【正文】 PING MALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國(guó)家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。 ★ 20世紀(jì) 90年代初期、中期，這些 “ 購(gòu)物中心 ” 有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實(shí)的購(gòu)物中心；起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。一般性情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)管理。 /典型案例 ： 深國(guó)投與大連萬(wàn)達(dá) 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒?guó)際國(guó)內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開(kāi)發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定位，與合作商共同形成強(qiáng)大的品牌互動(dòng)效應(yīng)。/典型案例 ： 上海大拇指廣場(chǎng) 租售并舉的運(yùn)營(yíng)模式， 2萬(wàn)平方米由主力店家樂(lè)福長(zhǎng)期租賃，剩余 4萬(wàn)平方米商鋪采取銷(xiāo)售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營(yíng)權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，又通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 /匹配項(xiàng)目 ：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 一般局限于商業(yè)的大宗銷(xiāo)售或少量的社區(qū)街鋪、產(chǎn)權(quán)商鋪；對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)散鋪銷(xiāo)售和大型商業(yè)街銷(xiāo)售，采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)管理失控。第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 投資回報(bào)形式小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對(duì)企業(yè)的資金要求、運(yùn)營(yíng)能力要求更高。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 邏輯認(rèn)識(shí)篇/住宅 ： 住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單。投資性客戶乃是依靠買(mǎi)后出租及房產(chǎn)升值獲利 同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能功能/住宅 ： 住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開(kāi)發(fā)。便于銷(xiāo)售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究2023年 07月貳、 市場(chǎng)篇叁、 借鑒篇肆、 建議篇核心內(nèi)容導(dǎo) 讀 目 錄壹、 理論篇 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇一、商業(yè)地產(chǎn)涵義二、商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)三、商業(yè)地產(chǎn) 與住宅地產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值五、商業(yè)租售模式六、邏輯認(rèn)識(shí)篇廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等 廣義概念狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念注：商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三重屬性第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與住宅比較商業(yè)是指以買(mǎi)賣(mài)方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式商業(yè)分類(lèi) 開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類(lèi)人群。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端，真正要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)商的利益商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營(yíng)越增值的，持有經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和物業(yè)升值壹提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力貳以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度叁實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展租售模式 邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /劣勢(shì)分析 ：只租不售的開(kāi)發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高， 資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ；缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。/劣勢(shì)分析 ：但是，由于 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山 ，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨這趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九。模式三：不售不租邏輯認(rèn)識(shí)篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 家樂(lè)福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。以深國(guó)投為例，截至 2023年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國(guó)投 ” 品牌。/優(yōu)勢(shì)分析 ：經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無(wú)法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不得不面臨 “ 長(zhǎng)期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過(guò)證券化工具的使用，可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買(mǎi)斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu) 。房地產(chǎn)商通過(guò) REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以賣(mài)給自已的 REITs。特別是2023年以來(lái)，近６年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 我國(guó)開(kāi)發(fā)商雖不斷國(guó)外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是 “ 形似神不似 ” ?！錾虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向招商、運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)短期調(diào)整長(zhǎng)期向好表現(xiàn)第二部分 市 場(chǎng) 篇經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 消費(fèi)水平提升 城市化發(fā)展1 2 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 人口規(guī)模的增長(zhǎng)是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素1三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好第二部分 市 場(chǎng) 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長(zhǎng)、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動(dòng) 因素消費(fèi)需求變化? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購(gòu)物中心的出現(xiàn)? 大型超市、購(gòu)物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展居民購(gòu)買(mǎi)力不斷提高? 區(qū)域人均可支配收入水平? 