【正文】 一家公司，通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運(yùn)作。(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設(shè)，以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期貸款，或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長期抵押貸款。對(duì)于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。這種方式的優(yōu)勢(shì)在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀 融資渠道單一、困難重重 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。我國商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)較大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)信息不對(duì)稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機(jī)”的可能性較大。 預(yù)租預(yù)售款和定金商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)租預(yù)售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來源。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營方式的影響很大。經(jīng)過幾年的摸索實(shí)踐，國內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)與模式，相對(duì)比較成熟，在此不多贅述。 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點(diǎn)分析(1)上市融資的正面效應(yīng)第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。第五，分散風(fēng)險(xiǎn)：上市后，會(huì)有更多的投資者認(rèn)購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。第九，便于公司進(jìn)行并購(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個(gè)并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對(duì)容易，有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。 房地產(chǎn)基金融資房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務(wù)，對(duì)受資企業(yè)或項(xiàng)目加以培育和輔導(dǎo)，使之相對(duì)成熟和強(qiáng)壯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。當(dāng)前中國《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺(tái)過程中，中國的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設(shè)立的模式。2005年7月，美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。宏觀政策對(duì)銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)，資金來源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)。其中不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。這種信托項(xiàng)目，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個(gè)信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商在信托計(jì)劃屆滿時(shí)，將資金償還給信托公司。(2)股權(quán)型信托。這種形式的信托具有如下特點(diǎn)：信托的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式來運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬；股權(quán)信托在這份合同中具有表決權(quán)的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對(duì)控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。其最大的特點(diǎn)在于幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。故綜合來說，信托融資降低了開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報(bào)方式介入項(xiàng)目公司，可適時(shí)包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項(xiàng)目前期建設(shè)融資以完成銀行貸款條件等。中國人民銀行的研究報(bào)告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。在中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史上，有一個(gè)企業(yè)之名在市場(chǎng)中特別響亮：萬達(dá)。然而，萬達(dá)前期開發(fā)的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)后出現(xiàn)的投資回報(bào)、商戶招商、經(jīng)營管理等方面的問題被媒體披露后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌和“訂單”開發(fā)模式也開始受到社會(huì)各界的普遍質(zhì)疑。第一，選址。而購物中心需要的是不斷的重復(fù)消費(fèi)，有回頭客，因此，萬達(dá)只考慮半徑50公里內(nèi)是否有30萬住戶，相近30公里內(nèi)有沒有相同的業(yè)態(tài)，如果旁邊已有大型購物中心，那么萬達(dá)廣場(chǎng)也不會(huì)選擇落子。另外，大眾消費(fèi)定位也便于復(fù)制，便于“工廠”化的開展。關(guān)于商業(yè)設(shè)計(jì)方面，主要有以下幾點(diǎn)。其中，主要的兩三個(gè)門應(yīng)該放在人特別愿意走的幾個(gè)方向。不同的業(yè)態(tài)搭配會(huì)促進(jìn)比較效益，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的收益提升更好。此外，在業(yè)態(tài)選擇上同業(yè)態(tài)盡量選一家，不選兩家，這樣才能提升比較效益。對(duì)一個(gè)購物中心而言，在管理方面有幾條：一、管理重于建設(shè)，萬達(dá)對(duì)商業(yè)管理公司干部配備的級(jí)別和即將要調(diào)整的級(jí)別，都比其他建設(shè)系統(tǒng)的要多，副總裁不止一個(gè)，還有其他職務(wù)配的人員也比較多，人員配置上要高于它，而且內(nèi)部的工資上實(shí)行同等待遇，搞商業(yè)管理的一點(diǎn)不比開發(fā)房地產(chǎn)拿得少。三就是對(duì)商家進(jìn)行扶持。信息化了以后，規(guī)范了漏洞和失誤，這也極大支持了商業(yè)管理公司的發(fā)展。目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上還處于“成長期”。萬達(dá)將主要精力放在拿地、融資、引進(jìn)主力店和銷售上。第二，過分追求銷售的高價(jià)、利潤和速度。萬達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的成功之處，就在于成功地與“沃爾瑪們”的結(jié)盟，成功地引進(jìn)了國際頂級(jí)的主力店，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和品牌號(hào)召力。第四，忽視后期的品牌招商和經(jīng)營管理。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位、布局進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。建議成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)后期招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。 行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 成交價(jià)格 3 租金價(jià)格 4 價(jià)格策略（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放五、概念設(shè)計(jì)1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系 8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、識(shí)別系統(tǒng)（一）核心部分 1，名稱 2，標(biāo)志 3，標(biāo)準(zhǔn)色 4，標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運(yùn)用部分 1，現(xiàn)場(chǎng) 歡迎牌 2，營銷中心 展板規(guī)范 經(jīng)理辦公室 請(qǐng)勿吸煙 消防通道 然而，萬達(dá)前期開發(fā)的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)后出現(xiàn)的投資回報(bào)、商戶招商、經(jīng)營管理等方面的問題被媒體披露后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌和“訂單” 開發(fā)模式也開始受到社會(huì)各界的普遍質(zhì)疑。因此，審視萬達(dá)、解讀萬達(dá)，首先不能對(duì)萬達(dá)優(yōu)勢(shì)視而不見。王健林并不是中國商業(yè)地產(chǎn)的第一人，但他高屋建瓴的投資戰(zhàn)略、縱橫捭闔的開發(fā)模式、先聲奪人營銷手段，使萬達(dá)一開始就一路領(lǐng)先，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，王健林自然就成了中國商業(yè)地產(chǎn)的擎旗人。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值首先在地段。萬達(dá)一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上作出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良好經(jīng)營和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。盡管萬達(dá)商鋪的售價(jià)高出當(dāng)?shù)赝|(zhì)商業(yè)物業(yè)許多，但仍然阻擋不了商戶的投資購買的熱情。萬達(dá)憑借其實(shí)力和品牌號(hào)召力，一開始就高舉起連鎖經(jīng)營的大旗，在全國各地攻城略地，連鎖開發(fā)經(jīng)營萬達(dá)購物廣場(chǎng)，使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，連鎖化經(jīng)營。于是，就出現(xiàn)了震動(dòng)業(yè)內(nèi)外的“萬達(dá)多米諾”現(xiàn)象：以長春萬達(dá)購物廣場(chǎng)為首張骨牌，從東北到華南，開始倒塌，多個(gè)項(xiàng)目開始被商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營慘淡，問題層出不窮。第一，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則，萬達(dá)并未遵循。萬達(dá)將主要精力放在拿地、融資、引進(jìn)主力店和銷售上。第二，在營銷銷售方面，萬達(dá)過分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營收益的最大化。至于是賣給了投資客還是賣給了自營戶，他們經(jīng)營什么，能否獲取合理的投資或經(jīng)營回報(bào)，萬達(dá)關(guān)心得不多。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬達(dá)在沃爾瑪們物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對(duì)銷售區(qū)域的考慮和投入，在對(duì)沃爾瑪們的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價(jià)中回報(bào)。萬達(dá)商業(yè)物業(yè)投資購買的主力客群是投資客，他們購買商鋪是為了獲取租金的投資回報(bào)，而自己并不想直接經(jīng)營，這就必然需要萬達(dá)承擔(dān)起為投資商戶返租、代租和代理招商的責(zé)任，由萬達(dá)來統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營。萬達(dá)之所以是萬達(dá)，就是它能正視過去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。其次，萬達(dá)開始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項(xiàng)目甚至幾乎全部持有。第四，成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)后期招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。