【正文】 自有資金 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。這對于依賴銀行融資的商業(yè)地產來說無疑是雪上加霜，融資困難已經成為制約國內商業(yè)地產發(fā)展的瓶頸。(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優(yōu)先債券之間的投資形式。REIT立法要求資產由獨立的顧問來進行管理。(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。商業(yè)地產開發(fā)的內部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發(fā)商而言融資費用和利息成本都是很高的。商業(yè)地產的經營一般還要經過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。2 商業(yè)地產開發(fā)融資的概念與特點 商業(yè)地產的概念目前國內外關于商業(yè)地產的概念和統(tǒng)計的口徑各不一致。自2000年起，商業(yè)地產首先在北京、上海、廣州等幾個經濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數據顯示，進入2005年后，我國商業(yè)地產呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢頭：，%；到2009年完成投資額10613億，%，%，%%，%%；2010年1~11月完成投資額12675億，%，%，%%，%%。根據美國房地產協(xié)會(CCIM)的定義，商業(yè)地產包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經營性交易的經營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區(qū)，房地產市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內地許多專家學者也大都使用這一標準。所以，商業(yè)地產對開發(fā)商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。美國商業(yè)地產的資金循環(huán)模式及融資方式國外商業(yè)地產的發(fā)展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產市場出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴重的次級債務危機，但其經過多年積累的商業(yè)地產創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產融資方式，它采用貸款機構出資，開發(fā)商出地和技術，成立合資公司。(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構投資者出售。在房地產融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權的股權的投資組合。 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產融資多元化已初現(xiàn)端倪。 運用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產開發(fā)最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。 房地產公司上市融資的方式 房地產公司實現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國內A股上市，即房地產企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內主板A股上市；(2)國內B股上市，即房地產企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內主板B股上市；(3)國內買殼上市，即房地產企業(yè)收購一家在國內上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產。基金不參與項目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。從房地產基金在中國的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務業(yè)市場的對外開放，國內外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預見商業(yè)房地產的需求量在近幾年內會有持續(xù)的增長。(1)貸款型信托。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規(guī)定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業(yè)擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質押信托。第一，信托可以貫穿于房地產開發(fā)項目的全過程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業(yè)的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發(fā)商達到銀行的貸款要求，幫助房地產企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。