居民富裕程度和購(gòu)買(mǎi)力的提高，對(duì)商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用人口因素商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 展望五體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注展望七商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 富力在 2023年開(kāi)始建設(shè)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目富力兒童城時(shí)，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如兒童城、愛(ài)丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實(shí)力，故其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。項(xiàng)目區(qū)位市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對(duì)廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個(gè)工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長(zhǎng)時(shí)間一直遵行這樣的項(xiàng)目區(qū)位選擇，目前富力的項(xiàng)目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達(dá) 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對(duì)來(lái)說(shuō)無(wú)論是建設(shè)寫(xiě)字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場(chǎng)，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢(shì)，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對(duì)較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營(yíng)的綜合小型百貨為主力店，商場(chǎng)地下也是由洋華堂經(jīng)營(yíng)的面積約 500010000平方米的超市。 案例：長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) （ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 。由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。（ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。（ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、影院、美食等 。招商工作中過(guò)于強(qiáng)調(diào)資金的回籠， 特別是項(xiàng)目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過(guò)分追求銷(xiāo)售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報(bào)和速度，而缺乏對(duì)投資類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷(xiāo)售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護(hù)。 – 萬(wàn)達(dá)開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個(gè)項(xiàng)目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達(dá)到 50%： 50%– 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目物業(yè)的長(zhǎng)期專業(yè)化托管，強(qiáng)化收益權(quán)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，避免了物業(yè)和商業(yè) “兩張皮 ”的問(wèn)題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。?2) 技術(shù)對(duì)接： 通過(guò)對(duì)高度，出入口、交通體系等技術(shù)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。其二：社區(qū)商業(yè)價(jià)格與發(fā)展商要求的矛盾：社區(qū)商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)級(jí)次屬性里，層面最低，價(jià)值最弱。項(xiàng)目定位：集餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的大型商業(yè)街概念包裝： 5分鐘生活圈，一站式服務(wù)生活城商業(yè)整體定位體系標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 項(xiàng)目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇鄰里中心教育培訓(xùn)中心休閑中心小商品商業(yè)街一期：餐飲街（２2023平米，租賃為主）及社區(qū)配套商業(yè)（ 10000平米，銷(xiāo)售為主）二期：淘寶街（銷(xiāo)售為主）三期：中央休閑廣場(chǎng)（租賃為主），以餐飲街拉動(dòng)客流注入，帶來(lái)交叉消費(fèi)；鄰里中心模塊是以中型超市為核心，滿足小區(qū)基礎(chǔ)消費(fèi)人群的日常消費(fèi)，防止日常消費(fèi)外流。第四部分 建 議 篇商業(yè)開(kāi)發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。方案三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展第四部分 建 議 篇以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運(yùn)營(yíng)管理能力第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。 策略三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國(guó) 199家基金和 171家公開(kāi)上市基金中擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會(huì)是未來(lái)開(kāi)發(fā)資金籌措的一個(gè)重要渠道。12,12,下午 20:56:04五月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。20:56:0420:56:041212,12,下午 20:56:04五月 21? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。20:56:0420:56:041212,12,20238:56:0420:56:0420:56:0412sitblandit,temporutnullaconsectetur2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 五月 勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 20:56:0420:56:0420:565/12/20232023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 五月 五月 21五月 2120:56:0420:56:04May 20:56:0420:56:0420:565/12/20232023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 五月 五月 21五月 2120:56:0420:56:04May 20:56:0420:56:0420:565/12/2023渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向 ——“ 商業(yè)產(chǎn)證券化 ” 。?第二，租金要與市場(chǎng)行情保持一致并給予經(jīng)營(yíng)商家一定利潤(rùn)空間；?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營(yíng) 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈，組建利益共同體 1234開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動(dòng)用一切資源說(shuō)服政府的政策支持 . 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長(zhǎng)期價(jià)值運(yùn)作可以考慮與資本或其他企業(yè)合作共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。教育培訓(xùn)中心模塊考慮到小區(qū)居民的基本訴求，并結(jié)合臨近 9年制學(xué)校，以實(shí)現(xiàn)教育培訓(xùn)功能為主，實(shí)現(xiàn)與學(xué)校教育的互動(dòng)和補(bǔ)充。其三：商業(yè)供給與需求的矛盾：這分兩個(gè)層面，目前該區(qū)域商業(yè)供給是自發(fā)形成的，因此，是符合該區(qū)域原有消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，但由于新移民入住，原有商業(yè)供給無(wú)法滿足新移民需求，就無(wú)法形成有效供給，致使消費(fèi)外流傾向嚴(yán)重；另一個(gè)層面來(lái)講，由于商業(yè)零售商無(wú)法敏銳的感知消費(fèi)者和消費(fèi)模式的變化，以固有思維模式來(lái)認(rèn)定此商圈