【正文】 其次，萬達開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項目甚至幾乎全部持有。至于是賣給了投資客還是賣給了自營戶，他們經(jīng)營什么，能否獲取合理的投資或經(jīng)營回報，萬達關(guān)心得不多。于是，就出現(xiàn)了震動業(yè)內(nèi)外的“萬達多米諾”現(xiàn)象：以長春萬達購物廣場為首張骨牌，從東北到華南，開始倒塌，多個項目開始被商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營慘淡，問題層出不窮。萬達一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬達獨特的“訂單地產(chǎn)”模式。然而，萬達前期開發(fā)的多個商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)后出現(xiàn)的投資回報、商戶招商、經(jīng)營管理等方面的問題被媒體披露后，萬達商業(yè)地產(chǎn)品牌和“訂單” 開發(fā)模式也開始受到社會各界的普遍質(zhì)疑。 展板規(guī)范 在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期的介入和投入，組織專業(yè)人員對項目的商業(yè)定位、布局進行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計。萬達將主要精力放在拿地、融資、引進主力店和銷售上。對一個購物中心而言，在管理方面有幾條：一、管理重于建設(shè)，萬達對商業(yè)管理公司干部配備的級別和即將要調(diào)整的級別，都比其他建設(shè)系統(tǒng)的要多，副總裁不止一個，還有其他職務(wù)配的人員也比較多，人員配置上要高于它，而且內(nèi)部的工資上實行同等待遇，搞商業(yè)管理的一點不比開發(fā)房地產(chǎn)拿得少。關(guān)于商業(yè)設(shè)計方面，主要有以下幾點。然而，萬達前期開發(fā)的多個商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)后出現(xiàn)的投資回報、商戶招商、經(jīng)營管理等方面的問題被媒體披露后，萬達商業(yè)地產(chǎn)品牌和“訂單”開發(fā)模式也開始受到社會各界的普遍質(zhì)疑。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。其中不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。 房地產(chǎn)基金融資房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項目，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務(wù)，對受資企業(yè)或項目加以培育和輔導(dǎo)，使之相對成熟和強壯，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。經(jīng)過幾年的摸索實踐，國內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。我國商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機構(gòu)的支持。對于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。(4)其他融資機構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機構(gòu)融資，包括保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務(wù)管理公司等。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整或虧損。現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項目中普遍存在的產(chǎn)權(quán)分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 資金問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問題土地和資金就像房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒有土地和資金，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大規(guī)模的長期資金。(11)回租融資：即開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預(yù)期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構(gòu)投資者不斷增加。由于近年來房地產(chǎn)投資開發(fā)有局部過熱的表現(xiàn)，北京出臺的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執(zhí)行，進而在全國進行逐步推廣，對商業(yè)物業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，資金使用受到限制；另外，隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)后期運營的重視，商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售的比例將越來越小，預(yù)售款融資所占比例也會越來越小。(2)上市融資的負(fù)面效應(yīng)第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風(fēng)險高，相應(yīng)必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費用也比較高。在中國經(jīng)濟日益與世界經(jīng)濟接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關(guān)法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。在它22年的發(fā)展過程當(dāng)中，已經(jīng)儼然成為一部中國式房企發(fā)展教科書。再次，大眾消費定位也給我們留下了足夠的提升空間。在商家分級方面，萬達內(nèi)部會對有發(fā)展的幾千個商家有個ABCD等級評定，這種做主要有兩個原因，一個是內(nèi)部防止腐敗，另一個就是激勵這些商家不斷提升自己，給他更好的條件。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬達的開發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣，但隨著中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬達模式，以期從它的成敗得失中受到應(yīng)有的啟示。萬達商業(yè)物業(yè)投資購買的主力客群是投資客，他們購買商鋪是為了獲取租金的投資回報，而自己并不想直接經(jīng)營，這就必然需要萬達承擔(dān)起為投資商戶返租、代租和代理招商的責(zé)任，由萬達來統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營。 形象墻 監(jiān)控室第五篇：萬達商業(yè)地產(chǎn)模式解讀萬達商業(yè)地產(chǎn)模式目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實際上還處于“成長期”。萬達前期通過地產(chǎn)和足球經(jīng)營建立起來的品牌影響力，使萬達在各地的投資招商會上，理所當(dāng)然的成了當(dāng)?shù)卣馁F客和高人，各地政府把城市中心的黃金地段和盤端出，任由萬達千挑萬選，加之萬達在商業(yè)地產(chǎn)選址上的敏銳眼光，萬達幾乎在每個城市的商業(yè)項目都能獨占最具商業(yè)價值的黃金地段。連鎖化發(fā)展和經(jīng)營反過來又進一步加強了萬達在政府、銀行心目中的分量，鞏固了萬達與沃爾瑪國際巨頭們的結(jié)盟。商鋪銷售和住宅銷售的最大區(qū)別，就是住宅一旦銷售出去就進入了消費終端，而商鋪銷售出去卻是商戶經(jīng)營的開始。經(jīng)歷了輝煌也遭遇了挫折的萬達，開始了對萬達模式的積極改進。因而在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式上更加穩(wěn)健、更加成熟。萬達“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的成功之處，就在于成功地與沃爾瑪們的結(jié)盟，成功地引進了國際頂級的主力店，提升了項目的商業(yè)價值和品牌號召力。無庸諱言，在長春等地幾個項目的問題上，暴露出了萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的一些思維盲點和戰(zhàn)略誤區(qū)?！坝唵巍蹦Ｊ介_發(fā)至少為萬達帶來三個方面的好處：一、項目號召力的提升；二、項目商業(yè)價值的提升；三、投資開發(fā)風(fēng)險的減小?？梢哉f正是基于這些優(yōu)勢，萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域才能一馬當(dāng)先，占據(jù)顯赫的地位；正是基于這些優(yōu)勢而形成的萬達的“底蘊”或者“氣質(zhì)”，萬達才能挫而不折，才能揚棄短處，才能突破困境，才能再創(chuàng)輝煌。 臺面標(biāo)牌 3，工地辦公室 盡量把銷售贏利模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨疒A利模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益?？梢哉f，萬達前期商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。當(dāng)一個購物中心或百貨店里出現(xiàn)有商家關(guān)店或離開的現(xiàn)象，就要在剛開始出現(xiàn)時馬上解決，否則等到出走率達到50%以后再調(diào)整，那么大家的信心各方面都會出現(xiàn)問題。其次，出入口的選擇，一個大型購物中心不能只有一個門，而應(yīng)該有五個、七個、八個門。在目前全國消費市場增速下滑的驅(qū)使下，萬達依然能保持增長的態(tài)勢，盡管增長幅度沒有以前大，但在全國已經(jīng)開業(yè)的70多個連鎖店，日前萬達集團董事長王健林在論壇上公開分享了萬達廣場成功的經(jīng)驗，其中包括選址、定位、設(shè)計、業(yè)態(tài)、管理、信息化、規(guī)范化七大要素。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預(yù)售到最后收購成熟物業(yè)的各個階段，提供融資服務(wù)，堪稱全方位、一站式服務(wù)；第二，綜合財務(wù)費用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權(quán)形式介入的，幫助開發(fā)商達到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。(1)貸款型信托?；鸩粎⑴c項目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板A股上市；(2)國內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板B股上市；(3)國內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購一家在國內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。 運用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)的股權(quán)的投資組合。(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴(yán)重的次級債務(wù)危機，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營性交易的經(jīng)營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學(xué)者也大都使用這一標(biāo)準(zhǔn)。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預(yù)收購房