 化龍橋片區(qū)改造項(xiàng)目定位：重慶的制造業(yè)服務(wù)中心。瑞安集團(tuán)正逐步躋身亞太重量級(jí)房產(chǎn)集團(tuán)的行列 化龍橋片區(qū)重建項(xiàng)目位于重慶主城區(qū)的中心地段，占地面積 130萬平方米。 保