【正文】 感謝您的下載觀看專家告訴。uttemporNullafringillanullablandit,idelit.consectetursitipsum下午 8:562023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。20:56:0420:56:04122023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。下午 五月 2120:56May 五月 20238:56:04 1212,勝人者有力，自勝者強(qiáng)。12, 20:56:0420:56:0420:56Wednesday,PM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 20:56:0420:56:0420:565/12/202312, 五月 21五月 21Wednesday,下午 8:562023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。20:56:0420:56:04122023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。下午 五月 2120:56May 五月 下午 20:56:04五月 21? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。五月 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 五月 21五月 2120:56:0420:56:04May12, 20:56:0420:56:0420:56Wednesday,PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 20:56:0420:56:0420:565/12/202312, 五月 21五月 21Wednesday,下午 8:562023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。20:56:0420:56:04122023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。下午 五月 2120:56May 五月 下午 20:56:04五月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。五月 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 五月 21五月 2120:56:0420:56:04May12, 20:56:0420:56:0420:56Wednesday,PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 20:56:0420:56:0420:565/12/202312, 五月 21五月 21Wednesday,具體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向 ——“ 商業(yè)產(chǎn)證券化 ” 。 策略三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國(guó) 199家基金和 171家公開(kāi)上市基金中擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會(huì)是未來(lái)開(kāi)發(fā)資金籌措的一個(gè)重要渠道。 策略二 售后返租 多考慮對(duì)預(yù)售的中小商鋪實(shí)行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營(yíng)上形成合力。我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡 聚焦產(chǎn)品、創(chuàng)新銷售 原則專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街項(xiàng)目是可以考慮進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的，因店鋪的獨(dú)立性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)受眾窄，可以與經(jīng)營(yíng)平衡。?第二，租金要與市場(chǎng)行情保持一致并給予經(jīng)營(yíng)商家一定利潤(rùn)空間；?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營(yíng) 方案三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展第四部分 建 議 篇以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運(yùn)營(yíng)管理能力第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營(yíng)式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實(shí)施專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理 外腦介入式 開(kāi)發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營(yíng)管理的情況下，可以聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理公司專門(mén)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈，組建利益共同體 1234開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動(dòng)用一切資源說(shuō)服政府的政策支持 . 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長(zhǎng)期價(jià)值運(yùn)作可以考慮與資本或其他企業(yè)合作共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。第四部分 建 議 篇商業(yè)開(kāi)發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。系統(tǒng)性思維 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化真正成功的競(jìng)爭(zhēng)不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。成本領(lǐng)先就我部來(lái)說(shuō)，主要采取強(qiáng)整合弱分工的策略及扁平管理策略。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不是零和游戲，而是共贏的游戲時(shí)代，我們應(yīng)以打造可持續(xù)的商業(yè)生態(tài)為己任來(lái)完善我們的商業(yè)價(jià)值觀一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律二、發(fā)展模式三、圍繞價(jià)值鏈組建利益共同體四、實(shí)施專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理五、培育三大關(guān)鍵能力六、產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡七、創(chuàng)新投融資機(jī)制 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考？？■ 地段的問(wèn)題？■ 規(guī)模的問(wèn)題？■ 投資和回報(bào)的問(wèn)題？■ 招商的策略和時(shí)機(jī)問(wèn)題？■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問(wèn)題？■ 建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)需求的問(wèn)題？■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問(wèn)題？■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題？■ 專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研是解決一系列問(wèn)題的開(kāi)端？■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必須步驟？■ 專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的保障？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的充分研究第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 順應(yīng)市場(chǎng)的核心商業(yè)價(jià)值觀第四部分 建 議 篇企業(yè)利潤(rùn)客戶價(jià)值利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)12按照人流動(dòng)向，由外向內(nèi)放盤(pán)。教育培訓(xùn)中心模塊考慮到小區(qū)居民的基本訴求，并結(jié)合臨近 9年制學(xué)校，以實(shí)現(xiàn)教育培訓(xùn)功能為主，實(shí)現(xiàn)與學(xué)校教育的互動(dòng)和補(bǔ)充。項(xiàng)目定位：集餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的大型商業(yè)街概念包裝： 5分鐘生活圈，一站式服務(wù)生活城商業(yè)整體定位體系標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇鄰里中心教育培訓(xùn)中心休閑中心小商品商業(yè)街一期：餐飲街（２2023平米，租賃為主）及社區(qū)配套商業(yè)（ 10000平米，銷售為主）二期：淘寶街（銷售為主）三期：中央休閑廣場(chǎng)（租賃為主），以餐飲街拉動(dòng)客流注入，帶來(lái)交叉消費(fèi)；鄰里中心模塊是以中型超市為核心，滿足小區(qū)基礎(chǔ)消費(fèi)人群的日常消費(fèi)，防止日常消費(fèi)外流。通過(guò)商圈引力的理論，強(qiáng)化商業(yè)投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷商業(yè)品牌，提升關(guān)注度，突出商業(yè)價(jià)值。 