第三篇：淺析萬達商業(yè)地產模式淺析萬達商業(yè)地產模式管理學院2011級工程管理劉璐璐201100270414國際萬達，百年企業(yè)。在目前全國消費市場增速下滑的驅使下，萬達依然能保持增長的態(tài)勢，盡管增長幅度沒有以前大，但在全國已經開業(yè)的70多個連鎖店，日前萬達集團董事長王健林在論壇上公開分享了萬達廣場成功的經驗，其中包括選址、定位、設計、業(yè)態(tài)、管理、信息化、規(guī)范化七大要素。大眾消費才能聚集人氣，奢侈品小眾消費人氣不會太高，人氣一少，購買客單價雖然會提高，但是附帶的隨機消費頻率也會隨之而降低。其次，出入口的選擇，一個大型購物中心不能只有一個門，而應該有五個、七個、八個門。餐飲火了以后，租金跟二樓的服飾基本相同，而且人氣往上走以后，也符合商業(yè)中的瀑布效應，到頂樓再慢慢走下來。當一個購物中心或百貨店里出現(xiàn)有商家關店或離開的現(xiàn)象，就要在剛開始出現(xiàn)時馬上解決，否則等到出走率達到50%以后再調整，那么大家的信心各方面都會出現(xiàn)問題。以上幾點就是萬達廣場成功的經驗?？梢哉f，萬達前期商業(yè)地產項目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。投資商戶們“沃爾瑪的大樹底下好乘涼”的美夢，最終被萬達的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問題也一定程度上與萬達過份“溺愛”主力商家而忽視了個體商戶的利益不無關系。盡量把銷售贏利模式轉變?yōu)樽饨疒A利模式，轉而注重獲取長期的租金收益和資產升值的收益。 掛幅 臺面標牌 3，工地辦公室 火警119 可以說正是基于這些優(yōu)勢，萬達在商業(yè)地產開發(fā)領域才能一馬當先，占據顯赫的地位；正是基于這些優(yōu)勢而形成的萬達的“底蘊”或者“氣質”，萬達才能挫而不折，才能揚棄短處，才能突破困境，才能再創(chuàng)輝煌。萬達的第二個優(yōu)勢，就是它的良好政府關系和銀行信用資源?！坝唵巍蹦Ｊ介_發(fā)至少為萬達帶來三個方面的好處：一、項目號召力的提升；二、項目商業(yè)價值的提升；三、投資開發(fā)風險的減小。萬達的優(yōu)勢，還體現(xiàn)在它的連鎖經營的模式上。無庸諱言，在長春等地幾個項目的問題上，暴露出了萬達在商業(yè)地產開發(fā)上的一些思維盲點和戰(zhàn)略誤區(qū)?？梢哉f，萬達前期商業(yè)地產項目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。萬達“訂單商業(yè)地產”模式的成功之處，就在于成功地與沃爾瑪們的結盟，成功地引進了國際頂級的主力店，提升了項目的商業(yè)價值和品牌號召力。萬達的未來這幾年，萬達在掌聲和批評聲中，在投訴和吵鬧聲中，在彷徨和探索實踐中，開始審視自己的商業(yè)地產模式，開始反思自己的成敗。因而在商業(yè)地產開發(fā)運營模式上更加穩(wěn)健、更加成熟。第五，在銷售對象和招租商戶的甄選方面，萬達表現(xiàn)出更加嚴格和規(guī)范，對商戶的經營形式、信譽、經營品類、實力等方面有系統(tǒng)的要求，為之后的經營管理打下了基礎。經歷了輝煌也遭遇了挫折的萬達，開始了對萬達模式的積極改進。這就是我們不難在萬達購物廣場看到的景象：沃爾瑪們輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負、慘淡經營。商鋪銷售和住宅銷售的最大區(qū)別，就是住宅一旦銷售出去就進入了消費終端，而商鋪銷售出去卻是商戶經營的開始。商業(yè)地產首先是為商業(yè)經營而開發(fā)建設的商業(yè)物業(yè)，它的一切使用功能是為滿足今后的品牌招商、商業(yè)經營的需要。連鎖化發(fā)展和經營反過來又進一步加強了萬達在政府、銀行心目中的分量，鞏固了萬達與沃爾瑪國際巨頭們的結盟。萬達的第四個的優(yōu)勢，是它的強大的營銷能力。萬達前期通過地產和足球經營建立起來的品牌影響力，使萬達在各地的投資招商會上，理所當然的成了當地政府的貴客和高人，各地政府把城市中心的黃金地段和盤端出，任由萬達千挑萬選，加之萬達在商業(yè)地產選址上的敏銳眼光，萬達幾乎在每個城市的商業(yè)項目都能獨占最具商業(yè)價值的黃金地段。萬達的優(yōu)勢，首先就在于萬達董事長王健林勝人一籌的戰(zhàn)略眼光和決策力。 監(jiān)控室第五篇：萬達商業(yè)地產模式解讀萬達商業(yè)地產模式目前國內持續(xù)升溫的商業(yè)地產實際上還處于“成長期”。 工程部 形象墻 在銷售對象和招租商戶的甄選方面要嚴格要求和規(guī)范，對商戶的經營形式、信譽、經營品類、實力等方面要有系統(tǒng)的要求，目的是為之后的經營管理打下堅實基礎。萬達商業(yè)物業(yè)投資購買的主力客群是投資客，他們購買商鋪是為了獲取租金的投資回報，而自己并不想直接經營，這就必然需要萬達承擔起為投資商戶返租、代租和代理招商的責任，由萬達來統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經營。在營銷銷售方面，萬達過分追求銷售數量、金額和速度，而缺乏對投資類型、經營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商戶投資經營收益的最大化。作為商業(yè)地產的領軍企業(yè)，大連萬達的開發(fā)模式一直是大家學習的榜樣，但隨著中國商業(yè)地產的發(fā)展，我們有必要重新審視萬達模式，以期從它的成敗得失中