【正文】 自有資金 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項(xiàng)目公司時(shí)，資金注入方可以是上級(jí)公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊(cè)資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內(nèi)部獨(dú)立核算而對(duì)外無法人地位的項(xiàng)目組時(shí)，以資金的直接劃撥為主要方式。這對(duì)于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。REIT立法要求資產(chǎn)由獨(dú)立的顧問來進(jìn)行管理。(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補(bǔ)充自用資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預(yù)收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報(bào)，對(duì)開發(fā)商而言融資費(fèi)用和利息成本都是很高的。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的概念目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計(jì)的口徑各不一致。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國(guó)。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營(yíng)時(shí)，不得不由于投資回收期過長(zhǎng)而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2005年后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢(shì)頭：，%；到2009年完成投資額10613億，%，%，%%，%%；2010年1~11月完成投資額12675億，%，%，%%，%%。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個(gè)分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營(yíng)性交易的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國(guó)的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個(gè)分支市場(chǎng)，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學(xué)者也大都使用這一標(biāo)準(zhǔn)。所以，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的資金儲(chǔ)備能力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力有著很高的要求。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國(guó)市場(chǎng)為典范，雖然在2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債務(wù)危機(jī)，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國(guó)化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機(jī)構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀(jì)80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場(chǎng)向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)的股權(quán)的投資組合。 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實(shí)施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當(dāng)”等紛紛登臺(tái)亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。 運(yùn)用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運(yùn)用其他融資方式的前提。定金是鎖定目標(biāo)客戶群的重要營(yíng)銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國(guó)內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板A股上市；(2)國(guó)內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板B股上市；(3)國(guó)內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購一家在國(guó)內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產(chǎn)?；鸩粎⑴c項(xiàng)目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。從房地產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的對(duì)外開放，國(guó)內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴(kuò)張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預(yù)見商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會(huì)有持續(xù)的增長(zhǎng)。(1)貸款型信托。為保障信托委托人的利益，信托計(jì)劃除采用股權(quán)溢價(jià)回購的規(guī)定以外，還要求有相應(yīng)的擔(dān)保措施，如專業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)連帶擔(dān)保，在某些案例中，甚至?xí)蠓康禺a(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質(zhì)押給信托公司，以確保信托股權(quán)的順利收購，因而也被稱為股權(quán)質(zhì)押信托。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預(yù)售到最后收購成熟物業(yè)的各個(gè)階段，提供融資服務(wù)，堪稱全方位、一站式服務(wù)；第二，綜合財(cái)務(wù)費(fèi)用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權(quán)形式介入的，幫助開發(fā)商達(dá)到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時(shí)間。第三篇：淺析萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式淺析萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式管理學(xué)院2011級(jí)工程管理劉璐璐201100270414國(guó)際萬達(dá)，百年企業(yè)。在目前全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)增速下滑的驅(qū)使下，萬達(dá)依然能保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，盡管增長(zhǎng)幅度沒有以前大，但在全國(guó)已經(jīng)開業(yè)的70多個(gè)連鎖店，日前萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在論壇上公開分享了萬達(dá)廣場(chǎng)成功的經(jīng)驗(yàn)，其中包括選址、定位、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)、管理、信息化、規(guī)范化七大要素。