針對(duì)消費(fèi)力問(wèn)題，重點(diǎn)強(qiáng)化人流注入的問(wèn)題，通過(guò)炒作概念，強(qiáng)化人流注入消費(fèi)的動(dòng)力，同時(shí)，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射力，進(jìn)一步拓展?jié)撛谙M(fèi)客群。其三：商業(yè)供給與需求的矛盾：這分兩個(gè)層面，目前該區(qū)域商業(yè)供給是自發(fā)形成的，因此，是符合該區(qū)域原有消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，但由于新移民入住，原有商業(yè)供給無(wú)法滿足新移民需求，就無(wú)法形成有效供給，致使消費(fèi)外流傾向嚴(yán)重；另一個(gè)層面來(lái)講，由于商業(yè)零售商無(wú)法敏銳的感知消費(fèi)者和消費(fèi)模式的變化，以固有思維模式來(lái)認(rèn)定此商圈的價(jià)值，故無(wú)法及時(shí)入住來(lái)應(yīng)對(duì)需求變化，造成商業(yè)供給不足。其二：社區(qū)商業(yè)價(jià)格與發(fā)展商要求的矛盾：社區(qū)商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)級(jí)次屬性里，層面最低，價(jià)值最弱。同時(shí)花鄉(xiāng)板塊雖然人口升級(jí)在即，但目前主要核心人口仍是以外來(lái)務(wù)工人群和本地農(nóng)民為核心，消費(fèi)自給傾向強(qiáng)，消費(fèi)需求不旺。?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開(kāi)工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。全國(guó)的城市分三等租金。?2) 技術(shù)對(duì)接： 通過(guò)對(duì)高度，出入口、交通體系等技術(shù)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。打政府牌： ?通過(guò)形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目的這一強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)，將會(huì)為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷? – 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國(guó)金融政策的限制，但萬(wàn)達(dá)在為最終建立的 REITs資產(chǎn)包而努力！“訂單地產(chǎn) ” 的四要素標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇為城市代言標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的可復(fù)制性 – 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理上，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，建立總部管控和項(xiàng)目統(tǒng)籌制度，這是萬(wàn)達(dá)了不起的進(jìn)步。 – 萬(wàn)達(dá)開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個(gè)項(xiàng)目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達(dá)到 50%： 50%– 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目物業(yè)的長(zhǎng)期專業(yè)化托管，強(qiáng)化收益權(quán)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，避免了物業(yè)和商業(yè) “兩張皮 ”的問(wèn)題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。 。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施 ： 商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期，需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價(jià)值，所以，這是萬(wàn)達(dá)花了幾十億大價(jià)錢(qián)買(mǎi)的教訓(xùn)。招商工作中過(guò)于強(qiáng)調(diào)資金的回籠， 特別是項(xiàng)目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過(guò)分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報(bào)和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護(hù)。 – 對(duì) “訂單地產(chǎn) ”寄予了過(guò)高的非理性的期待。– 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，更沒(méi)有資本支撐中長(zhǎng)期投資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)： （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、影院、美食等 。（ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社 左右 。積在 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。廣場(chǎng)。由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。、建材家電專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、影院 。建筑面積在 15萬(wàn)平左右 。（ 3）占地面積在 5萬(wàn)平左右， （ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 。 2023年純商業(yè) 組合式 案例：長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)和影院 。（ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬(wàn)平左右 。（ 2）選址都在城市最核心商圈 。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃到 2023年，資產(chǎn)超過(guò)600億元，年銷售收入超過(guò) 400億元，年利潤(rùn)超過(guò)60億元， 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項(xiàng)目： 如北京的陽(yáng)光大廈（除寫(xiě)字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽(yáng)十里堡 AZ主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營(yíng)的綜合小型百貨為主力店，商場(chǎng)地下也是由洋華堂經(jīng)營(yíng)的面積約 500010000平方米的超市。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。典型項(xiàng)目 ：位于通州的宜商嘉和項(xiàng)目，沈陽(yáng)世達(dá)物流項(xiàng)目。主力店及其他商鋪 ：以家樂(lè)?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ?，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽(yáng)光股份招商的客戶相對(duì)較多，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位和規(guī)劃。模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對(duì)較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 陽(yáng)光股份第三部分 借 鑒 篇＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時(shí)兼顧其他有潛力或者有合適項(xiàng)目的區(qū)域＊ 開(kāi)發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì) 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運(yùn)營(yíng)模式 。09年的租金收入達(dá)到 ， 08年運(yùn)營(yíng)面積 項(xiàng)目區(qū)位市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對(duì)廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個(gè)工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長(zhǎng)時(shí)間一直遵行這樣的項(xiàng)目區(qū)位選擇，目前富力的項(xiàng)目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達(dá) 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對(duì)來(lái)說(shuō)無(wú)論是建設(shè)寫(xiě)字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場(chǎng)，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢(shì)，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。富力早期并非實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2023年就開(kāi)始切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比很多當(dāng)時(shí)大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是 “快魚(yú)吃慢魚(yú) ”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場(chǎng)，先求快，到后來(lái)再逐步建設(shè)大型的商業(yè)