【正文】 押，申請房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期貸款，或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。(11)回租融資：即開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營。這種方式在于開發(fā)商作為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權(quán)以獲得該項(xiàng)物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項(xiàng)物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投資者也想獲得可觀的投資收益所采用。(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。對于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商在回買的過程中可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機(jī)構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收入。(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)的股權(quán)的投資組合。這種方式的優(yōu)勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權(quán)性質(zhì)的收益，又可獲得股份性質(zhì)的分紅，還可以實(shí)現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類似于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。其缺點(diǎn)在于融資成本高，程序復(fù)雜，法律架構(gòu)復(fù)雜。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，資金循環(huán)的模式得到市場驗(yàn)證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀 融資渠道單一、困難重重 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產(chǎn)投資過快增長和降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。這對于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實(shí)施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當(dāng)”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預(yù)期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機(jī)構(gòu)投資者不斷增加。 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國際融資市場發(fā)展的趨勢，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進(jìn)入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機(jī)構(gòu)的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進(jìn)行探討。 企業(yè)自有資金 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項(xiàng)目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內(nèi)部獨(dú)立核算而對外無法人地位的項(xiàng)目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。 運(yùn)用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運(yùn)用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)較大的經(jīng)濟(jì)活動，市場信息不對稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機(jī)”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標(biāo)下希望保證資金的安全。開發(fā)企業(yè)的自有資金注入開發(fā)項(xiàng)目則是一種良好的“信號發(fā)射機(jī)制”，促進(jìn)了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費(fèi)用，提高了交易的效率。因此，運(yùn)用自有資金投資開發(fā)成了檢驗(yàn)開發(fā)商誠意和實(shí)力的最佳方式，有“操盤手”共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資者的信心也大為增強(qiáng)，對開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。 預(yù)租預(yù)售款和定金商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)租預(yù)售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來源。在商業(yè)地產(chǎn)市場高漲的形勢下，開發(fā)商可以利用買方的激烈競爭，以預(yù)租預(yù)售形式進(jìn)行滾動開發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)租預(yù)售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營銷手段相結(jié)合，開發(fā)商能夠借預(yù)售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項(xiàng)目的聲譽(yù)，為后期招商工作打下基礎(chǔ)。定金是鎖定目標(biāo)客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營方式的影響很大。由于近年來房地產(chǎn)投資開發(fā)有局部過熱的表現(xiàn)，北京出臺的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執(zhí)行，進(jìn)而在全國進(jìn)行逐步推廣，對商業(yè)物業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，資金使用受到限制；另外，隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營的重視，商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售的比例將越來越小，預(yù)售款融資所占比例也會越來越小。總的來看，預(yù)租預(yù)售款和定金的再投資對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長期經(jīng)濟(jì)的條件下充分利用這一方式會對開發(fā)活動產(chǎn)生積極的帶動作用。 銀行信貸融資長期以來，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關(guān)，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢有關(guān)。經(jīng)過幾年的摸索實(shí)踐，國內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中占有重要的位置。 上市融資上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營的重要手段和融資方式。 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板A股上市；(2)國內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板B股上市；(3)國內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購一家在國內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點(diǎn)分析(1)上市融資的正面效應(yīng)第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。第二，融資能力強(qiáng)：由于股票的預(yù)期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。第三，資金使用年限長：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負(fù)擔(dān)。第四，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，從而增強(qiáng)公司通過其他方式融資的能力。第五，分散風(fēng)險(xiǎn)：上市后，會有更多的投資者認(rèn)購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機(jī)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。第七，提高公司價(jià)值：股票上市后公司股份流通性大大增強(qiáng)，其價(jià)值必然顯著提高，進(jìn)而提高股東財(cái)富。第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產(chǎn)。第九，便于公司進(jìn)行并購(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。(2)上市融資的負(fù)面效應(yīng)第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風(fēng)險(xiǎn)高，相應(yīng)必然要求有較高的報(bào)酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費(fèi)用也比較高。第二，削弱原有股東的控股權(quán)：由于公司的部分控制權(quán)向社會公眾轉(zhuǎn)移，原股東的控制權(quán)相對減弱。第三，增加公司的相關(guān)義務(wù)：上市公司必須遵循上市的有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關(guān)聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業(yè)秘密，對公司的競爭可能會產(chǎn)生不利影響。 房地產(chǎn)基金融資房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務(wù)，對受資企業(yè)或項(xiàng)目加以培育和輔導(dǎo)，使之相對成熟和強(qiáng)壯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)在于后期的經(jīng)營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會采取股權(quán)投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權(quán)上不成為大股東，項(xiàng)目能用原來的辦法持續(xù)經(jīng)營。基金不參與項(xiàng)目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。當(dāng)前中國《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設(shè)立的模式?；鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的。多采用投資公司形式運(yùn)作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、