【正文】 :12:4703:12Jan2323Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。 渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向 —— “ 商業(yè) 產(chǎn)證券化 ” 。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國(guó) 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投 資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會(huì)是未來(lái)開發(fā)資金籌措的一個(gè)重要渠道。 策略二 售后返租 多考慮對(duì)預(yù)售的中小商鋪實(shí)行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營(yíng)上形成合力。大的方面指整個(gè)商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力，小的方面指進(jìn)駐商戶的品牌和實(shí)力 ， ?第二，租金要與市場(chǎng)行情保持一致并給予經(jīng)營(yíng)商家一定利潤(rùn)空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營(yíng) ，售后服務(wù)要確保消費(fèi)者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡 聚焦產(chǎn)品、創(chuàng)新銷售 原則專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街項(xiàng)目是可以考慮進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的，因店鋪的獨(dú)立 性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)受眾窄，可以與經(jīng)營(yíng)平衡。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營(yíng)式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實(shí)施專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營(yíng)管理的情況下，可以 聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理公司專門經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 目標(biāo)市場(chǎng)定位兩個(gè)要求 —— 準(zhǔn)確、全面 目標(biāo)消費(fèi)群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián) 目標(biāo)投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域 項(xiàng)目目標(biāo)商戶群?jiǎn)挝坏娜齻€(gè)原則 原則 主力商戶優(yōu)先 原則 以核心商戶提升商圈價(jià)值 原則 經(jīng)營(yíng)者與租戶達(dá)成“利益共同體” 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位 —— 實(shí)行差異化 項(xiàng)目功能定位流行全面一體式購(gòu)物 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題特色定位 —— 主題突出、結(jié)構(gòu)合理 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位 —— 因時(shí)制宜、因時(shí)而變 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈，組建利益共同體 1 2 3 4 開發(fā)商 與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn) 營(yíng)商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動(dòng) 用一切資源說(shuō)服政府的政策支持 . 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長(zhǎng)期價(jià)值運(yùn) 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開發(fā)項(xiàng)目。 系統(tǒng)性思維 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 差異化 真正成功的競(jìng)爭(zhēng)丌是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。 成本領(lǐng)先就我部來(lái)說(shuō)，主要采取強(qiáng)整合弱分工的策略及扁平管理策略。 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問(wèn)題？ ■ 規(guī)模的問(wèn)題？ ■ 投資和回報(bào)的問(wèn)題？ ■ 招商的策略和時(shí)機(jī)問(wèn)題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問(wèn)題？ ■ 建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)需求的問(wèn)題？ ■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問(wèn)題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題？ ■ 專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研是解決一系列問(wèn)題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 順應(yīng)市場(chǎng)的核心商業(yè)價(jià)值觀 第四部分 建 議 篇 企業(yè)利潤(rùn) 客戶價(jià)值 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 1 2 在無(wú)外界因素影響的前提下，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)在商業(yè)價(jià)值保持一種階段性動(dòng)態(tài)平衡 商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)利益方總價(jià)值保持穩(wěn)定的平衡狀態(tài)，一方獲得的過(guò)多，必定以攫取另一方價(jià)值為前提。按照人流勱向，由外向內(nèi)放盤。 教育培訓(xùn)中心模塊考慮到小區(qū)居民的基本訴求，幵結(jié)合臨近 9年制學(xué)校，以實(shí)現(xiàn)教育培訓(xùn)功能為主，實(shí)現(xiàn)不學(xué)校教育的互勱和補(bǔ)充。 項(xiàng)目定位：集餐飲、販物、休閑娛樂(lè)于一體的大型商業(yè)街 概念包裝： 5分鐘生活圈，一站式服務(wù)生活城 商業(yè)整體定位體系 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 Sunnytown商業(yè)街 第三部分 借 鑒 篇 鄰里中心 教育培訓(xùn)中心 休閑中心 小商品商業(yè)街 一期：餐飲街（２2023平米，租賃為主）及社區(qū)配套商業(yè)（ 10000平米，銷售為主） 二期：淘寶街（銷售為主） 三期：中央休閑廣場(chǎng)（租賃為主），以餐飲街拉勱客流注入，帶來(lái)交叉消費(fèi)； 鄰里中心模塊是以中型超市為核心，滿足小區(qū)基礎(chǔ)消費(fèi)人群的日常消費(fèi)，防止日常消費(fèi)外流。通過(guò)商圈引力的理論，強(qiáng)化商業(yè)投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷商業(yè)品牌，提升關(guān)注度，突出商業(yè)價(jià)值。 針對(duì)消費(fèi)力問(wèn)題，重點(diǎn)強(qiáng)化人流注入的問(wèn)題，通過(guò)炒作概念，強(qiáng)化人流注入消費(fèi)的勱力，同時(shí)，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射力，進(jìn)一步拓展?jié)撛谙M(fèi)客群。 其三：商業(yè)供給不需求的矛盾：這分兩個(gè)層面，目前該區(qū)域商業(yè)供給是自發(fā)形成的，因此，是符合該區(qū)域原有消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，但由于新移民入住，原有商業(yè)供給無(wú)法滿足新移民需求，就無(wú)法形成有效供給，致使消費(fèi)外流傾向嚴(yán)重；另一個(gè)層面來(lái)講，由于商業(yè)零售商無(wú)法敏銳的感知消費(fèi)者和消費(fèi)模式的變化，以固有思維模式來(lái)認(rèn)定此商圈的價(jià)值，故無(wú)法及時(shí)入住來(lái)應(yīng)對(duì)需求變化，造成商業(yè)供給丌足。 其二：社區(qū)商業(yè)價(jià)格不發(fā)展商要求的矛盾：社區(qū)商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)級(jí)次屬性里，層面最低，價(jià)值最弱。同時(shí)花鄉(xiāng)板塊雖然人口升級(jí)在即，但目前主要核心人口仍是以外來(lái)務(wù)工人群和本地農(nóng)民為核心，消費(fèi)自給傾向強(qiáng)，消費(fèi)需求丌旺。 ?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。全國(guó)的城市分三等租金。 ?2) 技術(shù)對(duì)接： 通過(guò)對(duì)高度，出入口、交通體系等技術(shù)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。 – 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國(guó)金融政策的限制，但萬(wàn)達(dá)在為最終建立的 REITs資產(chǎn)包而努力！ “訂單地產(chǎn)” 的四要素 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 為城市代言 標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的可復(fù)制性 ?通過(guò)模式的標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制化實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值，同時(shí)宏觀層面有具有特定主題 ?每一個(gè)政府都與政府高度的溝通合作，達(dá)到為為城市代言為城市創(chuàng)造價(jià)值的目的，同時(shí)為企業(yè)樹立品牌為企業(yè)贏得市場(chǎng) 打政府牌： ?通過(guò)形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目的這一強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)，將會(huì)為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷? – 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理上，萬(wàn)達(dá)開始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，建立總部管控和項(xiàng)目統(tǒng)籌制度，這是萬(wàn)達(dá)了不起的進(jìn)步。 – 萬(wàn)達(dá)開始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個(gè)項(xiàng)目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達(dá)到 50%： 50% – 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強(qiáng)對(duì)開業(yè)項(xiàng)目物業(yè)的長(zhǎng)期專業(yè)化托管，強(qiáng)化收益權(quán)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮”的問(wèn)題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。 。 商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期，需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價(jià)值，所以，這是萬(wàn)達(dá)花了幾十億大價(jià)錢買的教訓(xùn)。招商工作中過(guò)于強(qiáng)調(diào)資金的回籠， 特別是項(xiàng)目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過(guò)分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報(bào)和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護(hù)。 – 對(duì)“訂單地產(chǎn)”寄予了過(guò)高的非理性的期待。 – 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，更沒(méi)有資本支撐中長(zhǎng)期投資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。 （ 6）建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 。 （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社 區(qū)等組成 。 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。 案例：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng)。 （ 4）主力店一般為 4家，百貨、超市 、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院 。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。 ?（ 6）建筑形態(tài)都為單個(gè)盒子式。 （ 4）主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬(wàn)達(dá)影院 。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃到 2023年，資產(chǎn)超過(guò) 600億元，年銷售收入超過(guò) 400億元，年利潤(rùn)超過(guò) 60億元， 年納稅超過(guò) 30億元，開業(yè) 40個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、16家五星級(jí)酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過(guò) 600萬(wàn)平方米，成為中國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪， 典型項(xiàng)目： 如北京的陽(yáng)光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽(yáng)十里堡 AZ TOWN項(xiàng)目、科創(chuàng)大廈（北苑） 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。 典型項(xiàng)目 ：位于通州的宜商嘉和項(xiàng)目，沈陽(yáng)世達(dá)物流項(xiàng)目。 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對(duì)較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 陽(yáng)光股份 第三部分 借 鑒 篇 08年運(yùn)營(yíng)面積 達(dá)到 ， 09年運(yùn)營(yíng)面積將達(dá)到 米， 09年的租金收入達(dá)到 ， 07年 GIC的入主促使陽(yáng)光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商 由自有物業(yè)租賃業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型 07年年報(bào)指出，公司未來(lái)新的戰(zhàn)略目標(biāo)是，成為“中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”，并將2023年確立為“戰(zhàn)略基礎(chǔ)年”。 富力早期并非實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2023年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比很多當(dāng)時(shí)大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場(chǎng)，先求快，到后來(lái)再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長(zhǎng)為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)大型化。至于其它類型的項(xiàng)目如工業(yè)園等，也不排除其未來(lái)會(huì)進(jìn)入。 發(fā) 展 方 向 主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流 富力雖然首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是專業(yè)市場(chǎng)兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到 7個(gè)，寫字樓 9個(gè)，這在國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。 早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 運(yùn) 營(yíng) 管 理 收 益 模 式 運(yùn)營(yíng)管理 第三部分 借 鑒 篇 利用專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，出讓部分營(yíng)業(yè)收入，以求雙贏。 富力的專業(yè)市場(chǎng)都不是專業(yè)建設(shè)的獨(dú)立的專業(yè)市場(chǎng)，而是如果住宅小區(qū)周邊恰好有成熟專業(yè)市場(chǎng)商圈，富力就會(huì)利用其住宅小區(qū)的裙樓或配套建設(shè)一個(gè)小型的專業(yè)市場(chǎng)，這樣借機(jī)融入商圈。 富力的住宅小區(qū)都沒(méi)有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價(jià)值最大化，尤其是專業(yè)市場(chǎng)，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來(lái)建設(shè)，其商業(yè)價(jià)值比通常的超市、餐飲要大得多。 富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來(lái)專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。 第二部分 市場(chǎng) 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 中國(guó)城市化進(jìn)程和城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個(gè)契機(jī) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我