【正文】 新的項(xiàng)目公司時(shí)，資金注入方可以是上級(jí)公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊(cè)資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內(nèi)部獨(dú)立核算而對(duì)外無法人地位的項(xiàng)目組時(shí)，以資金的直接劃撥為主要方式。 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢(shì)融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國(guó)際融資市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會(huì)逐漸完善間接融資模式，而且會(huì)大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問題的必由之路。這對(duì)于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。其缺點(diǎn)在于融資成本高，程序復(fù)雜，法律架構(gòu)復(fù)雜。(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。這種方式在于開發(fā)商作為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權(quán)以獲得該項(xiàng)物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項(xiàng)物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投資者也想獲得可觀的投資收益所采用。REIT立法要求資產(chǎn)由獨(dú)立的顧問來進(jìn)行管理。(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補(bǔ)充自用資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)資金的唯一來源。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款”和企業(yè)留存收益等。對(duì)于資本市場(chǎng)來說，投資判斷并不是著眼于公司單個(gè)項(xiàng)目的投資，而是根據(jù)公司長(zhǎng)期發(fā)展的投資。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報(bào)，對(duì)開發(fā)商而言融資費(fèi)用和利息成本都是很高的。目前在我國(guó)的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性增大。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的概念目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計(jì)的口徑各不一致。但從房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)過程來看，資金短缺問題是目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問題，對(duì)于投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國(guó)。第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難局面。第一篇：商業(yè)地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)模式第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場(chǎng)一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營(yíng)時(shí)，不得不由于投資回收期過長(zhǎng)而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2005年后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢(shì)頭：，%；到2009年完成投資額10613億，%，%，%%，%%；2010年1~11月完成投資額12675億，%，%，%%，%%。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設(shè)完不成，而且即使開發(fā)成后期的運(yùn)營(yíng)過程中也會(huì)因此出現(xiàn)各種各樣的問題。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個(gè)分支：商鋪、寫字樓、庫(kù)房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營(yíng)性交易的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國(guó)的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個(gè)分支市場(chǎng)，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學(xué)者也大都使用這一標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時(shí)，將固定在土地上的資金重新流動(dòng)起來，使其進(jìn)入社會(huì)流通領(lǐng)域，以擴(kuò)充社會(huì)資金來源。所以，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的資金儲(chǔ)備能力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力有著很高的要求。同時(shí)，在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生巨大的影響。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國(guó)市場(chǎng)為典范，雖然在2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債務(wù)危機(jī)，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。也就是說，公司的成長(zhǎng)性是資本市場(chǎng)的投資價(jià)值觀，所以美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場(chǎng)的價(jià)值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場(chǎng)的資金支持，持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展。 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國(guó)化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機(jī)構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短期資金。(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀(jì)80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場(chǎng)向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售。(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)的股權(quán)的投資組合。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，資金循環(huán)的模式得到市場(chǎng)驗(yàn)證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實(shí)施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當(dāng)”等紛紛登臺(tái)亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會(huì)進(jìn)入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會(huì)成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。 運(yùn)用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運(yùn)用其他融資方式的前提。因此，運(yùn)用自有資金投資開發(fā)成了檢驗(yàn)開發(fā)商誠(chéng)意和實(shí)力的最佳方式，有“操盤手”共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資者的信心也大為增強(qiáng)，對(duì)開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。定金是鎖定目標(biāo)客戶群的重要營(yíng)銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。 銀行信貸融資長(zhǎng)期以來，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國(guó)的金融市場(chǎng)的形勢(shì)密切相關(guān)，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢(shì)有關(guān)。 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國(guó)內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板A股上市；(2)國(guó)內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板B股上市；(3)國(guó)內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)一家在國(guó)內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。第四，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個(gè)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營(yíng)安全程度和競(jìng)爭(zhēng)力，從而增強(qiáng)公司通過其他方式融資的能力。第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產(chǎn)。第三，增加公司的相關(guān)義務(wù)：上市公司必須遵循上市的有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營(yíng)決策、并購(gòu)活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等按時(shí)向社會(huì)公眾披露，這些信息有時(shí)會(huì)涉及商業(yè)秘密，對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)產(chǎn)生不利影響?；鸩粎⑴c項(xiàng)目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。海外基金的表現(xiàn)則相對(duì)活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際(ING)、高盛、美林集團(tuán)、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。從房地產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的對(duì)外開放，國(guó)內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴(kuò)張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預(yù)見商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會(huì)有持續(xù)的增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)投資信托融資根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》中關(guān)于“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。(1)貸款型信托。貸款型信托一度是我國(guó)房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有