大眾消費(fèi)才能聚集人氣，奢侈品小眾消費(fèi)人氣不會(huì)太高，人氣一少，購買客單價(jià)雖然會(huì)提高，但是附帶的隨機(jī)消費(fèi)頻率也會(huì)隨之而降低。其次，出入口的選擇，一個(gè)大型購物中心不能只有一個(gè)門，而應(yīng)該有五個(gè)、七個(gè)、八個(gè)門。餐飲火了以后，租金跟二樓的服飾基本相同，而且人氣往上走以后，也符合商業(yè)中的瀑布效應(yīng)，到頂樓再慢慢走下來。當(dāng)一個(gè)購物中心或百貨店里出現(xiàn)有商家關(guān)店或離開的現(xiàn)象，就要在剛開始出現(xiàn)時(shí)馬上解決，否則等到出走率達(dá)到50%以后再調(diào)整，那么大家的信心各方面都會(huì)出現(xiàn)問題。以上幾點(diǎn)就是萬達(dá)廣場(chǎng)成功的經(jīng)驗(yàn)。可以說，萬達(dá)前期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。投資商戶們“沃爾瑪?shù)拇髽涞紫潞贸藳觥钡拿缐?mèng)，最終被萬達(dá)的厚此薄彼所擊碎，繼而出現(xiàn)的諸多問題也一定程度上與萬達(dá)過份“溺愛”主力商家而忽視了個(gè)體商戶的利益不無關(guān)系。盡量把銷售贏利模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨疒A利模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長(zhǎng)期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益。 掛幅 臺(tái)面標(biāo)牌 3，工地辦公室 火警119 可以說正是基于這些優(yōu)勢(shì)，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域才能一馬當(dāng)先，占據(jù)顯赫的地位；正是基于這些優(yōu)勢(shì)而形成的萬達(dá)的“底蘊(yùn)”或者“氣質(zhì)”，萬達(dá)才能挫而不折，才能揚(yáng)棄短處，才能突破困境，才能再創(chuàng)輝煌。萬達(dá)的第二個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是它的良好政府關(guān)系和銀行信用資源。“訂單”模式開發(fā)至少為萬達(dá)帶來三個(gè)方面的好處：一、項(xiàng)目號(hào)召力的提升；二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；三、投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小。萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)，還體現(xiàn)在它的連鎖經(jīng)營(yíng)的模式上。無庸諱言，在長(zhǎng)春等地幾個(gè)項(xiàng)目的問題上，暴露出了萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的一些思維盲點(diǎn)和戰(zhàn)略誤區(qū)?？梢哉f，萬達(dá)前期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的成功之處，就在于成功地與沃爾瑪們的結(jié)盟，成功地引進(jìn)了國(guó)際頂級(jí)的主力店，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和品牌號(hào)召力。萬達(dá)的未來這幾年，萬達(dá)在掌聲和批評(píng)聲中，在投訴和吵鬧聲中，在彷徨和探索實(shí)踐中，開始審視自己的商業(yè)地產(chǎn)模式，開始反思自己的成敗。因而在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式上更加穩(wěn)健、更加成熟。第五，在銷售對(duì)象和招租商戶的甄選方面，萬達(dá)表現(xiàn)出更加嚴(yán)格和規(guī)范，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)形式、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)品類、實(shí)力等方面有系統(tǒng)的要求，為之后的經(jīng)營(yíng)管理打下了基礎(chǔ)。經(jīng)歷了輝煌也遭遇了挫折的萬達(dá)，開始了對(duì)萬達(dá)模式的積極改進(jìn)。這就是我們不難在萬達(dá)購物廣場(chǎng)看到的景象：沃爾瑪們輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負(fù)、慘淡經(jīng)營(yíng)。商鋪銷售和住宅銷售的最大區(qū)別，就是住宅一旦銷售出去就進(jìn)入了消費(fèi)終端，而商鋪銷售出去卻是商戶經(jīng)營(yíng)的開始。商業(yè)地產(chǎn)首先是為商業(yè)經(jīng)營(yíng)而開發(fā)建設(shè)的商業(yè)物業(yè)，它的一切使用功能是為滿足今后的品牌招商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。連鎖化發(fā)展和經(jīng)營(yíng)反過來又進(jìn)一步加強(qiáng)了萬達(dá)在政府、銀行心目中的分量，鞏固了萬達(dá)與沃爾瑪國(guó)際巨頭們的結(jié)盟。萬達(dá)的第四個(gè)的優(yōu)勢(shì)，是它的強(qiáng)大的營(yíng)銷能力。萬達(dá)前期通過地產(chǎn)和足球經(jīng)營(yíng)建立起來的品牌影響力，使萬達(dá)在各地的投資招商會(huì)上，理所當(dāng)然的成了當(dāng)?shù)卣馁F客和高人，各地政府把城市中心的黃金地段和盤端出，任由萬達(dá)千挑萬選，加之萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)選址上的敏銳眼光，萬達(dá)幾乎在每個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目都能獨(dú)占最具商業(yè)價(jià)值的黃金地段。萬達(dá)的優(yōu)勢(shì)，首先就在于萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林勝人一籌的戰(zhàn)略眼光和決策力。 監(jiān)控室第五篇：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式解讀萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式目前國(guó)內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上還處于“成長(zhǎng)期”。 工程部 形象墻 在銷售對(duì)象和招租商戶的甄選方面要嚴(yán)格要求和規(guī)范，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)形式、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)品類、實(shí)力等方面要有系統(tǒng)的要求，目的是為之后的經(jīng)營(yíng)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。萬達(dá)商業(yè)物業(yè)投資購買的主力客群是投資客，他們購買商鋪是為了獲取租金的投資回報(bào)，而自己并不想直接經(jīng)營(yíng)，這就必然需要萬達(dá)承擔(dān)起為投資商戶返租、代租和代理招商的責(zé)任，由萬達(dá)來統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營(yíng)。在營(yíng)銷銷售方面，萬達(dá)過分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營(yíng)收益的最大化。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬達(dá)的開發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣，但隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬達(dá)模式，以期從它的成敗得失中